Вадим Семененко, "СтройГрад-Каскад": строительный рынок не закрытый!

Создавать же строительные мощности в собственной структуре – роскошь, доступная немногих крупным холдингам. Между тем отношения застройщика и подрядчика становятся более конструктивными по мере взросления рынка и снижения маржинальности бизнеса, считает Вадим Семененко, коммерческий директор ООО «СтройГрад-Каскад».

 

«Новая Тура» и «Биек Тау» добавили работы

Сегодня работать на строительном рынке Казани участникам проще, чем 10 лет назад. И это несмотря на все большую зарегулированность и застарелые проблемы в отношениях застройщик/подрядчик. В остальном же рынок не сильно отличается от того, что сложился за рубежом, считает Вадим Семененко.

 

- Строительный рынок принято считать закрытым. Согласны ли вы с этим утверждением?

- Я не считаю, что этот рынок закрытый. Он, как любой рынок, взрослеет, и вход для новых компаний на него становится все более сложным, потому что им противостоят множество  конкурентов, работающих на рынке очень давно. Усложняется сфера регулирования строительства. У нас в стране, к сожалению, происходят такие неприятные события, как пожар в «Новой Туре», обвал склада «Биек Тау», или трагедия в «Хромой лошади». Через несколько месяцев эти происшествия отражаются на нашем рынке, государство реагирует, начинаются проверки, ужесточаются строительные нормативы. И потом, упорядочивается сама градозастройка, сегодня подход к застройке у мэрии. Казани намного более продуманный, чем тот, что был, например, 10 лет назад. Надо хорошо знать все требования, нормативы, порядок работы, чтобы зайти на рынок — а это трудно. Поэтому складывается впечатление, что рынок  закрытый, но он не закрытый, он сложный.

 

- Опишите, пожалуйста, как устроен подрядный бизнес в Татарстане.

- У классических застройщиков генподрядчиком является либо сторонняя, не связанная с застройщиком организация, либо аффилированная, которой он владеет полностью или частично. Чаще всего у крупных застройщиков есть свои структуры, исполняющие функции генерального подрядчика, а у малых и средних игроков генподрядные организации - наемные. Что касается самих генподрядчиков, то они различаются по степени вовлечения субподрядчиков: у кого-то есть большое количество собственной техники, собственного персонала, и они много работ выполняют самостоятельно; другие генподрядчики практически ничего не имеют, кроме офиса, бухгалтерии, каких-то разрешений, допусков СРО и работают с большим количеством субподрядчиков. То, что я описал — это общая система. Здесь нет ничего нового ни для российского рынка, ни для мирового. Пожалуй, с той разницей, что на западе тендеры проводят в основном лишь с генеральным подрядчиком, в то время как у нас приходится погружаться в детали и проводить тендеры с субподрядными фирмами. Конечно, с некоторыми субподрядчиками договаривается только генподрядчик — все зависит от масштаба работы и от системы, принятой в конкретной структуре.

 

- Много ли посредников на рынке подрядных организаций и создает ли их наличие проблемы?

 

- Да, много «ловцов удачи», которые находят бригаду или уже существующую субподрядную организацию и занимаются тем, что учреждают фирму, приходят к застройщику, как-то пытаются получить подряд, деньги и побыстрее «свалить» с объекта. При этом они не несут особой ответственности за качество, не имеют рычагов управления той бригадой или небольшой подрядной организацией, которую они нашли. И возникает такая кризисная ситуация, когда застройщика не только не устраивает качество работы, но он не может даже достучаться до конечных исполнителей, потому что посредник искажает систему коммуникации. Ты вынужден общаться с бригадой через посредника, а у него с наемниками могут даже быть не очень прозрачные денежные отношения, что приводит к плохому качеству исполнения работ и сопротивлению. И это сложная ситуация, выйти из которой застройщик может, только собрав все стороны и введя ручное управление процессом.

- Как компании решают такие проблемы?

