Девелоперам придется продавать псевдоэлитное загородное жилье по ценам эконом класса

Застройщики казанских загородных поселков «не попали» в спрос: их желание повысить рентабельность проектов за счет позиционирования жилья как премиум­класса не совпали с возможностями покупателей. Проектов коттеджных поселков с недорогими домами недостаточно, но именно такое жилье наиболее востребовано на рынке. Чтобы заинтересовать покупателей, застройщикам придется снижать цены и «подтягивать» качественную составляющую к их требованиям.

директор компании «Рест»
(поселок «Никольская Усадьба»)

зам. гендиректора компании
«Технология» (поселок «Радужный»)

генеральный директор
ОАО «Девелоперская
корпорация «Антей»

гендиректор компании «АК БАЙТАЛ» (поселок «Ак Байтал»)

гендиректор компании
«Коттедж­центр»

директор риэлторского агентства «Дорогой дом»

 

 

 

Сегодня под Казанью на разных стадиях готовности находится не менее десяти коттеджных поселков. Но в сегменте эконом‑класса реализованы лишь два проекта. Девелоперы предпочитают строить дорогое жилье, ведь его можно продать дороже и быстрее окупить проект. В то же время спрос на жилье в централизованных загородных поселках падает. Состоятельные горожане по‑прежнему предпочитают строить загородные дома по индивидуальным проектам возле водоемов: жилье в поселках часто не соответствует заявленному уровню комфорта — девелоперы уже сданных проектов не смогли обеспечить заявленную инфраструктуру. Теперь задача девелоперов — вернуть доверие покупателей. По экспертным оценкам, спрос за два года упал примерно в пять раз.

Эксперты рынка загородной недвижимости Казани указывают на несоответствие предложения спросу — городу нужно загородное эконом‑жилье, а строятся более дорогие поселки.

Сергей Пчелкин, гендиректор компании «Ак Байтал», говорит, что недорогие дома — по цене 2,5‑2,7 млн руб. (95‑120
кв. м) — самые востребованные сейчас.

Ирина Толмачева, гендиректор компании «Коттедж‑центр», считает, что действия самих застройщиков — едва ли не основная причина снижения объемов продаж в загородных поселках: они строят не то, что нужно потребителю. «Популярность жилья в поселках падает с каждым годом. Если еще два года назад покупательский интерес к ним был велик, то сейчас он снизился примерно в пять раз, практически все девелоперы в той или иной мере имеют проблемы с продажами», — делится она.

Александр Шамов, директор риэлторского агентства «Дорогой дом», согласен с коллегой: «Не скажу, что в поселках завышены цены, скорее, предложение не соответствует спросу. Девелоперы плохо знают покупателя, а если знают, то строят не то, чего требует рынок, а то, что позволяет им снизить издержки. Поэтому товар долго ищет своего покупателя».

К поселкам эконом‑класса участники рынка однозначно относят лишь Восточную и Западную Ореховки (девелопер — «Унистрой») и «Светлый» (подмосковная девелоперская компания «Антей»). Поселок «Восточная Ореховка» начал строиться в 2004 г. в р‑не Зеленодольска (ок. 40 км от Казани), сейчас все дома там проданы. Вторая очередь из 92 домов — «Западная Ореховка», где продано 50% домов, начала строиться в 2007 г., будет сдана в 4 квартале 2008 г. Возведение поселка «Светлый» началось в 2006 г. Он находится в пяти км от Казани, возле деревни Куюки Пестречинского района. Строительство 4 500 домов рассчитано на 10 лет. Сдача первой очереди (эконом‑класс) намечена на 2010 г. Владимир Осташко, гендиректор ОАО «Девелоперская корпорация «Антей»: «Концепция нашей застройки в том и состоит, что сначала мы строим жилье эконом‑ и бизнес‑классов и только через несколько лет застраиваем представительскую зону. Так как в Казани недостаточно домов эконом‑класса, мы решили исправить эту ошибку. Сейчас построено 27 домов, люди уже справляют новоселье в этих домах. Параллельно строится следующая очередь».

Остальные девелоперы обходят эконом‑класс стороной либо включают небольшую эконом‑составляющую в состав проектов более комфортного типа.

Одну из причин стагнации рынка игроки видят в отсутствии единой обязательной классификации для загородного жилья, в итоге по многим показателям строящиеся под Казанью централизованные поселки не отвечают заявленному классу.

«В заявляемом бизнес‑классе, так же, как и в «экономе», у нас используются примерно те же самые стройматериалы и технологии. Строительство ведется «в самые сжатые сроки», что не всегда хорошо. То есть себестоимость возведения домов примерно та же, а вся разница — в более высокой цене, которая зачастую обеспечивается лишь соответствующей рекламой», — констатирует г‑н Шамов.

Некоторые эксперты вообще сомневаются, что жилье в централизованных поселках может быть ориентировано на сегмент покупателей с достатком средним и ниже среднего. «На мой взгляд, загородный дом в таком поселке по определению не может быть эконом‑класса, ведь только на обслуживание этого жилья в месяц уходит 7‑12 тыс. руб.», — говорит г‑жа Толмачева. Она отметила, что в пригородеКазани цена 1 кв. м
в поселках находится в пределах 35‑45 тыс., что соответствует бизнес‑классу. В целом же границы между классами размыты и могут не соответствовать российской классификации.

