Алексей Семин, ASG: Миллиардер-рантье из Казани

Алексей, в этом году вы впервые вошли в рейтинг миллиардеров «Ф.» с оценкой капитала сразу в $1 млрд. Понятно, что свое состояние вы заработали не за один год, а лишь решили раскрыть его для широкой публики. С чем связано это ваше внезапное стремление к открытости?

– На каждом этапе развития должны быть свои подходы к публичности. На мой взгляд, в России уже созданы условия для цивилизованного ведения бизнеса, значит, информационная открытость тоже должна иметь место. Хотя это и не является пока заявкой, чтобы выйти на биржу: сейчас здесь минусов может быть больше, чем плюсов. Но любой бизнес со временем должен стать публичным. Гораздо лучше, когда на обязательно возникающие вопросы есть изначально объективные и официальные ответы, нежели если журналисты будут сами что-то домысливать.

Вопрос касательно того, как экс-чиновник Республики Татарстан стал миллиардером. Это действительно вызывает интерес.

– Полностью согласен! Если в биографии чиновника нет в начале предпринимательской деятельности, естественно, его вхождение в рейтинги богатейших людей более чем сомнительно. Но у меня совершенно другая история. Сначала было 8 лет предпринимательской деятельности, затем 6 лет государственной службы, и вот опять 6 лет предпринимательской деятельности. То есть из 20 лет – как раз 14 октября будет своеобразный юбилей – две трети времени я занимался бизнесом.

И как предприниматель стал чиновником?

– Предпринимательской деятельности сопутствовала политическая. Я был депутатом Городского совета, Госсовета Татарстана, членом Президиума Госсовета. В чистом виде бизнес как процесс мне не слишком интересен. Предпринимательство в моей биографии носит условный характер. Как только я завоевал позиции в качестве бизнесмена, захотелось общественной деятельности. Что и было реализовано через депутатство. Кроме того, заниматься крупным бизнесом без номенклатурных корней в тот период было чрезвычайно сложно. Как раз депутатство, с точки зрения понимания как вести диалог, имело и имеет огромное значение. Позволяло заматереть, повзрослеть, выйти на новый серьезный уровень.

К 1999 году бизнес уже был хорошо упакован, основные процессы отлажены. И в чиновники я шел не на долгий срок: рассчитывал на год-два. Вот только процесс несколько затянулся. Но я не жалею: понимание, как выстраивается вертикаль власти, идут процессы, того стоит. Опыт колоссальный, особенно когда создаешь с нуля. Наверное, если прийти в уже отлаженное министерство, которое уже 50 лет существовало, эффект был бы другой. А мы создали самый молодой комитет не только по собственной дате рождения, но и по составу сотрудников.

Что вы считаете своим самым большим достижением за время работы руководителем Комитета по антикризисному управлению?

– Создание системы финансового возрождения предприятий. Сколько бы нас ни критиковали, она была весьма действенной и эффективной. Не могло быть на острие этих проблем другого решения. Ее бы не критиковали только в случае, если бы она не функционировала. А ведь благодаря нашей работе фактически ни одно предприятие в Татарстане в то время не прошло через спонтанную процедуру банкротства, когда со всех сторон сыпятся долги, а нормальное предприятие растаскивается во все стороны за счет передела собственности, рейдерских атак.

Комитет сделал свое дело, завершил свое существование в 2005 году, и фактически на сегодня по Татарстану никто навскидку не назовет ни одного крупного предприятия, которое бы за счет применения известных «технологий» было бы разорено или разрушено. Да, мы ликвидировали огромное число предприятий, но при этом вовлекали в хозяйственный оборот их активы. А над работающими предприятиями сформировали некий «зонтик». И это было одной из составных частей той политики, которая позволила сегодня Республике Татарстан выйти на новые позиции в рамках уже текущего развития, стать одним из лучших регионов для ведения бизнеса.

Какие компании того периода особо запомнились?

– Российское законодательство по банкротству изначально было нацелено не на оздоровление, а на банкротство. Мне задавали вопрос: почему нельзя назвать крупные компании, которые прошли процедуру оздоровления. Я каждый раз объясняю: это очень дорогостоящая процедура. Когда Восточная Германия была присоединена к Западной, порядка 40 млрд марок было вложено именно в финансовое оздоровление бизнеса. А у нас хотели сделать то же самое, не вкладывая бюджетных денег вообще никаких. Такого не бывает.

Поэтому мы не допускали вхождения в процедуру банкротства тех предприятий, которые были социально значимыми. И эта задача была выполнена. Около 200 крупных предприятий Татарстана рассчитались хотя бы частично с долгами, распродав часть своих активов. И уже на эти площадки пришли эффективные собственники, стал развиваться новый бизнес. Произошло разукрупнение предприятий. Но ни одна крупная компания Татарстана до процедуры банкротства доведена не было.

