Берега для инвесторов: реализуются единичные проекты

Десятки километров потенциально интересной для застройки территории в черте Казани остаются сегодня не освоенными. Как подсчитал генеральный директор ЗАО «Архитектурно-строительная компания» («АС Ком») ВИКТОР ТОКАРЕВ, это примерно 68% территории. «При этом 90% берега и прилегающих окрестностей находятся в так называемом «депрессивном состоянии» - здесь не то что строить, но и находится опасно», - говорит он. И это не считая береговой линии озера Кабан, протоки Булака и Волги, которые также потенциально привлекательны для инвесторов, но практически недоступны для освоения.

Правый берег застраивать легче

За последние 5-7 лет в Казани заявлялся не один громкий прибрежный проект. Большинство из них так и не получили развития. Бизнесу в черте Казани к воде подобраться сложно - свободных участков, которые можно приобрести в собственность, практически не осталось. А те, что предлагаются для освоения, требуют серьезной технической проработки. На некоторых участках добавляет проблем и сложный ландшафт (например, от моста «Миллениум» к Компрессорному заводу – левый берег Казанки), и пролегающие железнодорожные пути (район пляжа «Локомотив» - берег Волги). Кроме того, по российским законам застройщик обязан оставлять горожанам свободный доступ к воде - 20-метровую полосу земли вдоль берега, даже если участок находится в частной собственности.

Реализованных проектов единицы. Наиболее успешный, говорят эксперты, «Казанская Ривьера». Причиной этого они называют удачное время реализации: инвестор – компания «Сувар-Казань» - успела провести основную часть работ до кризиса. За пять лет функционирования «Ривьера» состоялась как бизнес-проект: например, в 2010 г. комплекс привлек почти вдвое больше туристов, чем Казанский кремль.

В 2011 г. было объявлено о новом проекте, который ГК «Партнерз-Девелопмент» намерена реализовать рядом с существующим комплексом, на ул. Сибгата Хакима. Это «Многофункциональный центр «Башня Казанская Ривьера», или KAZAN RIVIER TOWER. Авторство архитектурного проекта принадлежит арабскому представительству американского бюро WS Atkins, которому принадлежат такие проекты, как «Бурж Аль Араб» и «Джумейра Бич Хотел» в ОАЭ. Согласно заявлению компании-инвестора, общая стоимость проекта составит более $250 млн, срок окупаемости - 10 лет (для сравнения: «Северная башня» «Москва-Сити» обошлась в 2007 г. в $120 млн). На данный момент застройщик ООО «Ривьера Тауэр» - в активном продолжении работы над проектом. В частности, как сообщили «ДК» в администрации города, совместно с проектировщиками (ГУП «Татинвестгражданпроект») застройщик работает над вариантом включения в комплекс «Башня Казанская Ривьера» океанариума. Строительство KAZAN RIVIER TOWER предполагается начать в 2014 г., а закончить спустя два года – в 2016-м.

Застройщикам может не хватить денег

К освоению других территорий инвесторы приступали неоднократно, но большинство проектов так и оставались на уровне эскизов. Частные инвесторы идут в эти проекты не столь охотно, как в жилую застройку. Гендиректор ООО «АС Ком» г-н Токарев считает, что одна из причин в том, что у города отсутствует какая бы то ни было концепция развития прибрежных территории. Генеральный план Казани в этом смысле малоприменим, так как это слишком масштабный документ, который не учитывает все детали. Для инвесторов же это означает невозможность заранее просчитать реальные перспективы.

Прежде чем дробить прибрежную территорию на отдельные участки, нужно было разработать единую концепцию всей береговой линии всех казанских водоемов, считает Виктор Токарев. В свое время его компания подготовила комплексный проект освоения береговой линии от Кировского района (Волга) до Воровского, всего 460 га.

Проект "Правый берег", рис. "АС Ком"

«Судьба этого проекта достаточно показательна, - рассказал г-н Токарев. – Мы делали этот проект по заказу ГлавАПУ еще при мэре Исхакове. Концепцию одобрил градостроительный совет города. Нужно было переходить к следующей стадии – проекту планировки». Градостроительным советом проект был рекомендован к реализации, однако в 2007 г. город заинтересовался другим инвестиционным проектом муниципального девелопера «Миллениум Зилант Сити» и даже успел потратить на намыв берега 266 млн руб. бюджетных денег. Проект казался более чем амбициозным, разработала его американская компания NBBJ, стоимость заявлялась порядка $8,2 млрд. Деньги закончились с приходом кризиса в 2009 г., и на этой территории спешно возводят объекты к Универсиаде.