- Мы, например, привлекаем стороннюю генподрядную организацию. Как правило, список очень короткий, потому что мы стремимся не менять подрядчиков, а использовать тех, которым мы уже доверяем, даже если они по каким-то условиям сотрудничества чуть хуже, чем их конкуренты. Мы идем по протоптанной дорожке. Затем совместно с генеральным подрядчиком выбираем субподрядчиков. Совсем мелкими субподрядами мы пренебрегаем, оставляем их выбор на откуп генподрядчика. Для любой субподрядной организации, претендующей на большой объем работ и денег, мы совместно с генподрядчиком проводим тендер. Но и тут мы все чаще и чаще возвращаемся к списку проверенных организаций. Раньше было больше экспериментов, по результатам которых появился список компаний, удовлетворивших нас в свое время в плане качества и цены, и среди них мы проводим тендер. Хотя не закрываем двери и для новых компаний.

 

Вся надежда на репутацию

 

Качество и срок сдачи – это трофей в борьбе застройщиков и подрядчиков. И появление СРО серьезно ситуацию не изменило, став пустой формальностью. Застройщики как и прежде не рассчитывают на юридическую чистоплотность фирм, а верят только деловой репутации и за проверенных подрядчиков держатся. 

- Довольны ли казанские застройщики качеством предоставляемых подрядчиками услуг?

- За качество приходится биться. Я думаю, что низкое качество - это общероссийская проблема. Складывается такая ситуация, что подрядчика приходится часто менять, пока не найдешь того, с которым комфортно работать - и как с профессионалом, и как с бизнес-партнером. И когда находишь такую компанию, то стараешься с ней не терять связь даже если ее услуги дороже остальных, поскольку знаешь, что эти специалисты сделают работу качественно, вовремя, и не будет каких-то сбоев и неприятных сюрпризов. Но в любом случае нам как застройщикам качество приходится контролировать жестко, потому что абсолютное большинство генподрядчиков не готовы осуществлять стопроцентный контроль самостоятельно.

На юридическую систему рассчитывать не приходится. Подрядчик, с которым ты работаешь многие годы, может многократно изменить юрлицо и в случае неудовлетворительного качества работ, в суде что-то доказать будет сложно. Поэтому  проверенная на практике репутация генподрядчика  столь же важна, как и юридически правильный договор с ним.

 

- Насколько появление СРО повлияло на качество предоставляемых услуг на строительном рынке?

- По моему мнению, никак не повлияло. Мы не почувствовали разницы. Дело в том, что раньше к нам приходил подрядчик, назовем его Иваном Ивановичем, который говорил, что работает на таких-то объектах, и показывал лицензию на этот вид деятельности. Сегодня приходит тот же Иван Иванович, рассказывает про те же объекты, только вместо лицензии показывает свой допуск СРО. По-моему, это ни позитивно, ни негативно не повлияло на рынок, на качество работы, на уровень услуг этой организации. Это те же самые люди, которые работали прежде.

 

- Какие еще проблемы, помимо качества, возникают в отношениях застройщика и генподрядчика?

- Сроки и перекрестное финансирование. Подрядчик получает финансы от нас на конкретную стройку, но при этом у него имеются какие-то «дыры» в своем бюджете, и он полученными от нас финансами перекрывает эти «дыры» на другом строительстве, и от этого потом страдает наш проект, прежде всего — по срокам сдачи. Существует также проблема несогласованности служб, задействованных в строительстве. Помимо девелопера, подрядчика, есть еще проектанты, различные государственные регулирующие органы. И для нас становится важной задачей сделать так, чтобы все эти стороны могли легко обмениваться информацией. Генподрядчик не всегда готов общаться с проектантом на постоянной основе: любой архитектор как творец и художник не терпит посягательства на свои интеллектуальные разработки. С другой стороны, любой генподрядчик стремится к упрощению технических решений, чтобы сделать работу быстрее и дешевле. И мы, застройщики, должны обязательно быть где-то между ними, чтобы процесс строительства шел максимально гладко.

