Скрытые скидки на фоне роста цен: что нового на рынке недвижимости Казани? //ИССЛЕДОВАНИЕ
Рынок первичной недвижимости отыгрывает прошлогоднее падение, но застройщики пока не уверены в серьёзном росте. Стоит ли покупателям ждать скидок и как меняется рынок для профессионалов?
Рынок первичной недвижимости Казани пытается отыграть упущенные годом ранее позиции. Об этом говорят участники рынка и официальная статистика Росреестра по Татарстану. Банки отзываются понижением ипотечных ставок, а застройщики стимулируют покупателей новыми акциями. Причин для подъёма рынка в этом году, по мнению застройщиков, три – субсидированная ипотека, повышение цен на нефть и стабилизация рынка.
I квартал 2016 г. в сравнении с I кварталом 2015 г.
+70,3% - рост регистраций ипотеки в Казани
+12,8% - рост долевого строительства в Казани
-2,8% - снижение регистраций жилой недвижимости
6 объектов разрешены к строительству в 2016 г.
Январь-февраль на рынке определила субсидированная ипотека. Федеральные власти в начале года заявили о её отмене, но затем продлили действие программы до 2017 г.. Участники рынка уверены, что именно обсуждение вероятного роста ставок по ипотеке без господдержки и привели к всплеску продажи недвижимости в первом квартале 2016 г..
«Многих возможность отмены субсидированной ипотеки подстегнула, отсюда и всплеск. Я думаю, что спрос на квартиры сохранится до конца года, так как предложения от банков сейчас очень привлекательны для граждан», – считает директор агентства недвижимости ООО «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Среди других причин – рост цены на нефть. Это сыграло благоприятно для возвращения части инвесторов на рынок.
«На начальном этапе (январь-февраль – ДК) в этом году рост рынка первичной недвижимости стимулировала новость о возможной отмене субсидированной ипотеки, но сейчас рынок растёт из-за повышения цены на нефть, – рассказал Олег Захаров, директор агентства недвижимости «Новостройки Казани». – Снова пришли инвесторы на рынок, так как появились объекты, которые по цене значительно дешевле».
Согласно данным Росреестра по Татарстану, количество зарегистрированной ипотеки по Казани за первый квартал этого года выросло на 70,3% по отношению к первому кварталу 2015-го, а ипотека по кредитным договорам выросла на 33,1%. При этом количество регистрационных действий на жилую недвижимость снизилось за первый квартал на 2,8% к аналогичному периоду прошлого года. Долевое строительство выросло на 12,8% по Казани.
Новое строительство в Казани (компании, которые получили разрешение на строительство в этом году):
- ЖК «Волжские просторы» («Сувар Холдинг»)
- Эко-парк «Дубрава» (ИА РТ)
- ЖК «Красное яблоко» («КамаСтройИнвест»)
- Дом на улице Максимова (ООО «Сармай»)
- Дом на улице Габишева (ООО «Пик+»)
- ЖК «Соловьиная роща» (ООО «Грань»)
О том, что рынок стабилизировался и изменился, говорят почти все участники рынка. Так, Анастасия Гизатова, гендиректор ООО «Счастливый дом», уверена, что рост количества ипотеки связан в первую очередь с рекламными кампаниями, которые активно развернули застройщики в начале года.
«Ипотеки стало больше, так как сегмент сместился из-за сильных рекламных кампаний и беспрецедентных процентных ставок банков. Сейчас ставки настолько низкие по ипотеке, что многие начинают рассматривать покупку квартир в ипотеку с точки зрения инвестиций. Процентные ставки 7%, зачастую их субсидирует сам застройщик», – рассказала она.
Однако если раньше квартиры покупались казанцами как «долгие деньги», то сейчас покупка квартиры – это возможность сберечь накопления, которые может со временем «съесть» инфляция.
«Те люди, у которых не было денег, резко столкнулись с тем, что у них денег стало ещё меньше. Поэтому продажи упали по самому шаткому сегменту – это эконом и оптима. Просели девелоперы, которые продавали в этом сегменте», – рассказал Николай Савин, заместитель директора Ипотечного агентства РТ по развитию проектов.
В числе негативных тенденций эксперты отмечают «затоваривание рынка». Это ведёт к тому, что застройщики все чаще стали субсидировать процентные ставки за свой счёт. Из-за этого сроки строительства начинают чаще переносить, так как никто не хочет рисковать и создавать «пузырь» обманутых дольщиков.