Масштаб заявляемых проектов требует колоссальных финансовых вложений. Инвесторов, готовых их «потянуть», немного. Одна из компаний, которая несколько лет не оставляет попыток освоить-таки правобережье между Ленинской и Кировской дамбами - ООО «Одис-Казань» (входит в торгово-промышленную группу «Одис» из Марий Эл). Впервые компания заявила свой проект «Новая Гривка» в апреле 2010 г. Тогда инвестор совместно с городом даже объявлял открытый конкурс на лучший концептуальный проект. «Одис» намеревался возвести набережную с минимальным объемом застройки 50 тыс. кв. м торговых, офисных и жилых площадей и потратить на это порядка 2 млрд руб.

Проект "Новая Гривка", рис. "ОДИС"

Однако заявленная инвестором сумма насторожила экспертов. Так, председатель правления Союза архитекторов РТ ВИТАЛИЙ ЛОГИНОВ, засомневался в достаточности средств: «Это не такие большие деньги. Например, комплекс «Корстон» стоит 1,2-1,3 млрд руб. Что можно поставить за 2 млрд руб.?» Эксперт предположил, что «Одис» не учел масштабности предстоящих работ, в частности переноса ливневой системы, которая проходит под дамбой. «Только после этого можно будет в полном объеме выполнить архитектурную задачу – возводить жилые застройки, парковки, зеленую зону. При этом вопрос согласования будет решаться уже не на уровне Казани, а выше», - пояснила «ДК» главный архитектор города ТАТЬЯНА ПРОКОФЬЕВА.

В январе 2013 г. компания обнародовала информацию о том, что на первую очередь необходимо как минимум 4,5 млрд руб. Тем не менее, отказываться от проекта застройщик не намерен. На данном этапе, кроме поиска средств, он занят доработкой проекта. «Мы готовы приступить к рабочему проектированию, первый этап которого будет стоить 100 млн руб.», - рассказал гендиректор ООО «Одис-Казань» АЛЕКСАНДР ОДИНЦОВ.

Инвесторам легче за городом

Дефицит пригодных для инвестиций земель, их дороговизна, законодательные препоны, которые запрещают перевод в собственность участков на береговой линии не ближе 50 км от Казани – все это делает городские акватории мало привлекательными для инвесторов, считает ДИАНА НУРГАЛИЕВА, директор инвестиционного агентства недвижимости «ИнвестРиэлт». Между тем, инвесторы, по ее словам, всегда будут искать подходящие участки на первой береговой линии, и самыми перспективными для компаний она называет территории за чертой в 50 км от города. «Особо привлекательным выглядит лаишевское направление: тут прекрасные виды, чистая вода, отличная природа, - говорит она. - Я прогнозирую, что в ближайшее время именно загородная прибрежная зона - не в непосредственной близости от Казани, а чуть дальше – и станет интересна застройщикам. А в самой Казани перспектив для бизнеса возле воды я не вижу». Ее компания заявляла проект коттеджного поселка «Волжская гавань» в 2012 г. в Аракчино в 15 мин. езды от центра города.

Перспективы для себя за городом увидел и «ТАИФ». Еще в 2006 г. ОАО «ТАИФ» заявило о намерении строить культурно-оздоровительный комплекс на участке площадью 260 га, в 25 км от Казани у села Орел.

Проект культурно-оздоровительного комплекса "ТАИФ", рис. iCube Creative Group  

В настоящее время компания строит дорогу к комплексу, которая, по официально не подтвержденным данным, должна быть сдана летом.

Приходится констатировать: берег Волги в черте Казани для инвесторов пока не кажется привлекательным – он весь занят промзоной, так что вкладываться в эту землю, брать на себя обязательства желающих мало, говорит АНАТОЛИЙ ЛИВАДА, гендиректор группы компаний «ФОН». «Инвестору, решившему вложиться в береговую территорию, мало того, что придется найти хозяев, готовых продать землю под прибрежным объектом - ему еще и нужно будет решать проблемы с переносом предприятий: предоставить взамен равнозначный участок, за свой счет проводить коммуникации, обустраивать инженерию и т. д.», - сказал он. Осознают масштаб проблемы выноса промзоны с берегов и в администрации Казани: собственников этих территорий много, выкупать землю по кускам придется не один год.

Источник: ЗАО "АС-Ком"