А. Семин: В недвижимости надо быть консерватором

Строительство комплекса доходных домов клубного типа «Рублево-Мякинино» — первый в Москве проект инвестиционной группы из Татарстана. Группа планирует вложить 2 млрд руб. собственных средств. Срок окупаемости оценивается в 6-7 лет. По словам Алексея Семина, заниматься массовым строительством жилья в столице он не собирается, а вот выбранную нишу считает весьма перспективной.

Похоже, со своим проектом ASG появилась вовремя. Компания работает над доходными домами бизнес-класса для состоятельных белых воротничков, а новый мэр Москвы Сергей Собянин заявил о необходимости строить муниципальное жилье, которое тоже будет сдаваться в аренду. Подобная программа в столице была разработана еще несколько лет назад, но приостановлена из-за кризиса.

Алексей Семин подчеркивает, что начал работу над московским проектом задолго до того, как градостроительный департамент в столице возглавил Марат Хуснуллин, который с 2001 и до ноября 2010 г. был министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. В 2003 г. Семин купил себе дом в элитном коттеджном поселке «Береста» в деревне Мякинино, а в 2008-2009 приобрел права собственности на участки, которые сейчас и застраивает.

— Эту территорию ожидает хорошее развитие. И экология здесь хорошая. Видите, какой снег белый? У реки, лес, недалеко от МКАД и в то же время 1 км, а не на самой трассе. В последние 5 лет тут все преобразилось. Построен коплекс правительства Московской области, «Крокус» расширился — это город в городе, намного комфортнее, чем в центре города, делать покупки.

- В Казани у вас огромный массив земли, более 25 000 га. Сейчас Москву завоевываете?
— Я переехал в Москву пять лет назад. Но значительная часть активов осталась в Казани. Сколько не работай вне пределов Татарстана, в процентном соотношении эти активы преобладают.

- Можно просто все продать.
— Даже в случае продажи — за счет роста стоимости. Там была изначально недвижимость недооценена. Земля и сейчас дешево стоит, а продавать за бесценок смысла нет, и цели такой нет. Земельные активы в Татарстане имеют огромный потенциал роста, среди российских регионов Казань сейчас явно выделяется. Формируется и внутренний спрос. Не случайно Казань уже Москву опережает по обеспеченности торговыми площадями на душу населения.

- Консультанты тоже считают что инвесторы, которые в прошлом году рассматривали только Москву, неизбежно пойдут в регионы. Особенно после заявления властей об ограничении нового строительства в центре города.
— Сейчас в Москве произойдет большой сдвиг [девелоперской активности] именно от центра на перифирию. Поэтому мы и говорим о развитии этой территории. Район уже достаточно хорошо сформировался. Осталось привести в порядок деревню Мякинино. По крайней мере, выдержать все красные линии.

Потому что здесь такой национальный вид спорта последние 10 лет — каждый год местные бабушки переставляют свой забор на полметра вперед. Потом все остальные следом. Потом еще полметра, и еще. В результате осталась улица — 6 м шириной. И когда они потом продают участки, убедить их, что не вся земля им принадлежит, уже невозможно.

- Земля вам дорого обошлась?
— Разные условия были, мы покупали дома с землей. Сейчас цена за дом на большом участке приближается к $1 млн. Но стоимость земли, даже при столь низком коэффициенте застройки, как у нас, не является определяющей, около 20% от цены проекта. Например, в центральном Лондоне стоимость участка может составлять 90-95% от стоимости дома.

- Рублево-Мякинино — периферия нетрадиционная. Окраина Москвы у большинства ассоциируется с Бутово или Митино.

— Это элитная периферия.

- А почему не строите коттеджи или квартиры на продажу?
— Все инвестиционная политика ASG за 20 лет направлена на собирание [активов], и это дает хороший результат. Рост стоимости недвижимости в России, как на любом развивающемся рынке, таков, что продавать невыгодно. Да, единовременно получаешь прибыль, но на эти деньги не получается построить новое.

Это было характерно для такого развивающегося европейского рынка, как Кипр 15-20 лет назад. Теперь девелоперы многие печалятся: тогда продавали то, что сегодня у них купили бы с огромным удовольствием вдвое дороже. То же самое в Казани. Активы приобретали по объективно низкой цене, рынка не было. И тогда можно было продать, заработав 20-30%, может быть 50%. А прирост стоимости недвижимости, до кризиса конечно, составлял ежегодно не менее 30%.

