Обзор: Торговые центры

В конце октября компания «Вестер‑Ритейл» заявила о том, что передумала строить новый центр в Набережных Челнах. Аналитики связали это событие с финансовым кризисом и предсказали скорое снижение арендных ставок вслед за падением стоимости недвижимости. Пока ТЦ заверяют, что не испытывают проблем с арендаторами и даже готовы встречать новые московские бренды.

 

Ильдар Валеев
директор по маркетингу обувной сети «Монро»
Раиль Кабиров
руководитель отдела развития компании «Бахетле»
Эльза Карабашева
директор ТК «XL»
Максим Клягин

аналитик УК «Финам Менеджмент»
Римма Ремизова

директор по связям с общественностью группы компаний «Вестер»
Дина Сайфутдинова
директор по стратегическому маркетингу группы компаний DOMO
Антон Семенов

заместитель генерального директора ЗАО «ИСК «ТАНДЕМ»
Елена Стрюкова

консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko

 

 

Торговые центры будут успешны О бщий фонд торговых площадей Казани представлен 28 торгово‑развлекательными центрами общей площадью более 780 тыс. кв. м. По оценке девелоперской компании «Торговый квартал», к качественным торговым площадям в Казани сейчас можно отнести меньше половины — 305 тыс. кв. м. Объем обеспечения современными торговыми площадями на тысячу жителей составляет 287 кв. м. По оценке аналитиков, потенциал в сегменте торговых центров еще есть. Казань — один из наиболее капиталоемких городов страны, что привлекает новых ретейлеров различных форматов.

Если пару лет назад директора центров сталкивались с нехваткой арендаторов, сегодня пустых площадей практически нет. В большинстве ТЦ Казани вакантно 5‑7% от общего предложения. Исключением из ряда успешных центров, пожалуй, является ТРК «Родина», где из‑за неудобного месторасположения и отсутствия парковки пустует больше половины площадей.

 

По словам участников рынка, в ближайшее время в Казани появятся новые мировые бренды. Например, сеть Аuchan. Подтвердил свое намерение открыть в Казани до конца 2009 г. и немецкий дискаунтер Media Markt. Новый магазин появится в ТЦ «Южный» на 8 тыс. кв. м.

Появлению новых арендаторов будет способствовать и прогнозируемое аналитиками снижение арендных ставок в начале следующего года. Максим КЛЯГИН, аналитик УК «Финам Менеджмент», рассказал, что снижение стоимости недвижимости в среднем на 15‑20% скажется на рынке аренды. По его оценке, ставки упадут также на 15‑20%. Поддержку рынку окажет дефицит качественных торговых площадей (классов А и В) в Казани.

Размер арендного платежа зависит от нескольких факторов: от конкретного центра, а также от профиля арендатора. «Например, якорные арендаторы, генерирующие сущест­венную часть трафика ТЦ, всегда могут рассчитывать на заметный дисконт», — отметил Максим Клягин. Речь идет о скидке в 30‑50%. Наиболее низкие ставки характерны для продовольственного ритейла. В среднем ставки в Казани сформировались на уровне 6‑9 тыс. руб. за кв. м в год. В новых центрах ставки чуть выше. Так, по словам Раиля КАБИРОВА, руководителя отдела развития ТЦ «Бахетле», в недавно открытом центре на Танковом кольце стоимость аренды антресоли (верхнего этажа) составила 8,5 тыс. руб. за кв. м в год. Остальные этажи сдаются за 2 тыс. руб. за кв. м в месяц, или 24 тыс. руб. за квадрат в год.

Аналитики считают, что основная проблема казанских ТЦ — шаблонность. По набору арендаторов и организации пространства крупнейшие торговые центры очень похожи, большинство не имеют уникальных якорей, зачастую арендаторы центров подобраны бессистемно. Участники рынка выделили несколько принципов удачной концепции: единая целевая аудитория для всех арендаторов, наличие развлекательной зоны, хороший машинопоток и транспорт­ные развязки рядом с центром, удобная подъездная зона и парковка. Строительство новых объектов целесообразно только при соблюдении этих стандартов.

Из действующих ТЦ, по мнению Елены Стрюковой, консультанта по региональным проектам Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko, выверенная концепция есть только у 5 комплексов: «Мега», «Тандем», «Кольцо», «Парк Хаус», «Сувар‑Плаза». Всех их объединяет удачное местоположение и наличие развлекательной зоны. В «Меге» нет кинотеатра, но представлены альтернативные семейные развлечения (каток, детская площадка) и большой фуд‑корд. А также подобраны два якорных арендатора в единой тематике «Все для дома» — это OBI и IKEA. В «Тандеме» активная развлекательная зона, в «Парк Хаусе» большая и востребованная в спальном районе продовольственная часть. Г‑жа Стрюкова отмечает, что интересно задуманная концепция торговой галереи «Сувар‑Плаза» не в полной мере реализована. Центр позиционирует себя как оператор, предлагающий товары премиум‑класса, однако не все арендаторы этому соответствуют. «Он не похож на ГУМ в Москве, где представлены известные бренды мирового масштаба», — сравнивает она. Ритейлеры отмечают, что помимо посещаемости торгового центра их интересует, какие товары продаются по соседству.

Участники рынка считают наиболее удачными те центры, где присутствует развлекательная зона. По оценке аналитиков, одни только кинотеатры увеличивают покупательский поток в торговых центрах на 20%. Эльза Карабашева, директор ТК «XL», согласилась с этой цифрой и отметила, что XL изначально отвел большое пространство для развлекательной зоны, и не прогадал. А продуктовым арендатором центр пренебрег сознательно: продовольственные гипермаркеты, расположенные в ТЦ, привлекают людей в большей степени только к себе, а остальные ретейлеры «скучают».

