Убытки она понесла в результате затягивания процесса подписания договора купли-продажи земли под «Мегастрой». Эксперты говорят, что это почти уникальный процесс.
Обычно компании не берутся судиться за убытки не только с властями, но и с представителями бизнеса.
«Агава» (оператор сети гипермаркетов «Мегастрой») через суд добилось возмещения убытков, которые компания получила в результате затягивания Исполкомом Казани и Комитетом земельных и имущественных отношений (КЗИО) процесса подписания договора купли-продажи на земли под гипермаркетом «Мегастрой» проспекте Победы. По закону срок подписания договора в общей сложности не должен занимать более 2 месяцев, пояснил «ДК» АРТЕМ ГАВРИЛОВ, партнер и руководитель департамента недвижимости юридической компании SERGIS. Таким образом, «Агава» должна была стать собственником земли уже в апреле 2012 г. На деле процесс затянулся на 10 месяцев - с марта 2012 г. по январь 2013 г.
Компания имела право исключительного выкупа земли, поскольку к моменту обращения в КЗИО с заявлением о предоставлении участков в собственность уже имела построенный на участке гипермаркет (открылся в апреле 2011 г.). Это определено ст. 36 Земельного кодекса РФ. На заседании представитель компании АЛЬБИНА САФИНА пояснила, что считает убытками оплаченную с апреля 2012 г. по январь 2013 г. аренду в размере 9,2 млн руб. Как пояснил «ДК» г-н Гаврилов, она в три и более раз выше, чем ставка земельного налога для собственников. Кроме того, убытками же компания считает разницу в цене самих участков, которая появилась из-за повышения выкупной стоимости земли: в 2012 г. Кабмин изменил методику расчета выкупной стоимости - с 11-кратной до 17-кратной ставки земельного налога. В общей сложности компания уплатила за участки цену, установленную на декабрь 2012 г. – 25,2 млн руб., почти на 9 млн руб. больше, чем в случае начисления по старой методике.
В целом убытки по подсчетам компании составили 16,93 млн руб. В результате суд встал на сторону компании, но отказал в части удовлетворения иска за вынужденное пользование кредитной линией «Энергобанка». В исполкоме Казани «ДК» не ответили на запрос, намерен ли он обжаловать решение суда. На заседании представитель ответчиков ИРИНА КОШЛЕВА не признала исковые требования, а также заявила о недоплаченной ООО «Агавой» в сумме 630 тыс. руб.
Проблема «Агавы» не единична. С длительным сроком оформления земельных участков как в собственность, так в аренду, сталкивается множество предприятий, ИП и граждан, отмечают юристы и представители рынка недвижимости. Но лишь небольшое число компаний обращается за разрешением подобных проблем в судебные инстанции, отмечает ВАЛЕРИЙ ЛАРЯГИН, руководитель практики юридического агентства ЮНЭКС. Он говорит, что случай судебного разбирательства, когда компания пытается отсудить убытки, - единичный. По словам ДЖАУДАТА ЛАТЫПОВА, директора «Казанского юридического центра», его клиентов приходится уговаривать на иск по возмещению убытков с партнеров по бизнесу, а на суд с властями компании и вовсе не решаются.
АНАСТАСИЯ ГИЗАТОВА, гендиректор АН «Счастливый дом» отмечает, что многие застройщики по любым вопросам немотивированных отказов городских властей стремятся договориться мирно и в суд не идти. Пока судебная практика сложилась только по оспариванию кадастровой стоимости земли после реформы 2010 г., когда многие собственники обнаружили, что земельный налог исчисляется с кадастровой стоимости часто большей, чем рыночная. Разница оказалась настолько внушающая, что бизнес впервые массово стал обращаться в суд, что не раз вызывало открытое недовольство как муниципальных, так и республиканских властей. Всего с 2010 г. в Татарстане в арбитражный суд подано 853 иска об изменении результата кадастровой оценки, из них 265 - за 6 месяцев этого года, в том числе 126 – по Казани.
Но причина редкого обращения за взысканием убытков в суд не только в том, что компании боятся испортить отношения с городскими властями, отмечает Артем Гаврилов. Убытки, как правило, трудно доказуемы. Артем Гаврилов вспомнил лишь один случай, когда компания пыталась взыскать через суд сумму незаконного обогащения с властей Казани. По сути дела это схожие правовые категории, уточняет юрист, но компании выиграть в суде не удалось. Тогда суд встал на сторону муниципалитета, решив, что арендная плата должна быть уплачена до момента регистрации права собственности.
Эксперты не берутся оценивать причины длительных проволочек, с которыми часто встречаются компании при заключении договоров купли-продажи и не склонны обвинять исполком в желании извлечь дополнительную прибыль с компаний. Есть объективная причина задержания сроков – большой объем загрузки КЗИО по рассмотрению заявлений, отмечает г-н Гаврилов. Но представители риелторского сообщества в разговоре с «ДК» говорят о том, что процессы подписания договора купли-продажи может застопориться по любой формальной причине. По их мнению, решение суда по иску «Агавы» и сам факт обращения бизнеса в суд по отстаиванию прав – хороший прецедент. Сумму отсуженных убытков они считают очень существенной.