Сейчас ожидать такого роста уже не приходится. Это было понятно еще несколько лет назад. Но здесь есть другой фактор для повышения капитализации актива — развитие территории. Бизнес же по сдаче в арену прекрасен тем — при наличии средств, безусловно — что, с одной стороны, капитал растет не только за счет повышения цены недвижимости, но и за счет рентных платежей. А с другой стороны, структурированный и упакованный бизнес в случае необходимости можно продать за деньги большие, чем принесла бы продажа квартир.

Кроме того, здесь нельзя вести высотное строительство. Выжать из земли так, как выжимают девелоперы из районов массовой застройки, практически невозможно. По проекту на 2,7 га появится 40 000 кв. м общей площади. Комплекс доходных домов рассчитан на размещение 400 семей при общем количестве проживающих не более 1000 человек. В домах клубного типа много места отведено под помещения общего пользования, под проживания обслуживающего персонала, собственно апартаменты будут занимать примерно две трети этой площади. И как раз низкий коэффициент застройки идет в плюс, потому что получается более высокое качество жизни.

- С этим никто не спорит. Какую доходность ожидаете?
— Мы рассчитываем на достаточно хорошие, но скромные по российским меркам показатели. На уровне 7-8% годовых.

Все инвестиции были произведены на пике кризиса. Тогда цены на строительство в Москве упали минимум в 1,5 раза, а то и в 2 раза — при грамотном подходе. И расселение владельцев домов, которым мы покупали квартиры, тоже обошлось дешевле в 1,5-2 раза.

В любом случае в исторической перспективе любой рынок мегаполиса дает защиту от инфляции как минимум, плюс 2-3% годовых. Это нормальные показатели. Вот 10% годовых при инфляции в 1,5%, как в Лондоне — это уже ненормально.

- Но приятно.
— Поэтому и случился кризис. Но когда все встанет на свои места, качественная недвижимость будет защищена от инфляции и будет давать 2-3% годовых. А реально — я думаю больше.

Первая очередь — клубный поселок из коттеджей — уже готова. Вторая — дома на 10-40 квартир. Человек, который хочет именно элитную недвижимость получить, не наш клиент. А бизнесмен, который не может себе позволить 1000-метровый коттедж арендовать, обслуживать, но хочет жить по этим стандартам — как его уговорить из центра Москвы уехать? Мы должны ему дать аналог дома, в котором он будет жить как мультимиллионер и ощущать себя на порядок значимей, что для российской ментальности имеет большое значение.

- Я думала, что вы на экспатов рассчитываете.
— Мы действиетльно на них рассчитываем. Но иностранцы, которые к нам приезжают, они в большинстве своем с русскими корнями. То время, когда ехали люди, никак не связанные с Россией, прошло. Потому что иностранец в России не может быть эффективным. А вот те, кто прожили 10-20 лет за рубежом, обучались там, но сами или родители их из СССР, — вот они и есть иностранные специалисты. Отсюда тяга к достаточно высокому стандарту потребления, желание показать себя круче, чем ты есть. Это ведь характерно не только для того, у кого в паспорте стоит «гражданин России».

- Почему в Москве никак не получалось построить доходный дом?
— А это продолжение всего того, что происходило в столице. Сейчас только ленивый не критикует генплан Москвы, но ведь его сколько лет его готовили. Там изначально была заложена идеология — выжать как можно больше метров из московской земли. И административную ренту выгоднее было выжимать путем краткосрочных сделок: построил коробку — продал на уровне котлована — поделился с участниками процесса — получил новый участок. Не буду комментировать, как это делалось, все очевидно.

Если мы хотим добиться устойчивого роста стоимости недвижимости, примером может быть тот же Лондон, с его парками, скверами, в котором действительно комфортно жить. Чего не скажешь про Москву. Больше века потомки королевы Виктории по возможности не нарушали то, что было заложено в ее время — регулярную застройку, хотя рядом с особняками строятся и высотные башни, но это разумное сочетание. В Москве строят одну башню, рядом кто-то выбил участок и строит вторую, в первой башне стоимость недвижимость упадет, но на экономику города это особо не влияет. Системы налогообложения, когда, упади квартиры в цене, город собрал бы меньше налогов, — нет.