Владимир Осташко говорит, что большинство казанских девелоперов позиционируют свои поселки как «премиум» из‑за материалов, применяемых в строительстве. «Как можно построить дом из кирпича эконом‑класса? Либо это будет просто‑напросто холодный дом с несоблюдением технологии строительства, либо дом площадью
50 кв. м, в котором «не развернуться», — делится эксперт.

Ирина Толмачева отмечает неудовлетворительную работу управляющих компаний. «Фактически ни в одном поселке, построенном под Казанью, нет хозяина, способного организовать и удержать управление поселком на должном уровне. Заботы по эксплуатации дома и проблемы поселковой территории все равно ложатся на плечи покупателя».

Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что и без того небольшой спрос на дома в централизованных поселках снижается за счет потенциальных покупателей, возводящих коттеджи самостоятельно. Желающих купить участок и построить дом своими силами по‑прежнему больше, чем потенциальных жителей загородных поселков. По оценке Ирины Толмачевой, за последний год спрос на самостоятельное строительство за городом вырос минимум вдвое. Сергей Пчелкин подтверждает этот тренд и отмечает, что «одновременно на рынке есть спрос как на возведение коттеджей площадью от 150 кв. м, так и на недорогие небольшие дома — от 90 кв. м».

Александр Шамов в то же время отмечает другую категорию заказчиков — состоятельных людей. Эксперт говорит, что в Казани есть прослойка потенциальных покупателей, которые «не постоят за ценой», — для них очень важен личный имидж, и приобретение загородного дома для них, кроме всего прочего, статусная покупка. По данным г‑на Шамова, до 15% земельных участков, приобретаемых под точечную застройку под Казанью частными лицами, пригодны для возведения домов премиум‑ и бизнес‑класса. «Популярны исторически «обжитые» места: район сел Лаишево, Верхний Услон. Люди приобретают участки в деревнях, где потом сами строят дома по индивидуальным проектам», — говорит г‑жа Толмачева.

Лариса Гатауллина, заместитель гендиректора компании «Технология», называет «имиджевые» причины. «Думаю, неоправданно сочетание в одном поселке домов класса «премиум», «бизнес» и «эконом». Состоятельные покупатели просто не пойдут в такой поселок — им важно находиться среди равных себе. Поэтому социальное окружение, на мой взгляд, должно быть однородным», — объясняет г‑жа Гатауллина. Шамов считает, что покупателей не устраивают не всегда удобная типовая планировка и стандартный дизайн дома, а иногда качество строительства, так как застройщики стремятся строить быстро, чтобы скорее «отбить» затраты. К тому же в поселках не развита социнфраструктура. «В загородных комплексах нет торговых точек должного уровня, фитнес‑центров, детсадов и школ. Застройщики заявляют эти объекты, но пока ни в одном ЖК они не действуют», — сетует Шамов. Он видит причину в том, что малый бизнес, который мог бы развивать инфраструктуру, неохотно идет в поселки, так как знает, что жильцы не живут за городом постоянно, а фактически приезжают туда ночевать.

Спрос на самостоятельное возведение домов подогревает спрос на земельные участки, что ведет к их удорожанию. По данным г‑на Шамова, земля подорожала за последний год чуть ли не вдвое, «и это еще не предел». По его информации, минимальная цена на участки сейчас — от
10 тыс. руб. за сотку, средняя — 30 тыс. руб., площадь — не менее 7 соток. Требования к участку у покупателей не меняются: не дальше 40 км от черты города, возможность подведения коммуникаций, лес или водоем поблизости. Наличие этих факторов поднимает цену на 30‑60%.

По информации Пчелкина, «земли в пригороде Казани под точечную застройку коттеджами достаточно. Особенно в Высокогорском и Зеленодольском районах».

Участники рынка сходятся во мнении, что сейчас сегмент централизованных коттеджных поселков Казани — в начале развития. «На этом этапе игроки пытаются занять как можно большую долю рынка и начать продажи своих объектов как можно быстрее. Они внимательно не изучают спрос, часто совершают промахи с разработкой маркетинговой стратегии», — объясняет г‑н Шамов. Впрочем, некоторые девелоперы уже начали гибко реагировать на спрос. Например, «Загородный клуб» стал строить дома со свободной планировкой. Это активизировало спрос на жилье в данном поселке.

Эксперты говорят, что ускорить продажи в централизованных загородных поселках поможет коррекция ценовой политики, или соответствие заявляемому уровню комфортности. «Откройте любую «народную» газету. Там очень много объявлений вроде «куплю дом с участком». Значит, потребность в загородном жилье есть, весь вопрос в том, по какой цене. Поэтому девелоперы должны быть более гибкими, договариваться с банками, продумывать для покупателей разные возможности оплаты», — говорит г‑жа Гатауллина.

Девелоперам придется пересмотреть позиционирование своих поселков. Шамов уверен, что сейчас заявляемый класс, — не более чем рекламный ход. «Незачем обманывать потребительские ожидания. Чем больше развивается рынок, тем осведомленнее потребитель».

Тагир Ахмеров, директор компании «Рест», считает, что в Казань будут приходить новые игроки — профессиональные федеральные девелоперы, специализирующиеся именно на строительстве коттеджных поселков. «Это повысит конкуренцию и «задаст планку» уже работающим здесь компаниям», — прогнозирует г‑н Ахмеров.

 

 

Владимир Осташко:
«Сначала мы построим загородное жилье эконом­класса, в котором нуждается Казань, и лишь потом застроим представительскую зону».

Ирина Толмачева:
«Если два года назад покупательский интерес к централизованным поселкам был велик, то сейчас он снизился примерно в пять раз».