Подписаться
Курс ЦБ на 27.05
71,14
77,78

Инвестиции в "квадраты": Новые тренды и удачные стратегии

Вместо быстрых спекулятивных сделок на рынке недвижимости, когда инвестицию можно было окупить за год, пришли долгосрочные вложения. Прежде всего, инвесторы рассматривают квадратные метры как с

Купить недооцененную квартиру, перепродать, «сыграв» на колебаниях цен на квадратные метры, и выиграть до 50%. Сегодня эту распространенную в докризисные годы ситуацию аналитики называют аномальной. Стратегия инвестирования в «квадраты» изменилась, акценты сместились.

Вместо быстрых спекулятивных сделок на рынке недвижимости, когда инвестицию можно было окупить за год, пришли долгосрочные вложения. Прежде всего, инвесторы рассматривают квадратные метры как способ сохранения капитала. «На рынок недвижимости людей приводит боязнь падения рубля, инфляции, финансовой нестабильности, — отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». — Вторая цель, которую могут преследовать инвесторы, — извлечение стабильного дохода от сдачи приобретенной квартиры в аренду. Это, как я называю, «пенсионные» инвестиции: вариант для тех, кто отошел от дел или, опять же после финансового кризиса, не видит перспектив развития собственного бизнеса».

Инвестиционный «эконом»

По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), за последний месяц в среднем по России сроки экспонирования жилья сократились на 15%, а количество предлагаемых объектов — на 13%. То есть жилье активно раскупается. Тем не менее, квартир для инвестирования на вторичном рынке недвижимости достаточно. «Самыми ликвидными были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры малой площади с ремонтом», — констатирует Владислав Хорочкин, директор АН «ЮрЦентр» (Казань).

По разным оценкам, на рынке всего 2-3% объектов, пригодных для спекуляции (назовем это «быстрыми» инвестициями). «Найти такой объект можно напрямую у продавца, которому срочно нужны деньги. Например, ему нужно погасить просроченный кредит. А продать приобретенную квартиру с максимальной наценкой можно в период большого спроса. Как раз осенью или перед новым годом», — добавляет г-н Хорочкин. На срочной продаже объекта продавец, как правило, теряет до 10-20% от рыночной стоимости жилья. Соответственно, инвестор эти же 10-20% выигрывает.

Пригодными для долгосрочных инвестиций аналитики также считают небольшие по метражу квартиры. «Это должно быть качественное жилье эконом-класса. Не «брежневки» и «хрущевки», а комфортные одно- или двухкомнатные квартиры в современных домах с развитой инфраструктурой вокруг. Такое жилье проще сдать в аренду, — советует Олег Репченко. — Инвестиции в элитное жилье целесообразны, если главная цель инвестора — не потерять имеющиеся средства. Квартиры в элитных домах вряд ли обесценятся, но при этом нужно понимать, что их сложно продать, а уж тем более — сдать в аренду. Причиной тому — высокая цена и сроки экспозиции».

Елена Михеева,
директор казанского филиала агентства недвижимости «МИАН»

Если вложить в первичку в удачный момент, доходность может составить 80–100%

Инвестиции в первичное жилье выгоднее, чем во вторичное. Для того чтобы объективно оценить разницу в доходности, необходимо принять во внимание множество различных факторов. Но если, например, инвестор покупает новое жилье на стадии строительства перед повышением цен застройщика и незадолго до сдачи дома, его вложения могут достаточно быстро и существенно вырасти в цене. В некоторых случаях, если инвестировать в удачный момент, доходность может составить 80–100%. Впрочем, в последнее время казанские застройщики новостроек, чтобы больше заработать на продаже квартир, стараются как можно дольше обходиться собственными финансовыми ресурсами, не привлекая инвесторов на ранних стадиях строительства.
 
 
 

Айрат Хабибуллин,
директор агентства недвижимости «Домус»

Инвестиции в незавершенное строительство выгоднее, а во вторичку безопаснее

Для населения инвестиции во вторичную недвижимость — это привычно и спо- койно. Если инвестиции в недвижимость планируются на короткий срок, на два-три года, то доходность вложений в готовое новое жилье с черновой отделкой и во вторичное жилье практически не различаются. Однако если речь идет о сроке в пять лет и более, то выгоднее вкладывать в новое жилье, поскольку оно за это время существеннее вырастет в цене. Несмотря на то, что инвестиции в незавершенное строительство выгоднее, во вторичку безопаснее вкладывать. Именно поэтому этот сегмент рынка во время кризиса не сократился столь существенно, как остальные.

17 лет на окупаемость

Сроки окупаемости инвестиций в недвижимость зависят от стратегии, избранной инвестором. Если это покупка с последующей перепродажей, то прогноз может оказаться весьма условным: определяющий фактор здесь — конъюнктура рынка. «Рост цен на «вторичку» в ближайшие 2-3 месяца составит 4-6%, — полагает Владислав Хорочкин. — В долгосрочной перспективе при продаже объекта через год, как минимум, можно получить примерно 15% годовых плюс доход от аренды квартиры».

Если инвестор предпочитает не гнаться за ценами на «квадраты», а видит себя в качестве рантье, он может рассчитывать на гораздо более скромный, но зато стабильный доход. «При сдаче в аренду квартиры — от 4% до 6% годовых на вложения, а при очень правильном ее выборе, с учетом местоположения и выбора категории для инвестиций — 6-8%», — отмечает вице-президент РГР Константин Апрелев.

Финансовые аналитики, делая выводы о доходности вложений в недвижимость, говорят, скорее, о сбережении средств, нежели об их быстром преумножении. «Инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются оправданным решением в рамках защитных стратегий. Речь идет о сравнительно низких рисках. Впрочем, и доходность, как правило, невелика. Ставка капитализации жилой недвижимости формируется на относительно низком уровне — в диапазоне 3-6%. То есть исключительно за счет рентного дохода покупка квартиры теоретически окупится лет через 16-17. Так что основной фактор привлекательности инвестиций в жилую недвижимость — это ставка на фундаментальный рост цен», — объясняет Максим Клягин, аналитик управляющей компании «Финнам Менеджмент».

То есть низкие сроки окупаемости ничуть не умаляют значимости недвижимости как инструмента для сохранения капитала. «В отличие от рынков нефти и золота, которые перегреты сейчас в 3-4 раза, рынок недвижимости перегрет всего на 20-30%», — комментирует Андрей Ликефет, вице-президент (РГР). При этом участники рынка недвижимости отмечают, что в ближайшее время риски стагнации на рынке недвижимости невысоки. Более того, существует мнение, что рост цен будет «отыгрывать» инфляции. А значит, инвесторы смогут и сохранить средства, и окупить инвестиции. И высокие шансы рынка недвижимости устоять во второй волне кризиса только добавляют плюсов этому инструменту инвестирования.

Юлия Шаехова

Самое читаемое
  • «Заплатят не меньше МРОТ». Что предлагают оставшимся без работы в регионах России«Заплатят не меньше МРОТ». Что предлагают оставшимся без работы в регионах России
  • Заражений меньше, смертей больше. СТАТИСТИКА по коронавирусу в РоссииЗаражений меньше, смертей больше. СТАТИСТИКА по коронавирусу в России
  • «Фактически мы скатываемся к полицейскому государству, этого нельзя допустить»«Фактически мы скатываемся к полицейскому государству, этого нельзя допустить»
  • «Площади сданы, бизнес рабочий». На Avito появились десятки объявлений о продаже ТЦ«Площади сданы, бизнес рабочий». На Avito появились десятки объявлений о продаже ТЦ
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.