Здесь будет город-сад: Казань как объект для экспериментов девелоперов

Освоение их — дело дорогое, но в том, что запущенные заводы станут жилыми кварталами, эксперты не сомневаются. «ДК» решил узнать, куда будет развиваться город в ближайшее десятилетие.

На сегодняшний день все территории, пригодные для комплексной застройки, в Казани уже заняты. Город будет расти вширь — за счет 8 тыс. га присоединенных территорий — и путем освоения морально устаревших «окраин». Наиболее реалистична реновация Адмиралтейской и Старо-Татарской слобод и промзоны на ул. Аделя Кутуя. Во втором эшелоне территории Речпорт — Старый вокзал и Танковое кольцо — набережная озера Кабан. Речь об этом чиновники ведут давно, но этой весной, похоже, лед тронулся.

Из двух вариантов развития Казани выбрали оба

Отсутствие пространств для жилого строительства — давний бич Казани. В прошлом году, по данным Минстроя РТ, объем ввода жилья по сравнению с 2012 г. снизился на 20%. Точечная застройка, практиковавшаяся много лет, привела к рассогласованности городской среды, как и в архитектурном (высотка на фоне малоэтажек, например), так и в социальном (на новые садики-школы мест нет) планах. По данным коммерческого директора УК «Унистрой» Искандера ЮСУПОВА, цены на оставшиеся точечные участки доходят до $300 за кв. м — порядок цен на квадратный метр жилья представить несложно.

Когда шесть лет назад принимали генплан Казани, обсуждения касались того, по какому пути развития — экстенсивному (за счет присоединения новых земель) или интенсивному (за счет реновации существующих) — вести дальнейшую застройку. С точки зрения инвестиций, первый путь осложняют расходы на прокладку коммунальных сетей в отдаленные районы, а второй — на выведение производственных мощностей.

Первое направление вылилось во включение прилежащих к Казани земель в состав города, а также проект «Большая Казань» по развитию территорий, находящихся в непосредственной близости от города, но не включенных в его границы.

Экстенсивный план развития предполагает городскую застройку на 8 тыс. га присоединенных территорий, и здесь крупнейшим собственником (3 тыс. га) является ASG, скупившая эти земли еще 12‑15 лет назад. Согласно опубликованной компанией земельной карте, это участки, прилегающие к населенным пунктам Вознесенское, Чебакса, Константиновка, Самосырово, Большие Клыки, Царицыно.

«Там сейчас чистое поле. Это дает возможность с чистого листа проектировать жилые районы. Это интересно с точки зрения градостроительства, когда можно проектировать районы для жизни, исходя из современных требований, и не сталкиваться с проблемами, возникающими при проектировании в условиях сложившейся застройки. Сейчас на уровне города разрабатывается проект планировки присоединенных территорий: будет и жилье, и торговля, и административно-деловые центры. Есть вопрос инфраструктуры, он очень сложен, но решается в режиме прямого диалога между городом и инвесторами. Пока мы говорим об оценке и перспективах развития инфраструктуры на уровне макропоказателей, но уже приходим к конкретным цифрам и проектам. Когда они лягут в стратегию развития города, появится множество небольших инвестиционных проектов, реализуемых в рамках этой стратегии, город станет расти по факту, а не на бумаге», — говорит директор департамента земельных и имущественных отношений инвестиционной группы компаний ASG Андрей ГЕНСЕН.

При оценке доходности инвестиций в землю Андрей Генсен призвал учитывать то обстоятельство, что при приобретении крупных массивов на разных территориях не стоит ориентироваться только на низкую стоимость. Полезная, то есть продаваемая или застраиваемая, площадь во многих случаях составляет не более 15% от приобретенных земель. Половина земель может просто не получить развития по объективным причинам. Из оставшейся территории 30-40% уйдет под дороги, 15% — инфраструктуру, часть попадет в охранные зоны и прочие обременения. Да, это, безусловно, выгодно, но отнюдь не так, как принято считать: купили за миллион — а продают за сто.

Доходность для мелких и средних инвесторов варьируется от 30% до 80%. Цифры из конкретных примеров. В Вознесенье земельные участки для индивидуального жилищного строительства сейчас предлагаются по 200-250 тыс. руб. за сотку, на прилегающей территории, реализуемой ASG, где сейчас разрабатывается проект, — 150.

В аналогичном поселке «Гринхаус» (рядом с Салмачами) цены поднялись в течение года, начиная с первого этапа реализации проекта, на 80% (с 130 до 230 тыс. за сотку). Мелкие и средние инвесторы, застройщики составляют до 60% покупателей земель на этапах проектирования и строительства инфраструктуры. В основном они покупают не по одному участку, а массивами по 1‑3 га.