Политика, которая проводилась последние 10 лет в Москве, вела к снижению капитализации городской недвижимости, даже если цена за 1 кв. м росла как на дрожжах.

И этому росту были причины. Ни в одной стране нет такого пиетета к столице. В России все при первой возможности мечтают переехать в Москву. «Я не поеду!», — говорят только те, кто понимает, что не сможет этого сделать. Поэтому потенциал спроса на московскую недвижимость неограничен: как только у людей появляются деньги, их хотят вложить здесь. А кроме того, наш народ не избалован. В начале 2000-х гг. ни вид из окна, ни архитектура не были важны, главное — квартира, квадратные метры — вот радость. И метров побольше. И поближе к центру, попристижнее.

Но скоро уже люди начнут оценивать кошельком, умом, а не эмоциями, — что они покупают, тогда действительно неудачные проекты будут дешеветь или по крайней мере не будут находить платежеспособного спроса.

- Это уже случилось.
— Да, в условиях кризиса так и произошло, но еще будет приезд из провинции. В этом плане у нас благоприятные условия для реализации залежалого товара.

- И все-таки, вас не пугает, что в Москве успешных примеров строительства частных доходных домов практически нет (если не учитывать дом ДИПСа в Николоворобьинском переулке, то это поселки «Покровские холмы» и «Росинка»)?
— Идти нужно туда, куда не идет никто. Только это обеспечивает высокую норму прибыли на вложенный капитал. Через несколько лет для Москвы это будет вполне реальная тема. И давайте не забывать, что в Минрегионразвития уже принятно решение: к 2020 г. не менее 20% вводимых площадей в РФ должны составлять доходные дома.

Я не считаю, что сейчас легко заработать, занявшись строительством жилья на продажу. Есть уже крупные игроки, которые знают, как строить миллионы квадратных метров. Наши скромные десятки тысяч метров — это малый бизнес, это мне не интересно. А вот в сфере коммерческой недвижимости, нехарактерной для Москвы, — доходные дома — я считаю, мы можем создать неплохую основу. Ну, и потом, это нужно для девирсификации бизнеса.

Консервативная политика в области недвижимости однозначно правильная. Каждый год дает прирост стоимости активов, которые были приобретены в начале — середине 1990-х гг. Мы не ставим задачей как можно быстрее получить прибыль — что дальше-то с ней делать? Ее же надо опять инвестировать.

- $7000 в месяц за коттедж — это не для простых москвичей и гостей столицы.
— Чтобы строить дома для простых москвичей, необходима государственная программа. Капитал идет туда, где есть определенная норма прибыли. Если вы столь скептически оцениваете инвестиции в доходные дома бизнес-класса — и совершенно правы, потому что доходность низкая, — то что говорить о более дешевом сегменте. Если сейчас купить по самым низким ценам квартиру бизнес-класса и сдавать ее в аренду, то доходность получится 3-4%, не больше. Наши 7-8% — тоже немного. Но если бы мы строили собственными силами доходные дома в сегменте эконом-класса, то сумели бы получить доходность на уровне 3-4%, это слишком низкая норма прибыли, даже для столь консервативной структуры, как паевые инвестиционные фонды.

Но я считаю, что наш проект доходных домов бизнес-класса тем не менее социально значимый. Во-первых, мы говорим о том, что необходимо превращать Москву в международный финансовый центр. Для этого необходима инфраструктура. Можно конечно за бюджетные деньги строить, как Лужков собирался. А можно создать условия для того, чтобы строили инвесторы. Во-вторых, необходимо отработать механизм, по которому можно привлечь частный капитал, простимулировав его соответсвующим образом, и западный капитал может быть заинтересован в этом даже в большей степени, поскольку доходность там намного ниже, чем у нас, а деньги стоят дешевле. Они даже на 3-4% готовы, а уж 7-8% для них — это вообще хорошо, для пенсионных фондов и т.п.

- Но здесь риски велики.
— Москва — достаточно надежная инвестиция.

И третий фактор — вывести из тени систему коммерческого найма жилья. На сегодняшний день в городе эта ниша занята частными владельцами. По официальной статистике 20% сдают легально, а я считаю, что в действительности и 10% не наберется.

