Обзор: Офисные центры

эксперты
Андрей Гируцкий
первый заместитель генерального директора ООО «Единая арендная система»
Рушан Забаров
управляющий БЦ «Татария»
Сергей Красиков
директор ЗАО «КУБ», соучредитель БЦ «Солдатская, 8»
Елена Стрюкова
консультант по региональным проектам компании «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» (брокер бизнес-центра «Идея»)
Гульнара Тазетдинова
генеральный директор «Дом.ру»
Наиля Чабаненко
руководитель бизнес-центров ООО «Компания «Сувар-Казань»

кто
сегодня платит риэлтору за поиск подходящего офиса
сколько
стоят услуги управляющей компании
в каких
районах города появятся новые бизнес-центры

Во время подготовки города к тысячелетию в Казани появилось несколько десятков новых деловых центров.Андрей Гируцкий, первый заместитель гендиректора «Единой арендной системы»: «В 2002-2003 г. «выстрелил» механизм отлаженного спроса — тогда администрация города пустила с молотка под застройку огромное количество земельных участков в центре Казани. Государство перестало быть основным, доминирующим и определяющим ценовую политику игроком на рынке коммерческой недвижимости». Однако интенсивная застройка велась лишь в исторической части города. Сегодня эксперты прогнозируют смещение спроса на офисную недвижимость из центра в сторону спальных и «рабочих» районов.

Когда казанский рынок коммерческой недвижимости переживал становление и площади были в дефиците, поиском подходящих офисов арендаторы занимались самостоятельно. Они же выплачивали вознаграждение риэлторам. Сегодня тренд сменился на противоположный. Крупные офисные центры борются за арендаторов и создают собственные службы по их привлечению. Небольшие бизнес-центры по-прежнему обращаются к риэлторам. «Однако процент риэлтору в таком случае выплачивает не арендатор, а заинтересованный в его привлечении арендодатель», — говоритГульнара Тазетдинова, директор агентства «Дом.ру».

Сегодня общий офисный фонд Казани насчитывает порядка 600 тыс. кв. м. По данным консалтинговой компании «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko», на бизнес-центры, которых сегодня в городе 69, приходится чуть более половины — 330 тыс. кв. м.

Общепринятой классификации офисных центров до сих пор нет. Андрей Гируцкий: «Параметров на рынке «бродит» множество. К примеру, «Сувар-Плаза» и «Korston» позиционируют себя как бизнес-центры класса «А», хотя, на мой взгляд, это класс «В+». Многие центры, присваивающие себе класс «В+», по европейским меркам не дотягивают и до класса «С».

Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам компании «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko», констатирует, что отвечающих запросам арендаторов предложений на рынке немного: «Общий фонд популярных офисных предложений не превышает 100 тыс. кв. м (это 16 офисных центров). Общая же площадь в самых дорогих и наиболее востребованных сейчас объектах (условно «А» и «В+») — всего 41,7 тыс. кв. м».

К этим центрам, помимо «Сувар-Плазы» и «Korston», относятся «Татария», «Булак», «Родина» и «Идея». Повышенный спрос в этом сегменте участники рынка связывают с растущим интересом крупных федеральных и иностранных компаний к региону. Так, в «Сувар-Плазе» разместились «Shneider Electric», представительства в РТ «Microsoft» и британской страховой компании «Авива», целый этаж снимает казанский филиал ОАО «Вымпелком». В «Татарии» — офисы Альфа-Банка и «Philip Morris».

Наиля Чабаненко, руководитель бизнес-центров «Компании «Сувар-Казань», рассказала, что многие помещения были сданы еще на этапе строительства центра. «Сегодня «Плаза» не просто заполнена на 100% — якорные арендаторы стоят в очереди на «расширение», — отметила эксперт. К примеру, строительная компания «Антика», занявшая сначала порядка 300 кв. м, подала заявку еще на 100. В настоящее время «Сувар-Плаза» реконструирует третий торговый этаж под офисные помещения, за счет чего получит дополнительные 1 000 кв. м. Аналогичная тенденция в БЦ «Korston» — центр начал сдавать офисы в аренду в 2007 г., все площади были заполнены уже через полгода.