 

 

Заклятая дружба

Несмотря на то, что застройщики испытывают постоянный дефицит в надежных подрядчиках (а это не только узкоспециализированные организации), не каждая компания решается на создание отдельных строительных подразделений.

- На рынке каких услуг подрядчиков много, а где – дефицит?

- Если мы говорим о специализированных субподрядчиках, которые занимаются отдельными  видами работ, то существуют специальности из хит-парада: много отделочников, многие занимаются электропроводкой, фасадами. Но и здесь есть дефицит подрядчиков, которые способны выполнить свою работу качественно. По моим наблюдениям, крайне трудно найти специалистов, которые хорошо сделают промышленный пол или сложную систему пожаротушения в каком-то индустриальном здании, где есть завышенные требования. Это высокоспециализированная и технически сложная работа. Почему-то у нас в России традиционно бывают сложности с кровлей. К сожалению, мы видим это как на государственных, так и на частных объектах — время от времени на всех объектах течет крыша. Мы, например, в прошлом году столкнулись с дефицитом хороших подрядчиков по монтажу быстровозводимых конструкций, но это, возможно, только наш личный опыт.

- В каких ситуациях строительной компании имеет смысл принять решение о создании собственной подрядной организации? 

- Если это происходит, то по понятной причине - в деятельности подрядной организации, как и любой другой коммерческой структуры должна быть прибыль, и естественно, что застройщик хочет взять на себя функции исполнителя работ, чтобы заработать дополнительные деньги. Ведь с годами по мере того, как рынок становится более зрелым, маржа на нем уменьшается. Ее становится недостаточно для аппетита застройщика, который привык к определенному уровню рентабельности проектов. Но собственную подрядную организацию имеет смысл создавать только в двух случаях. Во-первых, когда объемы строительства у девелопера постоянные и свою структуру в течение года можно использовать более-менее равномерно. Если организация мала и у нее есть только один-два проекта, то создавать команду, которая по полгода будет бездействовать или работать где-то на стороне — экономически не выгодно.

Во-вторых, создавать собственную генподрядную структуру  имеет смысл под один большой проект, который займет минимум 4 года. Например, компания застраивает микрорайон, и генподрядчика можно подготовить конкретно под эту работу.

- Как принято устанавливать отношения с подрядчиками? Насколько обоснованы разговоры об откатах в 60% и «кидалове» на строительном рынке?

- Мы не работаем по госзаказу, и наш бизнес понятный и прозрачный. Просто пересказывать слухи о том, какие откаты бывают на этом рынке, я не хочу. Что касается «кидалова», то бывает, что субподрядчик ведет себя нечестно по отношению к заказчику. Например, случается, что у застройщика горят сроки по строительству, все работы выполнены, кроме одного какого-то вида. Подрядчик говорит: «Да, я тебя подвел, но у меня сейчас нет денег, ты мне выплати 100%, я тебе за две недели все закончу». Как правило, в этой ситуации он деньги получает, но застройщик в итоге все равно вынужден нанимать кого-то другого, чтобы заканчивать работу за подрядчика. Это для нас является неприятной ситуацией. Потому что доделывать работу за кого-то люди не любят. Но тут не мошенничество, а, скорее, недобросовестность. Бывает, что и сам заказчик не платит подрядчику крайне долго, обещает, кормит завтраками. Однако заказчиков на рынке в целом меньше, чем подрядчиков, и слава о недобросовестных по рынку распространяется очень быстро. Поэтому заказчик, который не платит, становится сразу известен, люди его обходят стороной, относятся к нему с осторожностью, и если работают с ним, то не делают лишнего шага, пока этот шаг не будет оплачен.

 

СПРАВКА

Компания ООО «СтройГрад Каскад».

Крупные проекты компании в Казани - ЖК «Серебряный Каскад»;  дом №3 по ул. Айвазовского; АЖК «Золотой Каскад»; «Банк Татарстан Сбербанк России» по улице Бутлерова, 44; бизнес-центр «Пушкинский» и др.