Ратмир Шайдуллин, КЗИО: Мы тоже инвесторы. Пока начинающие

В прошлом году из 12 млрд руб. доходов столичной казны более 2,6 млрд руб. обеспечил городской Комитет земельных и имущественных отношений за счет продажи объектов муниципальной недвижимости и сдачи их в аренду. План по сборам на 2014 г. — 3,3 млрд руб.

«Пока для инвесторов мы неудобны»

Ратмир ШАЙДУЛЛИН признается, что пул недвижимости, которым располагает КЗИО, увы, далеко не такой привлекательный, чем тот, которым распоряжается, к примеру, компания Алексея Семина, второго после КЗИО крупного владельца недвижимости в Казани (у него 280 тыс. кв. м в Казани и городах РТ). Чтобы успешнее конкурировать на рынке недвижимости, КЗИО заявляет о готовности повернуться лицом к инвестору.

Учитывая, что недвижимость в активе КЗИО не в самом лучшем состоянии, много ли желающих купить ее или взять в аренду?

— Конечно. Продажей, сдачей в аренду, передачей в оперативное управление мы занимаемся постоянно. Какая‑то часть нашего имущества передается общественным организациям в безвозмездное пользование. Однако в нынешнем законодательстве есть множество ограничений, мешающих нам выступать на равных с инвестиционными компаниями, занимающимися управлением недвижимостью. К примеру, прежде чем передать объект собственнику или арендатору, мы должны вначале произвести оценку арендной платы, а это возможно, только если на конкурсной основе выбран оценщик. Однако даже если тот свою работу сделал, оценка действительна всего в течение полугода, и если этот срок истек, а недвижимость все еще не сдана, всю процедуру приходится проводить заново. Причем все это стоит дополнительных бюджетных ассигнований, которые мы вынуждены запрашивать у исполкома — по-другому никак, таков закон. А если мы сдали объект, мы, к примеру, не можем компенсировать арендатору стоимость ремонта. Единственный путь для него покрыть расходы — это подать на КЗИО в суд, и такой совет мы ему даем сами же.

Или еще такой момент. КЗИО может сдавать объект в аренду только на три года (и это опять же, продиктовано действующим законодательством), причем договор не подлежит дальнейшей пролонгации. Даже если мы друг друга полностью устраиваем, Комитет вынужден по истечении этого срока вновь выставлять объект на торги, и никакой гарантии, что действующий арендатор на них зайдет, нет. У коммерсантов все гораздо проще: с партнером просто заключается допсоглашение.

Так что, увы, мы для инвесторов пока крайне неудобны, и бизнес нас воспринимает по большей части как сборщика денег.

Коммерсанты говорят, что с городом работать проблематично — не знаешь, как муниципалитет поведет себя завтра…

— Самая большая проблема муниципалитетов в части обращения с недвижимостью — это их неготовность работать по запросу. Зачастую наблюдается картина, когда одно и то же здание выставляется на торги десятки раз, хотя гораздо проще и правильнее было бы его либо передать в безвозмездное пользование некоммерческому учреждению, либо «посадить» туда городскую структуру, а на аукцион выставить другое, более востребованное помещение. То же самое с землей: инвестор хочет строить, допустим, многоквартирный дом или торговый центр, а ему предлагается участок, мягко скажем, не совсем подходящий для конкретных целей. Так что своей первоочередной задачей я вижу сделать так, чтобы бизнес понял: город готов реагировать на его чаяния и нужды. На каждый объект нам важно найти хотя бы одного заинтересованного покупателя: рынок работает сбалансированно, так что остальные — уверен — как говорится, придут на очередь.

Кое-что уже сделано в чисто технической части: на сайте Комитета земельных отношений есть прогнозный план приватизации, объекты предстоящих торгов с фотографиями и подробным описанием, технические планировки, планы участка и т. д. В скором времени грядет еще одно новшество: каждый земельный участок будет продаваться нами в комплекте с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), в котором прописано, что и какой этажностью на этой земле можно строить. А сейчас работает практика «телега впереди лошади»: сначала инвестор покупает землю и лишь потом идет получать на приобретенный участок ГПЗУ.

На следующей неделе на сайте КЗИО (kzio.kzn.ru) начнет свою работу новый удобный сервис для инвесторов — бесплатная электронная подписка на автоматизированную рассылку объявлений о торгах, проводимых муниципалитетом. Любой желающий, зарегистрировавшись на нашем сайте, сможет в режиме онлайн получать информацию на свою электронную почту о предстоящих торгах по аренде и продаже муниципального имущества, и уже не будет необходимости каждый день заходить на сайт комитета для просмотра объявлений.

Отмечу, 19 марта КЗИО был организован круглый стол на тему инвестиций в муниципальную недвижимость. Мы пригласили представителей крупнейших риелторских компаний города, агентства недвижимости из Москвы и Санкт-Петербурга и несколько инвестиционных банков. Мы услышали, в чем опасение потенциальных инвесторов: в первую очередь их отпугивает недостаток информации, но эта проблема вскоре будет решена.