В провинции пока люди не готовы платить нормальную арендную плату, которая могла бы обеспечить отдачу на вложенный капитал. Москва более подготовлена к этому.

- Если можно платить меньше частнику, зачем я буду платить больше?
— Правильно. Но вопрос стоит: либо жить в нечеловеческих условиях, либо жить комфортно, но за это платить. Проблема в культуре потребления. Наши люди готовы ждать льготного жилья от государства, но покупают дорогую машину.

Доходы населения в России 2-3, а то и в 5 раз ниже, чем среднеевропейские показатели, а торговые центры все равно находят своих арендаторов, которые в свою очередь находят своих покупателей. Европейцы давно перестали делать из одежды культ. В Москве норковая шуба в метро — это вполне обычное явление. В Европе никого не удивишь маркой автомобиля, вполне обеспеченный человек может ездить на потрепанной машине. Или на метро. В Москве это исключено.

- Вы в метро ведь не ездите?
— Нет. Есть привычки, чтобы их преодолеть, нужно время. Но ментальность меняется, и будет перераспределение средств.

Вдумайтесь в экономическую составляющую. В России огромное число людей имеет деньги, концентрация капитала у нас больше, чем в какой-либо другой стране, как и разница между бедными и богатыми. Не все состоятельные люди знают, как управлять своими деньгами. И большое число работающих людей не имеют средств на покупку квартиры. Соединить интересы можно через доходные дома.

- Или через ипотеку.
— Ипотека — это традиционный механизм. Вы положили деньги в банк, банк даст их в кредит. Но все понимают, что в наших условиях деньги в банке сгорают. А дом ваш останется детям, внукам, он не будет дешеветь. Это понятно, надежно, это можно потрогать руками Я покупаю дом — вы у меня берете в аренду — это больше соответствует российской ментальности, нежели доверить деньги жирным котам банкирам. Россияне и так покупали недвижимость с инвестиционными целями.

- Ваши доброжелатели говорят, что сейчас у вас все будет хорошо с проектом, потому что новый глава строительного департамента, Марат Хуснуллин, тоже из Татарстана и вы пересекались с ним по работе.
— Право собственности (на участки) у нас было зарегистрировано в 2009 г., еще при мэре Лужкове. И проект этот мы осуществляем вне государства. Я исхожу из того, что государство помогает, когда не мешает.

Любой госчиновник понимает: чтобы добиться успеха, надо дать результат. По крайней мере в Татарстане этот стандарт последние 15 лет точно действует. Все предположения, что можно рассчитывать на поддержку (со стороны чиновников) крупных проектов, если они не помогают достичь политических целей, — необоснованны. Нормальные чиновники, делающие карьеру, делают ставку на другое: добиться успеха, поддержав тех, кто помогает им добиться успеха. Платить приходится достаточно дорого за эту поддержку — платить именно тем, что решать многие вопросы, которые с точки зрения бизнеса надо было бы решать по-другому. Так что чем дальше оказываешься от власти, тем оказывается выгоднее. Поэтому я ушел из власти пять лет назад.

Ручное управление бизнесом, которое сейчас вызывает постоянное обсуждение со стороны журналистов, когда [премьер-министр Владимир] Путин проводит совещание и говорит: «Надо все-таки снизить цену на бензин», и все ответ: «Да мы вчера снизили!», благо у всех планшетники, они быстренько там набирают, и действительно, цену тут же снизили, — это характерно было еще в начале 1990-х гг. в Татарстане. Точно так же [экс-президент республики Минтимер Шаймиев] проводил совещания, только тогда все хватались за сотовые, и соответствующие решения принимались. Хорошо это, плохо — можно дискутировать. Но ручное управление бизнеса в Татарстане — это классика. Там высокий уровень управленческой школы. В той же Москве уровень чиновников более примитивный был. Я только от журналистов узнавал, как с ними надо работать.

- К чему готовиться московским девелоперам с приходом чиновника из Татарстана?