Нынешний министр энергетики Ильшат Фардиев вспоминал недавно, как мы приезжали вместе с ним в Москву и на бюджетной комиссии при Федеральной службе по финансовому оздоровлению доказывали, что нельзя вводить процедуры на «Татэнерго», хотя по всем показателям предприятие соответствовало признакам банкротства. И разными путями удавалось все это дело оттягивать. В результате предприятие прошло оздоровление, не входя в процедуру банкротства, с применением мер государственной поддержки. И таких предприятий было много, тот же «Камаз», например.

Почему не остались в правительстве после 2005 года?

– Во-первых, все задачи комитета были решены, а опять с нуля что-то создавать… Во-вторых, к тому времени в бизнесе накопилась критическая масса вопросов, которые нужно было срочно решать. Произошедшие в стране изменения привели к тому, что множество предприятий были уже не столь эффективно управляемы, как еще 10 лет назад. В-третьих, почему-то по умолчанию считается, что чиновнику всегда проще заниматься бизнесом. Вне всякого сомнения, должность дает определенные рычаги влияния. В то же время несет в себе очень много минусов, связанных с функционированием успешного бизнеса. Наезды журналистов, конкурентов. А любое действие трактуется как использование имеющегося у тебя рычага. При определенной массе капитала должность играет не развивающую, а стагнирующую роль. Когда начинаешь с нуля, любая должность, начиная от сельского главы и заканчивая самыми большими вершинами, дает возможность решать проблемы с использованием административного ресурса. Но когда собственная деятельность компании достаточно мощна, все зависит от соотношения между влиянием и возможностями чиновника с тем, что есть у организации. К 2005 году у меня возникло противоречие между реальными масштабами бизнеса и скромной должностью председателя республиканского комитета.

Кстати, интересная мысль…

– Только люди, далекие от этих вопросов, думают, что сама по себе государственная служба дает огромные преимущества для бизнеса. Но госслужба – это еще и наличие огромного числа врагов, которые становятся врагами или недоброжелателями именно в силу того, что чиновник выполняет возложенные на него функции. То есть не идет навстречу в решении каких-то вопросов, еще что-то. Как ему отомстить? Очень эффективный способ – начать мешать его бизнесу. Понятно, что министр защитит салон красоты своей жены от тех же пожарников. Но когда речь идет о крупной корпорации... У меня наоборот вышло: бизнес поддерживал комитет. Вплоть до того, что люди поначалу в моих же помещениях сидели.

Как вы стали бизнесменом?

– Помните, в начале 1990-х годов каждому россиянину пообещали, что в будущем он может получить две «Волги» в обмен на свой ваучер. У нас в Татарстане, вдобавок ко всему, чтобы россияне не скупили местную собственность, ее оценивали в ценах не 1989 года, а 1991-го, то есть уже после скачка цен, произошедшего в результате гайдаровских реформ. А чтобы не обмануть местных жителей, им в дополнение к общероссийским чекам предоставлялись именные традиционные вклады в соотношении 1 к 3. Поскольку на «Волгу» обменять все это было проблематично, люди с удовольствием оплачивали своими ваучерами стиральный порошок, который я получал в обмен на акции химкомбината, которые я покупал за ранее приобретенные ИПВ. А у них все было забито этим порошком: на складе он стоил гораздо дороже, чем можно было купить на рынке или прийти в магазин «Образование» и поменять на свои ИПВ. Схемы такие работали. На эти ваучеры я покупал новые акции на аукционах. Уже раскрутившись, стал формировать крупные пакеты и обменивать их на недвижимость.

И вы в 23 года всем этим занялись?

– Инвестиционная группа была создана 14 октября 1991 года, когда мне было 24 года. Депутатом я стал в 1995 году, было мне 28 лет, а председателем комитета в 32 года.

Либо вы должны быть очень умным, либо родители непростые, либо прошлое криминальное. К какой категории вы себя относите?

– С моей стороны нескромно так говорить, но, конечно, к первой. Родители умерли рано. Обычная интеллигентная семья, где ребенка холили и лелеяли, но, даже по советским меркам, обладала весьма скромными доходами, не было даже машины. Может, именно в силу этих обстоятельств, поскольку мне хотелось добиться успеха, я уже в шестом классе знал, что стану начальником. Тогда, чтобы стать начальником, нужно было идти по партийной линии. Поэтому я поступил с большим трудом, хотя с золотой медалью окончил школу, на отделение научного коммунизма. Там принимали 25 человек, но из них восемь мест бронировались для иностранцев, восемь – для людей с производства и только оставшиеся – для школьников. В итоге конкурс был семь человек на место, среди них медалистов – порядка пяти.

То есть вы в 1985 году, когда в стране уже начиналась перестройка, выбрали отделение научного коммунизма?

– В любом случае, это была очень хорошая школа управления. В Советском Союзе нигде больше не учили управленческой теории, кроме как в рамках специализации «Научный коммунизм». У нас не было Гарварда или Оксфорда и не было возможности туда поехать, но основа управленческих подходов давалась как раз на отделении научного коммунизма. Например, нынешний первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов учился у нас в аспирантуре. И ведь тогда официально было приказано перестраиваться. Мы много дискутировали, готовили курсовые по этим процессам. Кстати, тема моей диссертации, основанной на всех предыдущих курсовых и дипломной работах, причем я защищался не путем покупки, а сразу после университета, – «Интерес как фактор совершенствования общественных отношений».