Интенсивное развитие спотыкается об стратегию

То, как могут выглядеть неприглядные сегодня промышленные территории, было многократно продемонстрировано в работах градостроительных семинаров, воркшопах, работах именитых бюро и архитекторов, в частности главного архитектора Барселоны Хосе АСЕБИЛЬО, которые представили Казань будущего в очень ярких картинках и схемах. Некоторые положения стратегии New City Intensity сейчас можно увидеть в городе, но в отношении жилья кризис строительной отрасли отбросил эти проекты в обозримую перспективу. Перед Универсиадой городские власти ставили застройщикам задачу ликвидировать недострои. С этим процессом был связан закономерный передел рынка: на место аутсайдеров пришли сильные компании, утверждая свою лидирующую позицию. Тогда же мэр Казани Ильсур МЕТШИН заявил о приоритетности двух комплексных проектов по реновации территорий Старо-Татарской слободы и вывода промзон в районе ул. А. Кутуя и автовокзала.

В 2010 г. Хосе Асебильо представлял свою концепцию развития Казани Фото: http://prav.tatarstan.ru/rus/pressa/photo.htm/photoreport/152666.htm

Редевелопмент Старо-Татарской слободы в разных вариантах обсуждался еще с двухтысячных. Тогда была проведена реконструкция ряда важнейших памятников. Ею занимались компания ASG, «КамаСтройИнвест», «Симург», группа инвесторов, в числе которых — Зуфар ГАЯЗОВ и Марат ЛАТЫПОВ, Минлесхоз РТ и др. С точки зрения эффективности реновации важно, что после Универсиады воссозданные здания сохраняют коммерческий потенциал. Примером этого являются «Татарская усадьба» и комплекс Tatar Inn — ресторан, сувенирные и антикварные лавки, популярные у туристов и горожан. Но многие здания отреставрированы только снаружи и пока простаивают, хотя их потенциал не меньше.

Фото: Юлия Файзрахманова

Пока эта часть города отведена под интересы туристов, здесь пролегает маршрут туристического автобуса. Но сфера использования реставрированных зданий в Старо-Татарской слободе еще не определена, хотя жилой территория вряд ли станет.

«У нас не одно здание, мы можем себе позволить стратегически мыслить исходя из потребностей района. В любом случае сфера использования будет так или иначе связана с развитием слободы как туристического кластера — рестораны, кафе, гостиницы, доходные дома и т. п. Использование под жилой фонд не предусмотрено. В то же время я предполагаю, что администрация будет планировать жилую застройку центра города, это соответствует логичной градостроительной стратегии, реализуемой сегодня на государственном уровне», — рассказал Андрей Генсен.

В самой слободе новое жилье в больших объемах вряд ли появится в силу исторической ценности застройки. Вероятнее, жилой фонд будет возводиться по соседству на освобождаемой территории промзоны в направлении автовокзала.

«Старо-Татарская слобода — это бриллиант в короне Казани, какая там может быть массовая жилая застройка? Там может быть только филигранная обработка территории индивидуальными решениями», — формулирует специфику советник компании «АК БАРС Девелопмент» по градостроительству и архитектуре Дмитрий Пузырев.

Фото: Юлия Файзрахманова

В каталоге ASG представлены предложения по аренде и приобретению в собственность восстановленных зданий, в том числе в слободе. Так, домовладения по ул. Тукая №84 и 86 можно приобрести за 89 и 59 млн руб. соответственно. С комплектом охранных обременений. По словам Андрея Генсена, выкуп и восстановление исторических зданий «кратно дороже», чем строительство с нуля. По этой же причине, считает эксперт, сложно рассчитывать, что девелоперы при застройке пустующих участков будут восстанавливать здания, опираясь на архивные материалы. Но есть и хорошие новости — сейчас со стороны собственников, жителей идет существенная поддержка в стремлении развивать район, считает Андрей Генсен.

Фото: Юлия Файзрахманова

Зал ожидания

Что касается территории, ограниченной улицами А. Кутуя, Гвардейской, Родина и пр. Победы, то здесь проблемы классической промзоны, которая с ростом города перестала быть окраиной. В качестве перспективной градостроительной площадки проект редевелопмента промзоны в Казани мэр Ильсур Метшин называл еще до Универсиады. Но больше о подвижках слышно не было: казалось, на время подготовки к главному спортивному событию города процесс встал. Но оказалось, что весь год застройщики готовили документацию на освоение территории под жилищное строительство. Застройка может стартовать уже в ближайшее время — девелоперы ждут не дождутся «добра» на освоение территории.

Жилой комплекс на территории промзоны запускает компания «Татстройинвест». Как рассказал директор компании Руслан ГИСМАТУЛЛИН, на данный момент компания ждет подписания градплана земельного участка. Объем строительства — 100‑150 тыс. кв. м жилья. В сравнении с объемами ввода по Казани это 10-20% от нормативов за последние годы.