В числе критериев, которыми руководствуются крупные арендаторы при выборе офиса, — близость транспортных развязок, наземная парковка, собственная служба безопасности, оптоволоконный Интернет, надежная телефонная связь и даже вид из окна. Здание должно либо принадлежать одному собственнику, либо находиться в профессиональном управлении. «Если профессионального управления нет, это автоматически опускает бизнес-центр в класс «В» и ниже. У такого центра нет грамотного позиционирования на рынке, нет единой сбытовой и эксплуа­тационной политики», — отмечает г-жа Чабаненко.

Между тем, сегодня значительная часть игроков рынка офисной недвижимости распродает площади «в нарезку». По оценкам экспертов, порядка 50% офисных зданий в Казани имеет по нескольку собственников. Это, в частности, бизнес-центр на Солдатской, офисные здания на Петербургской, 42, и Островского, 67, здание НИИ «Нефте­промхим» на Ершова (последнее продано различным собственникам поэтажно). От рассогласованности действий страдают и совладельцы такой недвижимости, и арендаторы. «К примеру, кто-то из собственников может сдать свой этаж целиком банку или страховой компании, а его «коллега» — раздробить свою территорию и «посадить» рядом ломбард, службу знакомств и салон красоты, — приводит пример Гульнара Тазетдинова. — Солидному арендатору такое «соседство» быстро надоедает, и он съезжает».

Как правило, собственники недвижимости, находящейся в профессиональном управлении, платят УК порядка 10% от собираемой арендной платы. По сведениям г-на Гируцкого, площади в здании, находящемся в профессиональном управлении, могут стоить на 40-50% дороже, чем аналогичные офисы в центре, чьи собственники действуют независимо друг от друга. «Безусловно, за счет более низких ставок загрузка в «долевых» зданиях может достигать и 100%. Однако в конечном итоге собственники недвижимости, нанявшие управленцев, получают до 30% больше — благодаря грамотной сбытовой, рекламной и эксплуатационной политике», — поясняет эксперт.

К офисным центрам класса «В» и «В-», чья суммарная полезная площадь составляет порядка 150 тыс. кв. м, участники рынка относят объекты «Единой арендной системы» (имущественный комплекс «МЕГГА-Парк», Центр «Союз», БЦ «Журналистов, 2а» и «Проточная, 8»), «Сакура», БЦ на Солдатской. И если арендаторов «А» и «В+», как правило, не интересуют офисы менее 100 кв. м, то в центрах классом пониже самые популярные помещения — площадью 50 «квадратов», а костяк арендаторов формируют малые и средние компании. Свободные площади в этом сегменте могут составлять до 30% от общего метража.

Остальные здания и помещения относятся к классам «С» и иногда выделяемому «D». Это здания и помещения бывших НИИ, общежитий и административных зданий промышленных предприятий. В этих категориях чаще всего требуются блоки площадью от 15 до 30 кв. м с минимумом услуг.Сергей Красиков, директор ЗАО «КУБ» (бизнес-центр «Солдатская, 8»), говорит, что нередко под офисы сдаются даже «чуланы» — не предназначенные для персонала, технического назначения, без окон. «В таких «офисах» селятся фирмы, к которым клиенты и партнеры сами не приезжают: представители посреднического и торгово-закупочного бизнеса», — говорит г-н Красиков. Доля незанятых помещений в зданиях такого уровня может достигать 50%.

Довольно жесткая конкуренция привела к стабилизации цен, арендные ставки не растут уже около трех лет. В «Korston» и «Сувар-Плазе» ставки колеблются в пределах 1 000 — 1 500 руб. за кв. м в месяц и зависят от площади снимаемого офиса, этажности и даже вида из окна. В сентябре этого года «Плаза» повысила цены впервые с момента сдачи центра в 2006 г. «Мы подняли ставку всего на 5% из-за повышения цен на коммунальные услуги», — поясняет Наиля Чабаненко. Бизнес-центры «А»- и «В+»-классов не повышают ставки резко и часто, так как дорожат имиджем в глазах якорных арендаторов.