Все эти факторы влияют на потребительское поведение. Покупатели стали намного осторожнее и с опаской относятся к объектам, сроки сдачи которых переносятся. Поэтому взор потенциальных покупателей падает и на вторичку, и на объекты высокой степени готовности.
Эксперты отмечают, что такой выбор со стороны потенциальных покупателей не всегда оказывается прагматичным. Вторичное жилье, тем более то, что старше 20 лет, если и растёт в цене, то довольно медленно. За готовые объекты покупателям приходится значительно переплачивать. «Адекватных людей перенос сроков не пугает, таких порядка 70%, остальные – уходят на вторичку, где переплачивают в итоге», – уверен Николай Савин.
Те же, кто все-таки не испугался отложенных сроков сдачи, в итоге платят меньше за метр. Новостройка на момент сдачи в Казани в среднем обходится в 65-70 тыс. руб. за кв. м, в долевом доме - 50-55 тыс. руб. за кв. м. Такая разница в цене возникает из-за того, что застройщики, пока не возведут каркас, почти всегда работают в ноль. А вот потом уже идёт повышение цены и формирование прибыли.
Цены на «первичку» за год выросли на 2,2%, а на «вторичку» и вовсе упали на 7%. С начала года изменилась и структура спроса. Так, доля однокомнатных квартир сократилась на 1,5%, двухкомнатных – на 0,1%, а жилья с четырьмя и более комнатами – на 0,3%. В структуре предложений доля однокомнатных квартир сократилась на 1,5%. Доли остальных сегментов выросли: двухкомнатных – на 0,3%, трехкомнатных – на 0,9%, четырехкомнатных – на 0,3%.
Для новых проектов – мёртвый сезон
Участники рынка отмечают, что с новыми проектами в Казани в этом году будет затишье. Те же застройщики, которые, несмотря на поведение рынка, выйдут с новыми объектами, должны будут найти свою целевую аудиторию. Объекты, которые начали ранее, реализуют в обычном режиме, уверены эксперты.
Стимулировать рынок девелоперы продолжат акциями и скидками, как и зимой этого года. Активная скидочная политика уже привела к своим результатам, и никто из застройщиков не намерен останавливаться. К примеру, ЖК «Победа» обещает оплатить часть первоначального взноса по ипотеке, а к 9 мая предлагали девять квартир с чистовой отделкой в подарок. В ЖК «Современник» (компания «ЮИТ») в марте цены снизились на 7% для привлечения покупателей.
В ИА РТ на днях закончилась акция – «Большие скидки на большие квартиры». Уже сейчас компания запустила акцию «777» – семь специальных цен на семь квартир, срок действия семь дней.
Эксперты уверены, что локальные скидки возможны и в будущем, так как застройщики учитывают начало традиционного отпускного сезона и снижение деловой активности. В некоторых случаях скидки вполне могут достигать 10%. Однако почти всегда они распространяются на ту недвижимость, которая и так не пользуется особым спросом.
Подводя итог по первым четырём месяцам этого года на рынке первичной недвижимости в Казани, участники рынка отмечают позитивные движения. При этом застройщики не намерены запускать новые проекты в тех же масштабах, что и пару лет назад, надеясь сначала успеть распродать то, что уже построено или достраивается.
«В целом я оцениваю итоги начала года как позитивные, тем не менее, неутешительная статистика и прогнозы уровня жизни населения в текущем году вряд ли позволят строить амбициозные планы, – рассказал Владимир Сорокин, генеральный директор ЮИТ Казань. – В случае с нашей компанией предложение не превышает спрос. У нас нет большого количества новых объектов. Дома в ЖК «Современник» и один из домов в ЖК «Гармония» находятся на высокой стадии строительства. Планы по освоению новых участков у нас есть, но они также соответствуют объёмам возможной реализации».
Новые объекты, которые всё же выйдут на рынок, будут покупаться, но только если есть ипотека, а цена адекватна. Тогда застройщику не нужно переносить сроки сдачи этих объектов, а покупателям бояться за вложенные средства. Эксперты уверены, что покупатели уже поняли – цены снижаться не будут.
Полную версию этого материала читайте в свежем номере журнала "Деловой квартал"
Регина Хисамова*
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
«Человеком года — 2024» стал Дмитрий Мраморов, «СКБ Контур» 
Правительство и Госдума публично поддержали Набиуллину в вопросе ключевой ставки 
«Сбережений слишком много». Заморозка вкладов: бессмыслица или очевидный вариант? 
Обновленную ядерную доктрину РФ утвердил Путин