Сейчас XL меняет концепцию, становясь первым дисконтным центром в Казани. Эльза Карабашева: «Когда ТЦ открывался, он был единственным на 39‑м квартале, а теперь весь проспект Ямашева вплоть до Южной трассы заполнен гипермаркетами и центрами, покупательский поток снизился вдвое, и мы вынуждены менять концепцию». Торговый центр уже собрал под своей крышей дисконтные спортивные магазины ADIDAS и «СПОРТМАСТЕР», дисконтные магазины молодежной одежды MEXX, Calvin Klein, ZOLLA, «5 КАРМАНОВ», большой магазин одежды «СТОК ЦЕНТР». По словам топ‑менеджера, это сделало XL социально ориентированным торговым центром. Кроме того, центр увеличит свои площади за счет перепрофилирования одного из шести этажей крытой парковки, общая площадь которой 37 тыс. кв. м. По оценке компании «Сити Центр», управляющей центром XL, доход от их использования после сдачи в аренду ретейлерам увеличится втрое. Пока компания планирует отдавать под торговлю по одному этажу парковки в год, удвоив к 2013 г. торговые площади комплекса. Парковочной зоны достаточно вокруг магазина, считают в компании.

Управленцы торговых центров на нехватку арендаторов не жалуются. А вот арендаторы столкнулись с дефицитом необходимых площадей. Площади от 2 тысяч квадратов уже заняты во всех центрах. Как рассказывают ретейлеры, предложений для эконом‑магазинов в избытке, а крупным арендаторам предложить нечего. Так, оператор монобрендовых магазинов одежды эконом‑класса Modis, не найдя подходящих площадок в 2 тыс. кв. м, вынужден довольствоваться территорией в 1,5 тыс. кв. м, а стратегия позиционирования Modis предполагает размещение на площади до 3 тыс. квадратов.

Из‑за отсутствия подходящего помещения в 20 тыс. кв. м передумала открывать 2-й гипермаркет в Казани калининградская «Вестер‑Ритейл». Как рассказала Римма Ремизова, директор по связям с общественностью группы компаний «Вестер», ретейлер планировал до 2010 г. открыть в Казани 4-5 магазинов и таким образом получить 10% рынка розничных сетевых продаж в городе.

Дина Сайфутдинова, директор по стратегическому маркетингу группы компаний DOMO, рассказала, что DOMO перенесла свой магазин из ТЦ «Караван» в ТЦ «Бахетле» на Танковом кольце так же с целью увеличить торговые площади, в соответствии с новым форматом позиционирования компании. Новый гипермаркет DOMO площадью 4,5 тыс. кв. м занимает весь 3‑й этаж ТЦ.

Другие ретейлеры решают вопрос нехватки площадей, строя отдельно стоящие здания. Так, российская розничная сеть «Эльдорадо», специализирующаяся на продаже бытовой техники и электроники, инвестировала $2 млн в свой 7-й гипермаркет в Казани, общая площадь - около 2 тыс. кв. м.

ООО «Лавента», владеющее сетью гипермаркетов «Санта Хаус», вложило 80 млн руб. в строительство гипермаркета площадью 2 тыс. кв. м в Казани. Отдельно стоящие здания строят и федеральные торговые сети «М.Видео» и «ТехноСила».

Ильдар Валеев, руководитель отдела маркетинга обувной сети «Монро», имеющей как отдельно стоящие гипермаркеты, так и арендующей торговые площади в центрах, считает, что открываться в ТЦ интереснее. «Торговый центр генерирует покупательский поток, но при этом часто возникает проблема нехватки необходимых площадей», — отметил он. Отдельно стоящие здания, по его мнению, эффективны в зонах активного пешеходного потока в первых линиях, особенно в густонаселенном районе.

Анализируя развитие рынка торговых центров Казани, все участники рынка сошлись в том, что новые торговые центры должны строиться с новой концепцией. Аналитики возлагают надежды на новый центр инвестиционного фонда RREEF, планирующий построить торговый центр в Казани в 2010 г., начав отсюда свою российскую экспансию. Площадь центра запланирована в 80 тыс. кв. м, инвестиции в проект превысят $150 млн.

Торговые компании ожидают от новых центров иного позиционирования. По мнению большинства участников, сегодня неоправданна специализация по достатку целевой аудитории: ТЦ премиум‑класса или ТЦ‑дискаунтер. Ильдар Валеев считает, что будущее за форматом специализированных центров, например, с товарами для строительства и ремонта, обувными торговыми площадками. «У центров с такими тематическими концепциями и сейчас все в порядке с покупательской активностью», — отметил он.

Уже сейчас заявлено несколько проектов по созданию специализированных центров. До 2010 г. в Казани будет построен первый центр торговой сети «СКМ‑Девелопмент» — «ИНХАУС», ориентировочно площадью в 16 кв. м. Якорным арендатором в казанском и челнинском центрах станет крупнейший российский DIY‑ритейлер «СтройАрсенал».

Антон Семенов, заместитель генерального директора ЗАО «ИСК «ТАНДЕМ», рассказал, что в 2009‑2010 гг. компания планирует строительство 2‑й очереди ТРК «Тандем» для размещения гипермаркета строительных и отделочных материалов и товаров для дома формата DIY общей площадью 6 тыс.
кв. м на площадке в 1,5 га, расположенной за комплексом «Тандем». Ряд крупных операторов формата DIY проявили заинтересованность в данном проекте. В настоящее время ведутся переговоры.

По данным г‑на Семенова, в ближайшие 2‑3 года на казанский рынок выйдут такие крупные операторы, как «Home center» и «Castorama». Впрочем, темпы развития конкретных компаний будут, безусловно, зависеть от их финансовой стабильности в условиях кризиса.