— К одному: те, кто будет идти в русле определенной мэрией политики, будут на коне. Там, где капитал в руках людей, которые будут интенсивно и эффективно работать, искать новое, результат будет. Но многие привыкли решать вопросы иначе, настолько привыкли, что есть правила игры и думать не надо. Построил, продал, деньги получил, деньги распилил — все замечательно. Эта леность, которая характерна для москвичей — она им очень помешает, они не смогут легко перестроиться. Вот еще один ответ на вопрос, почему в Москве никто не строил доходных домов. Потому что это новая тема. Вряд ли те, кто был активным деятелем строительного комплекса лужковского периода, будут в первых рядах строителей доходных домов.

- Нет конечно. Зачем им это?
— А если тенденция сохранится, то при прочих равных у них доходы снизятся. Уже не удастся на особых условиях получить права на застройку, или когда в рамках ЧГП какой-то структуре подведут дороги, проложат коммуникации, она за $1000 за кв. м построит квартиры (это объективная себестоимость строительства в Москве), а потом будет продавать за $8000 — 10 000.

Думаю, что крику будет много, что зажимают, не дают работать. Рассчитывать, что кто-то, не умея работать, но воспользовавшись близостью к новому руководству, решил проблемы — вот этого, я уверен, не будет. Новое руководство не устоит, если оно не будет руководствоваться принципом целесообразности. Поддерживать тех, кто поможет укрепить новую власть.

- Вы поможете?
— Я на сегодняшний день не строю планов активнейшим образом выходить на строительный рынок Москвы, это не моя тема. Но какой-то сегмент новый мы занимаем уже этим проектом.

А вообще Москву испортили большие деньги.

- Это все говорят.
— Мы привыкли на гораздо меньших деньгах добиваться успеха. Но и в Москве сейчас не будет таких дурных денег, как раньше.

Когда люди внезапно богатеют в 50-60 лет, тут и начинаются извращения, которые мы наблюдали в 1990-е гг. — малиновые пиджаки и цепи золотые сверху. Купить подороже машину, построить крутой особняк на Рублевке…

- Вроде того, где мы сейчас находимся…
— Этот дом уже не соответствует моим представлениям, но тем не менее это была попытка осмыслить действительность, и он по прежнему остается в этом поселке одним из лучших по архитектуре, по дизайну. Хотя сейчас бы я уже делал по другому.

- Нет желания под Москвой какой-нибудь город-спутник построить?
— Я не считаю своей задачей заниматься непосредственно строительством и девелопментом. И не хочу выходить на рынок массового строительства. Предназначение свое мы видим в том, чтобы быть ленд-девелоперами: сформировать участок, проработать картинку, вложить деньги в прокладку коммуникаций. В Казани у нас несколько тысяч гектаров земли. Мы все не сможем освоить, хотя для собственных нужд, в пределах нескольких десятков тысяч метров в год можем строить самостоятельно. Функции заказчика выполняем своими силами, это обеспечивает приемлемые условия финансирования.

Но у нас же все перепутано. Например, нас настолько настоятельно уговаривали, что мы в центре Казани к Универсиаде 2013 г. три крупных проекта сами начали строить. Хотя не должны были бы.

- Вклад в развитие родного города вас уговорили сделать?
— Но в Казани власть это делает цивилизованно. Создаются определенные преференции по согласованию проектов и т.д. И бизнесу, исходя из принципа целесообразности, приходится менять свои планы. Мне было бы выгодно, чтобы мои участки в центре Казани еще несколько лет набирали свою цену. Но с точки зрения общественных интересов, вне всякого сомнения, это неправильно, если в центре города будут пустыри и строительные заборы. И опять, капитализация участка произойдет, если город будет интересен для жизни. Плюс есть вопрос, связанный с преодолением административных барьеров (в будущем).

- То есть вы себя тоже уговорили, что правильнее строить?
— Мы к этому были готовы, и к тому времени, как об этом стали говорить как о необходимости, мы уже имели все наработки и согласовали проект в рекордные сроки. [Общий объем инвестиций в данные проекты превышает 2 млрд руб.]

- И что строите?
— Уникальный для Казани и для России проект: многофункциональный комплекс на территории в 2 га, две трети в котором будут занимать жилые помещения бизнес-класса с полным сервисом пятизвездочного отеля, но по 40-50 кв. м. Рассчитано на эгоистов, на семьи без детей, людей, которые делают карьеру. Потом они могут уже переехать в большие квартиры, а это свое первое жилье сдавать в аренду. Таких квартир у нас получается около 600. Будет в этом комплексе вся инфраструктура, небольшой торговый центр, несколько ресторанов, и на первых этажах — апарт-отель, для сдачи в аренду. Уверен, в течение 10 лет весь этот комплекс превратится в арендный.

