Развитие Казани: бизнес увидел края

В преддверии бизнес-форума «Будущее города» «ДК» опросил бизнес-сообщество, намерено ли оно осваивать новые границы города. В ответ  пока отказ. Эксперты заключили — изменить ситуацию может только власть, которая должна взять на себя функции отчасти первопроходца, отчасти гаранта. Коммерсанты склонны рассматривать государство в качестве якорного инвестора: он в идеале и должен подготовить к приходу частного капитала пустующие земельные участки, подведя туда коммуникации и дороги. Но главное, власть должна соблюдать принятые ею же самой правила игры. Во многом бизнес не хочет загадывать наперед потому, что утвержденные на самом высоком уровне долгосрочные планы всегда можно переиграть. Даже если речь идет о стратегическом документе развития города — генплане Казани.

Нужно уравнять районы города
«Казань должна расширяться равномерно, — считает заместитель генерального директора строительной компании «ФОН» Лилия Лысенко. — Было усиленное развитие Квартала, Азино: теперь там много жителей, это настоящие спальные районы, люди предпочитают жить именно там. Но надо думать и о других направлениях.

Г-жа Лысенко уверена: любой район города можно сделать привлекательным для частных капиталов. И хотя, например, на северную оконечность татарстанской столицы инвесторы пока совсем не стремятся, в итоге все зависит от конкретной площадки и инфраструктуры.

«Мы начинали свою деятельность в 1995 году с Кировского и Московского районов, не считавшихся особо перспективными. Другое дело, что мы, как частная компания, вынуждены ориентироваться на спрос, а спрос на Авиастроительный район и Жилплощадку невелик. Для этого нужно уравнивать районы города, заполняя их насыщенной инфраструктурой — магазинами, больницами, школами, детсадами. В идеале к новым участкам должны подходить транспортная инфраструктура и инженерные сети. Хотя мы сети строим сами, и их отсутствие нас не пугает, это всегда лишние хлопоты, лишние деньги. Если бы все новые участки были обеспечены сетями, получалось бы проще и быстрее осваивать площадки».

Генеральный директор группы компаний ЗАО «Сувар Эстейт» Айрат Тумакаев тоже полагает, что нагрузку при строительстве новых микрорайонов целесообразнее было бы поделить между властью и бизнесом.

«Хорошее качество дорожных сетей, обновление коммуникаций, перспектива строительства новых станций метро вблизи жилых кварталов — все это должно сопровождать присоединение к городу новых территорий. В структуре себестоимости любых коммерческих площадей на инфраструктурную составляющую (дороги, инженерные коммуникации, объекты социального обеспечения) приходится до 25%. Если эта нагрузка будет перераспределена между бизнесом и муниципальными властями, то проекты будут более устойчивыми с точки зрения их экономической эффективности. Я не вижу проблем с привлекательностью новых микрорайонов в случае создания этих благоприятных условий», — резюмирует г‑н Тумакаев.

Председатель совета директоров инвестиционной группы компаний ASG Алексей Семин в этом году удивил многих, совершив, по его собственному признанию, неэквивалентный обмен с казанской мэрией. Холдинг, чьи земли сейчас окаймляют Казань, передал городу 300 га земель в Высокогорском районе РТ под малоэтажное строительство.

Взамен ASG получит от исполкома небольшие участки («где-то сотка, где‑то — две», как описал их сам лендлорд), разбросанные по всей Казани. Причем, как посетовал г‑н Семин, «эти цифры несоизмеримы с указанными объемами, они на несколько порядков меньше».

Вместе с тем миллиардер считает сделку стратегической: «Если бы речь шла о том, что землю обнесут забором и она будет стоять пустая, мы, естественно, на эту сделку не пошли бы ни в коем случае. Государство сегодня в России — и думаю еще на долгие годы — является крупнейшим инвестором. Появление крупного инвестора на наших участках приведет к тому, что туда будут протянуты коммуникации, проложены дороги — и очень интересный район, который на сегодня никак не раскручен, станет намного привлекательней. Наш интерес в том, что возрастет капитализация близлежащих земель (которые по-прежнему принадлежат ASG — прим. авт.)».

Правда, сами многодетные семьи не оценили жест казанского миллиардера. Вокруг участка разгорелись ожесточенные споры. Потенциальным жителям нового коттеджного поселка место категорически не понравилось: и находится не в городской черте, и полигон комбината «Радон» расположен в сравнительной близости.

 

Казанцы не стремятся в пионеры
Ряд наблюдателей склонен считать, что отпугнуло многодетные семьи не столько соседство с потенциально опасными отходами, сколько именно удаленность от Казани и страх перед вытекающим из этого дискомфортом. Даже если поселок возведут в рекордно короткие сроки, первые жители, как и всякие первопроходцы, вынуждены будут некоторое время мириться с неудобствами.