Центры классов «В+», «В» и «В -» сегодня предлагают помещения за 500-900 руб. за кв. м/мес. Здесь рост арендной платы более заметен — ежегодно цены повышаются на официальную ставку инфляции. Аналогичная динамика наблюдается и в сегментах «C» и «D», где нынешние ставки умещаются в рамки 300-500 руб. в месяц за «квадрат».

Поскольку предложение на рынке превышает спрос, значительно увеличился срок окупаемости бизнес-центров. «Расчетный срок окупаемости объектов, построенных до 2005 г., составлял порядка 6-7 лет. Сегодня срок возврата инвестиций — 10-12 лет. Полагаю, в дальнейшем этот показатель будет расти — построенный через год офисный центр может не окупиться в разумные сроки и быть распроданным по частям», — сказал г-н Гируцкий.

Снижение сроков возврата инвестиций привело к снижению рентабельности девелоперского бизнеса в офисном сегменте. В 2003-2005 гг. инвестиции в строительство коммерческой недвижимости приносили не менее 17% годовых. Точную оценку сегодняшней рентабельности эксперты дать затруднились, объяснив это тем, что затраты на возведение аналогичных объектов у разных застройщиков могут значительно отличаться — рынок земли в Казани достаточно закрытый. Стоимость участка зависит от множества факторов: от наличия техусловий до взаимоотношений с властью. В итоге в двух офисных центрах в аналогичном классе себестоимость квадратного метра может отличаться в 2 раза.

Насыщенность рынка привела к смещению спроса из центра города к периферии. Андрей Гируцкий: «Создается впечатление, что массовая застройка центра велась без контроля со стороны Главного управления градостроительства и архитектуры. В итоге бизнес-центры оказались «налепленными» друг на друга. Отсутствие парковок и критическая дорожная ситуация являются главными предпосылками для смещения спроса из центра Казани в сторону периферийных районов с хорошей транспортной инфраструктурой».

О намерении построить вторую очередь «Татарии» (Ершова, 29б) рассказал «ДК»Рушан Забаров, управляющий бизнес-центром. «Проектная общая площадь нового «офисника» — порядка 6,5 тыс. кв. м. Размер парковки — 60 машиномест. Строительство объекта начнется, как только будет получено разрешение Городского управления архитектуры и градостроительства», — уточнил г-н Забаров.

До конца года должен быть сдан многофункциональный 60-метровый комплекс «Бауэр-Плаза» (пересечение ул. Мусина и пр. Ямашева) с парковкой для сотрудников на 70 и гостевым паркингом на 18 машиномест (офисы будут располагаться на 4-11 этажах). Кроме того, к 2009 г. планируется сдать МФК на пр. Ямашева (офисы займут 6,5 из 16 тыс. кв. м комплекса) и возведенный на ул. Декабристов «Сайда» (общая площадь — более 10,7 тыс. кв. м).

Участники рынка полагают, что большим спросом будут пользоваться площади в комплексе, который «Эдельвейс-Групп» планирует построить на месте ресторана «Акчарлак» рядом с будущей двухуровневой транспортной развязкой: 40-этажное здание будет включать в себя ТРК, гостиницу и бизнес-центр. Г-жа Тазетдинова считает, что вполне оправданным было бы строительство бизнес-центра «А»-класса в районе пересечения трасс Ямашева — Амирхана в районе новой эстакады. «В дальнейшем я не исключаю строительства деловой недвижимости и в чисто спальных районах, например, в Азино», — заключила г-жа Тазетдинова.

Андрей гируцкий:«Отсутствие парковок и критическая дорожная ситуация являются главными предпосылками для смещения спроса из центра Казани».

Елена Стрюкова:«Общий фонд популярных офисных предложений не превышает 100 тыс. кв. м, это 16 офисных центров. Площадь в наиболее востребованных объектах — всего 41,7 тыс. кв. м».