«И это только по нашему ЖК. А рядом — площадки компаний «Унистрой» и «Риф». ЖК будет возводиться на участке между улицами Родина и А. Кутуя и состоять из 10‑18-этажных домов. Это не первый наш опыт освоения промзон: ЖК «Взлетный», строительство которого завершено в 2014 г., возведен в границах ул. Лукина и Павлова на месте базы управления механизации». Представитель компании «Унистрой» Искандер Юсупов планы по освоению промзоны не конкретизировал, но отметил, что с точки зрения жилищного строительства на сегодняшний день могут быть интересными территории под промышленными объектами».

Казанскую промзону Руслан Гисматуллин охарактеризовал как перспективную территорию для жилой застройки: «Здесь находится станция метро «Горки», рынок «Родина», магазин «Максидом», ТЦ «Южный». Вопрос сетей стоит не так остро, как на присоединенных территориях. На первую очередь строительства мощностей, обеспечивавших предприятия, хватит». Экономический эффект от инвестиций в строительство жилья в промзоне Руслан Гисматуллин, не раскрывая коммерческую тайну, оценил одним словом: «Выгодно».

Андрей Генсен убежден, что проблема вывода предприятий на окраину решаема.

«Уже утвержден проект планировки Восточно-производственного района, расположенного в границах Мамадышского и проектируемого Вознесенского трактов и трассы М7 в районе челнинской развязки. Все предпосылки для выноса туда предприятий есть. С градостроительной точки зрения это решение близко к идеальному, территория района имеет исключительно хорошую логистику, при этом находится в некотором удалении от жилой застройки», —считает г‑н Генсен.

Дмитрий Пузырев не так оптимистичен, он считает, что перенос предприятий оттянет освоение промзоны под массовое жилищное строительство на 10‑15 лет, в частности в промзоне на ул. А. Кутуя слишком много промпредприятий — больших, средних, малых, многие из которых очень даже живые и прибыльные.

Фото: Юлия Файзрахманова

Та же проблема и в Адмиралтейской слободе. Согласно концепции, новые кварталы должны вырасти на месте промышленных площадок, снесенных ветхих домов и на песчаном мысу. Площадь строительства — 130 тыс. кв. м, с возможностью увеличения до 300, срок реализации — до 2030 г. На презентации концепции звучали даже конкретные названия жилых комплексов: «Корабельная слободка», «Песчаный мыс», «Бишбалта». Позже в СМИ появились детали проекта застройки на территории завода «Сантехприбор», застройка которого — один из основных тезисов концепции. Но, как сообщил источник на предприятии, об этом речи пока не идет, жилая застройка рассматривается только на уровне общей концепции реновации слободы. Одной из компаний, интересы которых были затронуты в концепции слободы, стала ASG.

«Мы столкнулись с решением, которое подразумевает снос части имущественного комплекса ТЦ «Адмирал» ориентировочной стоимостью более 1 млрд руб., при этом имеет значение, что инвестор также вложил большие средства в развитие и имеет обязательства перед арендаторами — и это рассматривается как технический вопрос! Такой подход приведет к тому, что деньги на реализацию проекта закончатся еще на этапе выкупа недвижимости у собственников и компенсации всех затрат, а также упущенной выгоды», — комментирует ситуацию Андрей Генсен.

Фундамент застройки

Как показывает практика последних десяти лет, все широко заявленные проекты застройки рано или поздно выстреливают. Вопрос только, в каких объемах и в какие сроки.

«В настоящее время я могу оценить территорию только по поверхностным характеристикам — наличию развитой транспортной и дорожной инфраструктуры, наличию и прогнозным решениям по развитию социальной инфраструктуры, прогнозным решениям по инженерной подготовке территории, т. е. наличию на ней электрических мощностей, газа, тепла, воды и т. д., — говорит Дмитрий Пузырев. — Но помимо поверхностных характеристик существует множество других, не видных, что называется, невооруженным глазом. Нужно знать прогнозы по развитию производительных сил и расселению на территории всей страны. Допустим, модернизирует КАПО свое производство и начнет выпускать по 100 самолетов в год, тогда Казани понадобится еще один Авиастроительный и половина Ново-Савиновского района».

Между тем архитектор, руководствуясь своими критериями перспективности, советует приглядеться к Адмиралтейской слободе, проектам застройки Речного порта, «Кварталу Б» (Петербургская — Эсперанто — Спартаковская), территории Танкового кольца и ниже, в сторону Борисково. Но по-настоящему перспективным редевелопмент территории делает единство мнений жителей, бизнеса, властей о ее будущем. Пока такое единство с натяжкой достигнуто по территории ул. А. Кутуя, Старо-Татарской и Адмиралтейской слободам.

Подготовила Юлия Файзрахманова