«При создании казанской агломерации нам не обойтись без разветвленных социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Другое дело, что для градостроительства 3‑5 и даже 10 лет — не срок», — предупреждает заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест Казанского государственного архитектурно-строительного университета Александр Дембич.

По словам профессора КГАСУ, опыт западных стран показывает: при формировании новых поселений за пределами привычной городской черты их жители чувствовали себя сначала не очень комфортно: «Стартовый этап при возникновении нового поселения всегда проблемен. И поэтому людей туда привлекают за счет дешевизны жилья. И только тогда, когда формируется население, туда идет сервисный бизнес, открывающий аптеки, торговые центры и т. д. Это непростой процесс. Но он везде происходит».

Для представителей сервисного бизнеса ключевым станет вопрос плотности населения в новом микрорайоне. Провайдеры, например, даже в пределах существующих границ Казани выделяют для себя малопривлекательные районы. По крайней мере, в ближайшей перспективе.

«Смысл вкладываться есть в любой район, но, например, с Жилплощадки я бы не начал.

Сдерживающий фактор — низкая экономическая целесообразность. Там достаточно низкая плотность населения. А канализацию строить — это очень большие инвестиции», — рассказал корреспонденту «ДК» гендиректор ЗАО «Казгорсеть» Ильдар Нургалеев.

По мнению г‑на Нургалеева, с обустройством подобных районов эффективнее справятся крупные республиканские операторы. Или же властям имеет смысл задуматься о помощи провайдерам, идущим в новые районы. Один из вариантов — строительство общей канализационной линии для всех операторов на равных условиях.

Детский сад тоже способен повысить привлекательность нового микрорайона. Правда, в Татарстане власти, даже учредив программу строительства детсадов «Белекеч», все равно не успевают за спросом на услугу. Панацеей может стать приход в сферу частного бизнеса. Примеры в Казани уже есть. Вопрос, пойдут ли частники в новые микрорайоны.

«Имеет смысл говорить о расширении сети и создании детсадов на окраинах, если помимо места жительства у людей будет рядом место работы, — считает директор частного детского сада «Егоза» Наталья Реснянская. — Если взять, например, «Загородный клуб», то люди преимущественно используют его как жилье выходного дня. А в будни все равно везут детей куда-нибудь ближе к месту работы. Если ситуация изменится, будет смысл говорить о строительстве детсадов, но опять же при поддержке государства.

Необязательно финансовой, достаточно льготных условий — выделения земли под строительство детсада, прокладки коммуникаций. Тогда инвесторы появятся. Но, конечно, детские сады не будут расти как грибы».

При этом частные детские сады доступны не всем. Как пояснила г‑жа Реснянская, стоимость услуг в «Егозе» составляет 11-12,5 тыс. в месяц. Часть родителей оплачивает услугу с помощью средств маткапитала, но, понятно, что речь идет о семьях с уровнем доходов не ниже среднего. Есть еще детсады семейного типа, плата в которых примерно вдвое дешевле. Однако там, по мнению г‑жи Реснянской, речь идет лишь о присмотре и уходе. А например, подготовка ребенка к школе может остаться за рамками.

Представителям розничной торговли рассчитывать на помощь власти уж точно не придется. Ключевыми станут плотность населения и, как следствие, проходимость торговой точки.

По мнению генерального директора ООО «Рациола» Сергея Андреева, аптеки в новых микрорайонах могут быть рентабельными, только если в домах вокруг проживает не менее 2 тыс. человек. В противном случае целесообразность подобного бизнеса теряется. Есть, правда, еще один вариант.
«Возможно, если в коттеджных поселках будут стоять продуктовые магазины, то в дуплете с ними будет интересно открывать аптеки. Но одиночно — точно нет», — поделился с «ДК» своим мнением г‑н Андреев. В любом случае, по словам бизнесмена, это сравнительно новая ниша, и практика тут не наработана.

Еще одна важная деталь: в микрорайонах, где сосредоточено население с более высокими доходами, аптечный бизнес рентабельнее. Там, уверяет г‑н Андреев, средний чек будет вдвое выше, чем в микрорайонах с низкой покупательной способностью. В первом случае он составит 300 руб., во втором — 150 руб.

«Более состоятельные люди чаще покупают более дорогие препараты, лечебную косметику, витамины», — поясняет представитель аптечного бизнеса.

Генеральный директор ООО «Аптеки 36,6» Артур Уразманов считает, что пока о привлекательности для бизнеса новых территорий, которые еще только планируют присоединить к Казани, можно рассуждать лишь чисто гипотетически.

«Протяженность микрорайона «Солнечный город» всего 900 метров, — говорит г‑н Уразманов. — И посмотрите, сколько уже лет его строят. Так что не рассчитывайте, что новые площади скоро застроят. После Универсиады деньги закончатся, и никаких колоссальных строительств не будет. Где я должен планировать новые аптеки? В чистом поле?»