Мы приняли в работу ряд полезных идей, среди которых — проведение бизнес-туров для потенциальных инвесторов по выезду и осмотру муниципальных объектов, выставляемых на продажу. Помимо этого в ближайшее время мы проведем переговоры с крупными банками с целью создания специального банковского продукта для участников муниципальных торгов — банк по заявке потенциального инвестора будет открывать ему кредитную линию, и в случае если участник торгов станет победителем, ему будет предоставлен кредит на оплату приобретаемого муниципального имущества.

Мы вам землю, вы нам уступки

В 2014 г. КЗИО продолжает активную работу по постановке на кадастровый учет так называемой неразграниченной собственности. Проще говоря — пустующих участков. В общей сложности их набирается порядка 5,6 тыс. га, то есть примерно 6-7% от площади города. Немного, но в условиях хронического дефицита земли, как говорится, и это хлеб.

Фото: Сергей Туганов

Вот поставите вы землю на учет, присвоите ей кадастровый номер и что дальше? Кто с момента постановки получает право ею распоряжаться?

— Мы и получаем. Почему так важно «описать» все городские земли? Потому, что на подходе новый генплан Казани, в котором не должно быть белых пятен. В числе «бесхозных» земель много участков, образующих природный каркас города. Важно понять, где мы оставим ландшафт в том виде, в котором он существует сейчас, а где, сохраняя разумный баланс, можем думать о развитии города.

Много ли бесхозных земель было выявлено по итогам акции «Народная инвентаризация»?

— Достаточно много. Причем это были и участки с кадастровыми номерами, но не вовлеченные в хозяйственный оборот, и земли, имеющие кадастровый номер, но не имеющие владельца. В ходе «Народной инвентаризации» было выявлено достаточно много пустующих федеральных и республиканских земель. Это же тоже ресурс: на этих землях можно возводить жилье при участии федерального Фонда содействия жилищному строительству, или строить здания для размещения там республиканских ведомств.

Разграничение собственности важно и с точки зрения сохранности земель: есть немало желающих — я имею в виду мошенников — «нарисовать» государственный акт, и, прикрываясь этой «липой», поставить участок на кадастр, зарегистрировать как свою собственность и тут же его перепродать.

Работу по постановке на учет пустующих земель мы планируем завершить к концу года. К настоящему времени в городское Управление архитектуры и градостроительства мы уже предоставили информацию с описанием земель общей площадью 700 га с целью дальнейшего межевания, постановки на кадастровый учет и вовлечению в хозяйственный оборот.

К вопросу о генплане. Будут ли в новом градостроительном документе отражены интересы инвесторов — нынешних и потенциальных?

— И инвесторы, и застройщики в один голос говорят, что в отсутствие проектов планировок территорий (ППТ) они вынуждены работать вслепую, ведь именно этот документ определяет что, где, какой этажности, с какими красными линиями и с какой социальной инфраструктурой должно строиться. У нас был огромный период градостроительного провала. Если с 1962 г. по 1995 г. было разработано и утверждено 13 проектов планировки территорий, то в период с 1995 г. по 2008 г., то есть 13 лет, документация по планировке территорий в Казани вообще не разрабатывалась. В законодательстве существовала дыра: ППТ были не обязательны к разработке. Учитывая дороговизну подобного рода документа — в зависимости от глубины проработки и сложности участка разработка проекта планировок может стоить от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов рублей, — у муниципалитета были другие приоритеты. Застройщики же и инвесторы этим пользовались — территории осваивались стихийно, земельные участки формировались бессистемно, и в результате мы имеем то, что имеем.

За период же с 2008 г. по 2013 г. утверждено 18 (!) проектов планировки, из которых шесть — в минувшем году, причем три из них были разработаны за счет средств частных инвесторов. То есть за шесть лет в Казани утверждено больше проектов планировок, чем за предыдущие пятьдесят.

Но коль скоро многие территории внутри городской черты еще не «покрыты» ППТ и сетью коммуникаций, считаете ли вы необходимым и оправданным присоединение к Казани новых территорий?

— Безусловно. Да, это требует больших ассигнований. Да, денег в бюджете всегда не хватает. Однако надо смотреть вперед — земли присоединяют не только и не столько для удовлетворения текущих надобностей, сколько с заделом на будущее. И самая большая проблема, на мой взгляд, — это не прокладка сетей, а наличие у вновь присоединяемых территорий владельцев, которые давным-давно, предвидя развитие событий, купили эти земли (а это были земли сельхозназначения), и теперь спят и видят, когда они будут переведены в разряд городских земель. И если город захочет что‑то на этих землях строить, нам придется их выкупать у владельцев по цене, превышающей первоначальную в десятки, если не в сотни раз. Единственная возможность законного изъятия земель (не считая судебного изъятия у недобросовестных владельцев) — если генпланом поселения предусмотрено строительство дороги, проходящей через данный участок.

Довольны ли вы городом, в котором живете?

— Как чиновник — нет, ибо вижу, что Комитет будет работой обеспечен на годы вперед. Как простой горожанин — безусловно, доволен, ибо мне есть с чем сравнивать. Я часто бываю в Москве, Санкт-Петербурге, других крупных городах. И я с уверенностью могу сказать, что наш город по сравнению с другими миллионниками — а особенно по сравнению с Москвой — развивается гораздо гармоничнее.

Подготовила Татьяна Колчина