Второй проект — гостиничный проект в исторической части города, который к Универсиаде будет востребован, потом к чемпионату мира по футболу. Мы планируем делать его по принципу апарт-отеля, для длительного проживания. И третий — торговый центр на 20 000 кв. м в историческом месте, где последние 500 лет было торжище, и где всегда огромнейший трафик. Уверен, что арендаторы на эти площади найдутся.

- Кредиты берете?
— Кредиты берем, но в кризис все погасили, поскольку был период неопределенности и роста ставок. На сегодняшний день у нас ноль кредитов. А вообще моя политика по кредитам: никогда размер кредитных ресурсов не превышал годовую выручку группы.

БИОГРАФИЯ

Алексей Семин
Родился 14 октября 1967 года.
Окончил Казанский государственный университет. Кандидат социологических наук.
с 1991 г. работал в сфере ценных бумаг и управления недвижимостью. Руководитель и учредитель группы компаний «Образование».
1995-2000 гг. депутат Государственного совета Республики Татарстан первого созыва и Казанского объединенного Совета народных депутатов.
1999-2005 гг. председатель Комитета Республики Татарстан по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению.
2005-2008 гг. председатель совета директоров «Холдинговой компании «Единая арендная система».
С 2008 года возглавляет совет директоров»УК «АС Менеджмент» — компании, управляющей основными активами ASG.
Холост. Коллекционирует предметы антиквариата. Имеет большую коллекцию, включающую в себя более 300 полотен западноевропейских художников XVII-XVIII вв., западноевропейскую мебель XVIII в. (более 500 предметов), русскую живопись XIX — начало XX вв. и т.д., всего более 1700 изделий, в том числе картины известных художников, старинные иконы, мебель, часы, предметы интерьера. Начало коллекции положено в 1990-е гг., активное наполнение произошло в течение последних 5 лет в основном за счет приобретения предметов искусства на западных аукционах. Основная цель коллекции — сделать ее научно-структурированной и глубоко содержательной, достойной того, чтобы со временем стать публичной.

СПРАВКА О КОМПАНИИ

14 октября 1991 г. в Казани было зарегистрировано акционерное общество «Образование», которое постепенно превратилось в группу компаний «Образование», в нее вошли более десятка предприятий, работающих в сферах инвестиционной деятельности и ценных бумаг, недвижимости и строительства, консалтинга и брокериджа.

К концу 2000 г. недвижимость стала составлять значительную часть активов группы. В начале 2001 г. группа изменила свое название на «Единая арендная система» (ЕАС). Начиная с 2005 г. на рынке недвижимости наметилась тенденция вовлечения в хозяйственный оборот сельскохозяйственных земель. Группа предприятий «Единая арендная система» в течение следующих лет приобрела земельные участки общей площадью более 20 000 га.

В начале 2007 г. создана Управляющая компания «АС Менеджмент». 14 июня 2007 г. был зарегистрирован Казанский земельный инвестиционный фонд, а 10 января 2008 г. — Казанский рентный инвестиционный фонд. В состав паевых инвестиционных фондов были переданы основные активы группы компаний в виде объектов недвижимости и акций, а перед управляющей компанией поставлена задача эффективного управления и создания «земельного банка».

УК «АС Менеджмент» занимает 3 место в рэнкинге управляющих компаний по совокупной стоимости чистых активов публичных паевых инвестиционных фондов, по данным Национальной лиги управляющих (www.nlu.ru) на 30.11.2010, а также 24 место в рейтинге крупнейших управляющих компаний по версии журнала «Коммерсант Деньги» (№ 45 от 16.11.2009 г.).

В 2010 г. группа компаний вошла под новым брендом «АС ГРУПП» (или ASG), с совокупной рыночной стоимостью активов более 20 млрд руб., в составе которой недвижимость общей площадью 300 000 кв. м и земельные участки общей площадью более 25 000 га.

Инвестиционная группа планирует выйти на московский рынок жилой недвижимости. В планах также вывести паи инвестиционных фондов на российский и международный фондовые рынки.