Где живет элита

Элитная недвижимость Казани менялась с ходом времени. Спрос на «сталинки» сменился бумом на улучшенные квартиры с индивидуальной планировкой. В последние годы в привилегированном классе стало делом чести, помимо квартиры, построить и дом за городом или на его окраинах. Таким образом, получил развитие дикий частный самострой. Следующей стадией элитной эволюции, по прогнозам экспертов, станут организованные загородные поселки.

казани
Рынок элитной недвижимости Казани начал формироваться еще в прошлом веке, когда здесь возводили свои особняки купцы и городская аристократия. Большая часть этих зданий сегодня продана под офисы, магазины и рестораны.
Элита советского времени жила в традиционных «сталинках», которые потом стали переходить в собственность появляющемуся классу бизнесменов. В 90-е начался бум индивидуальных перепланировок старых квартир, который довольно быстро прошел. Сегодня состоятельные покупатели возрождают традиции прошлого века и строят собственные дома.
Не строили, а перепланировали
В 80-е в Казани модно было жить в так называемых партийных домах. «Они обязательно были высотными, находились не в самом центре города, но не далеко от него. Вокруг непременно росли елочки, и все внешнее убранство домов походило на оформление муниципальных зданий.
Смена власти повлекла изменение стереотипов, покупателям уже хотелось индивидуального подхода и свободных планировок. Но «сталинки» по-прежнему, были наилучшим предложением на рынке. Поэтому активный интерес к ним стал проявлять зарождающийся класс бизнесменов. Те, кто уже могли купить квартиру на свои заработанные деньги, покупали «сталинки» в Советском районе, в Московском и вкладывали огромные средства в их отделку. Квартиры было просто не узнать: новые жильцы сносили стены, перебирали кирпичные кладки стен в малоэтажках. Тогда же сформировался спрос на все европейское — отделочные материалы возили на заказ из-за рубежа, например, плитку из Италии. Были и те, кто скупали бывшие коммуналки и делали из них свои апартаменты.
Имидж в розницу
В 90-х деньги появились и у застройщиков: они начали строить дома улучшенной индивидуальной планировки в центре города. Тогда это был настоящих шик. «Большие, просторные квартиры в 150-180 кв. м, с огромными окнами и расположение на уютных улицах в центре города — Вишневского, Чуйковского, Волкова, Айвазовского, Карла Маркса», — вспоминает Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость».
В жилые комплексы премиум-дома застройщики стали объединять лишь в последнее десятилетие. С развитием комплексной застройки появилась необходимость позиционировать как-то свое жилье. Застройщики стали продавать не только саму недвижимость, а имидж, образ жизни своих покупателей, называя его элитным. Но в оценку уровня комфортности жилья независимые стороны не привлекались.
Возникла путаница в критериях оценки. Застройщики позиционировали свой продукт, как хотели, не имея четких критериев оценки класса жилья. «Например, был дом на ул. Искра в районе ресторана «Ланцелот», его жители до сих пор считают свой дом элитным, хотя он по многим критериям не соответствует этому званию», — отмечает Андрей Савельев. Сегодня наиболее подходят под классификацию «премиум», по его словам, жилые комплексы «Панорама», комплекс без названия на ул. Волкова, построенный компанией «Унистрой», ЖК «Кремлевская Жемчужина», ЖК «Ренессанс», ЖК «Профессорский» в Профессорском переулке, что за площадью Тукая, «Вишневый сад».
Однако стоимость жилья в таких комплексах, по мнению риэлторов, все же завышена. «В большинстве комплексов, в той же «Кремлевской Жемчужине» цена не соответсвует качеству, себестоимость самого строительства здесь ненамного выше, чем в «улучшенках», — считает Анастасия Гизатова, руководитель АН «Счастливый Дом». «Можно сказать, что в Казани к элитному жилью вряд ли можно отнести хоть один современный жилой комплекс. Есть те, которые стремятся к этому понятию. Например, ЖК «Суворовский», — отметил Андрей Крылов, генеральный директор компании «Татиммобилен» (ЖК «Магеллан»).
Бизнес-класс затмил элитный
Элита имеет тенденцию к корпоративному объединению. Так, в Казани по ценовому признаку некоторые риэлторы причисляли дом ТАИФа по ул. Искра. Наивысшим шиком городского рынка недвижимости стала так называемая «татнефтьевская» деревня, жилой комплекс, построенный вдоль набережной Казанки. Но, по словам риэлторов, она практически пуста. Неподалеку от нее начато строительство «президентского» дома, и, по словам участников рынка, там квартиры раскупаются уже на стадии котлована. Но это исключение из правил.
Большая часть элиты, в том числе и политической, имеет квартиры не в самых звучных и известных домах или домах бизнес-класса. «Мало кто знает, что у Минтимера Шаймиева есть квартира в Школьном переулке, где он периодически бывает», — рассказывает Андрей Савельев.
«Элитным» жильем сегодня стал как новострой, так и вторичное жилье, но в хорошем районе ­— центр города или 39-й квартал», — отметил Руслан Хабибрахманов, директор АН «Флэт». «Причем казанская элита выбирает центральную часть города, а приезжие состоятельные покупатели — район ул. Чистопольской», — дополнила его Анастасия Гизатова.
Оба берега Казанки, со стороны центра и 39-го квартала, участники рынка называют самыми перспективными для элитной застройки и в ближайшем будущем. А также среди наметившейся тенденции — децентрализация и стремление жить в комфортном загородном доме.