Город развивается на восток
Новые жилые микрорайоны будут формироваться на присоединенных к Казани территориях Пестреченского и Высокогорского районов РТ, считает Александр Дембич.

«Это единственные территории, которые свободны от застройки, — объясняет архитектор. — Конечно, они все раскуплены, но собственники захотят развития. Налоги-то все равно платить надо. Поэтому лучше земли освоить, чем ходить под гильотиной: отберут — не отберут».

Начнется все с коттеджей, но следом на эти земли неминуемо придет многоэтажное строительство: субурбанизация за счет индивидуального строительства нерентабельна.

В перспективе в эту же часть города будет перенесено индустриальное производство. Однако на переезд промышленных предприятий уйдет не меньше десятилетия.

«Нэфис косметикс» в начале XXI века провели модернизацию производства, — говорит г‑н Дембич. — И еще лет десять они будут обрабатывать свои вложения в оборудование. А после этого начнут уходить. В центре Казани будут возникать проблемы с экологией, рабочими местами, налоговой базой. Город наверняка будет подстегивать предприятие, повышая налоговую базу, чтобы убрать его оттуда. Поэтому выгодней будет уйти на периферию и построить там новое производство. Им же все равно придется проводить новую техническую модернизацию».

Обширной промзоне в районе Гвардейской и Кутуя, а также Южному промышленному узлу, по мнению Дембича, осталось существовать максимум 10 лет.

«К этому есть целый ряд предпосылок. И по местоположению, и по налогооблагаемой базе. Много предприятий в предбанкротном состоянии: даже если они сами не захотят, их постараются оттуда убрать. Думаю, в течение 10 лет все оттуда уйдут», — полагает Александр Дембич, рассчитывающий, что на освободившихся территориях будут строить жилье и социальные объекты.

В принципе, это предполагает и принятый в 2007 г. генплан Казани. Впрочем, архитектор соглашается: сегодня, 5 лет спустя, документ уже сильно устарел.

«Документ, принятый в 2007 году, еще не учитывал многие вещи, которые сегодня уже свершились. Достаточно назвать объекты Универсиады», — приводит пример профессор КГАСУ. И говорит, что уже в ближайшее время генплан могут подвергнуть значительным изменениям. Похоже, казанский бизнес имеет все шансы дождаться новой редакции. Правда, не факт, что она окажется последней.

 

 

Перенос за городскую черту одного «Нэфис» ничего не даст

Дмитрий Хайбуллин,
генеральный директор ОАО «Нэфис Косметикс»

 

Идея по выносу промышленной площадки Приволжского района за черту города действительно несколько лет назад поднималась специалистами по градостроительству. Однако в любом случае речь идет об очень отдаленной перспективе. Ни у «Нэфис Косметикс», ни у других предприятий, расположенных на этой территории, ни у властей города и республики сегодня нет намерения переводить эти разговоры в практическую плоскость. По этой причине не существует и точных оценок затрат, необходимых для подобного рода проекта. Ясно лишь, что речь идет о многих миллиардах рублей.

Главный аргумент сторонников переноса — это экологическая нагрузка на исторический центр. Этот вопрос нужно делить на две части.

Первая — фактический объем вредных выбросов. Согласно официальным данным Минэкологии РТ, по этому показателю «Нэфис Косметикс» занимает 23 место среди промышленных предприятий Казани. Воздействие нашего предприятия на окружающую среду находится не просто в пределах нормы, но и в 3,2 раза ниже предельно допустимых значений. В целом этот объем не идет ни в какое сравнение с загрязнением атмосферы от предприятий, расположенных по соседству с нашим. Поэтому перенос за городскую черту одного «Нэфис» ничего не даст, если не переносить также и ТЭЦ, и завод СК, и другие производства.

Но есть второй важный момент — обонятельный дискомфорт, который создают летучие органические соединения в процессе переработки растительных жиров. Хотя никакого вреда здоровью человека этот запах не наносит, компания признает, что проблема существует. Ее решением мы занимаемся несколько лет. Благодаря установке специального газоочистного оборудования интенсивность запаха по сравнению с тем, что было раньше, резко уменьшилась. А к концу 2013 года компания «Нэфис Косметикс» взяла на себя обязательство решить проблему полностью. Это стало возможно, в частности, благодаря разработке по заказу предприятия инновационной газоочистной установки «Озонатор».

Остается еще один аргумент — возможность более рационального использования территории предприятия, например, под жилую или коммерческую застройку. Однако ясно, что и помимо Приволжской промзоны в центре города есть огромное количество пустующих или недостаточно задействованных пространств, которые можно включить в оборот без столь масштабных затрат.

Не исключено, что в течение нескольких десятилетий земля вблизи центра Казани действительно подорожает настолько, что сделает проект ее освобождения от промышленных мощностей экономически оправданным, как это произошло, например, в Москве. Именно в этом ключе следует понимать генплан, который определяет идеологию развития города на долгие годы вперед. Но произойдет это еще очень не скоро.