Сколько стоит содержание элитного жилья

Объект

Площадь, кв. м

Куда идут деньги

Стоимость, руб.

Дом в поселке

400

Стоимость коммуникаций (газ, свет, вода)

5000

Налог на землю (1 раз в год)

1000

Квартира в ЖК

200

Коммунальные платежи (коммуникации, охрана, парковка, доп. обслуживание)

5000-7000

Источник: АН «Флэт»

Казанские бизнесмены не стали создавать местную «Рублевку» и хаотично рассредоточили свои дома по городским поселкам, а также в близких к городу окрестностях. К «закрытым» и статусным риэлторы относят только поселок «Радужный».

Исторически сложилось так, что казанская политическая элита — выходцы из деревень Татарстана. Первым делом, продвигаясь по карьерной лестнице, они строят добротный дом на «малой родине», где у них еще остаются родные и близкие. В Казани же элита не имеет определенного пристрастия в выборе места проживания и, по мнению риэлторов, маловероятно, что в ближайшее время модное место появится. «Приезжие и оседлые чиновники располагают дома в направлении своего приезда. Те, что из Высокогорского района, живут в центре города, из Лаишевского — в Царицино и не руководствуются при выборе земли престижностью района», — считает Александр Шамов, директор АН «Дорогой Дом».

Первые лица уезжают подальше
Где именно живет политическая элита Татарстана, заметно по загородным дорогам. Наиболее ровные на всем протяжении до поселка — в Петровский, Кузьметьево, Боровое Матюшино, где и живет руководящий состав республики. «У «НУРовцев» есть свое имение в Альдермыше, даже с вертолетной площадкой для быстрого передвижения», — отметил Александр Шамов.
Часть чиновничества, в основном представляющая федеральные и силовые структуры в РТ, забралась подальше от города — поближе к марийским красотам — на озеро Яльчик и к реке Илеть. Не остался без внимания и Свияжск — цены на землю там показывают удивительную динамику, особенно после озвученных Минтимером Шаймиевым, госсоветником РТ, планов реконструкции. Большая часть земли в Свияжске уже скуплена московскими инвесторами.
Однако, рассуждая об отсутствии статусных поселков, риэлторы все же назвали один — поселок «Радужный». «В него трудно попасть, и риэлторы в нем ничего не продают сегодня, но даже не из-за того, что он отличается большой элитарностью, просто в нем живет очень тесный круг статусных персон — всего 14 домов. И свободных домов в нем нет и не планируется», — рассказывает г-н Шамов.
Большие же поселки для настоящей элиты, по мнению риэлторов, застройщики не смогут спланировать — не хватит ресурсов. Создать с нуля инфраструктуру такого поселка сегодня никому не под силу. А для того, чтобы действительно привлечь контингент VIP, нужно сделать невероятное. Именно по этому большая часть ныне строящихся поселков переходит на позиционирование для бизнес-сегмента. «Более или менее привлекательны для состоятельных клиентов поселки «Казанская Усадьба», «Ореховка», «Вороновка», но большая часть клиентов идет пока не в организованные поселки. Не прекращается спрос на лаишевское направление, район Б.Матюшино, где стоимость сотки доходит до 1 млн руб.», — рассказал Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость».
Второй состав не выходит из города
Чиновники среднего звена и бизнесмены предпочитают строить дома в черте города. Они облюбовали местечко за «АК БАРС» Банком на ул. Малая Гривка, стоят отдельные дома на Калинина, Подлужной. Бизнесмены выбирают поселок «Матур», что находится по Пр. Победы в направлении РКБ. Растет спрос на дома в поселке «Алдан», что расположился в направлении «Салмычей». Земля здесь на порядок подорожала за последние 5 лет. Такие дома строят не отдельные крупные застройщики, а мелкие строительные компании по проектам, выбранными самими хозяевами жилья. Поэтому поселок пестрит разнообразными формами строения: от обычных кирпичных блоков до шедевров деревянного домостроения и даже каких-то сюрреалистических замков.
Вслед за модой на здоровый образ жизни пришел спрос на экологически чистые материалы. Элита переключилась на деревянное домостроение — не просто ставят срубы, а возят дерево на заказ из Сибири, переплачивая за ценные породы. По мнению экспертов, загородное домостроение будет наиболее вероятным вектором развития элитной недвижимости.
Анна Саушина