Вы получили высшее образование в 1990 году, а потом год как раз писали диссертацию?

– И потом никак не удавалось сдать последний экзамен, поскольку уже занимался бизнесом. Защитился то ли в 1992-м, то ли в 1993-м. Тема даже сегодня актуальна – «Интерес как фактор совершенствования общественных отношений». Смысл в том, что можно использовать интересы людей для развития общества.

И какие выводы вы делали?

– Я претворял их в жизнь последующие 20 лет. Например, доказывал красным директорам, в чем их интерес, когда они отдают ненужную продукцию в обмен на акции своего предприятия. Объяснял, что если они станут совладельцами завода, то уже не придет варяг и не выкупит контроль. Затем доказывал, что акции им нужнее, чем недвижимость в Казани, которая зачастую не использовалась. За счет вовлечения в хозяйственный оборот и сдачи в аренду представителям малого бизнеса функционировала эффективная система. Инфляция была довольно высокой, и пакет акций удавалось не только обменять на недвижимость, но еще и получить в довесок либо денежные средства, но это было редкостью, либо по бартеру строительные материалы, услуги по ремонту зданий и так далее. Зато малые предприниматели платили уже весьма дефицитными тогда живыми деньгами. Их можно было очень выгодно вкладывать в покупку новых акций, формировать крупные пакеты. А затем вести диалоги с директорами по их обмену на неиспользуемые в основном производстве здания. Вот так сформировалась основа инвестиционной группы ASG. Естественно, все активы были разделены по предприятиям, у каждого объекта было свое юрлицо, свой директор, своя инвестиционная программа, своя политика. На первом этапе, в 1990-х годах, все это было очень эффективно.

Эффективно?

– Безусловно. Их было немного, создавались с чистого листа, так что не было проблем с долгами. Скажем, если бы той же арендой занимался сам завод, то он бы этих денег не увидел. Все уходило бы и растворялось в общем обороте этого предприятия. А так каждый рубль, полученный в виде арендных платежей, был виден, прозрачен и понятен.

Растворялось в общем обороте или все-таки в кармане генерального директора завода?

– Красных директоров, при всем моем негативном отношении к ним, я не стал бы демонизировать. Они все проходили становление в брежневские времена. И тогдашний принцип – Леонид Ильич жил сам и давал жить другим – был у них заложен в генах. По моим оценкам, красные директора получали не больше 1% от того, что воровалось и неэффективно использовалось на предприятиях. У них же потом не хватало собственных средств, чтобы купить даже за бесценок пакеты тех предприятий, которыми они управляли.

Нынешние участники вашего рейтинга миллиардеров – часто бывшие коммерческие директора. Сами красные директора, именно в силу своей лености и неготовности работать в новых условиях, были уверены, что их генеральские звания будут им гарантией до конца жизни. Почему, например, в вашем списке нет того же Каданникова? Уж кто был богаче и мощнее, чем «Автоваз» в середине 1990-х годов. Фирмы-прилипалы, коих было множество, зарабатывали на нем огромные деньги. А теперь, может, Каданников и зарыл глубоко, но сильно сомневаюсь. Ему хватает на жизнь пенсионера, но даже если бы он все рассекретил, в число 500 богатейших не попал бы.

И все-таки меня удивляет, как легко красные директора раздавали недвижимость, пусть даже в обмен на акции.

– Тогда эти заводские цеха вообще были никому не нужны. С одной стороны, не люблю я красных директоров, а с другой – всегда говорю: не было бы их, не было бы и меня. Именно красные директора со всеми их амбициями, комплексами, исковерканным видением ситуации создали условия для тех, кто понимал уже рыночную экономику.

Красные директора смотрели на меня как на идиота, когда я предлагал им обменять недвижимость на акции. Самое интересное, когда я пытался доказать, что мне за это надо дать деньги. В итоге соглашались дать продукцию. Потому что, как сейчас в Белоруссии, так у нас было в начале 1990-х. Предприятия работали на склад, продать не могли из-за высокой себестоимости. А уж когда корпуса, за которые они налоги платили и надо было их обслуживать, вдруг я у них брал, они долго-долго смеялись. Вот и выходило: с одной стороны, им, конечно, акции не нужны, но еще больше им не нужны корпуса. Вот так совершались сделки. Плюс доброе отношение, я рассказывал им про рыночную экономику: «Ладно, хороший парень, давайте ему поможем».

Представьте: крупный завод с основной площадкой за городом – современные цеха, построенные в 1980-е годы. И старое здание, появившееся еще в 1930-х годах, в самом центре города. Им постоянно выписывали штрафы за вредное производство, все равно надо было переносить оборудование. И мне совершенно легко отдали здание. Директор, во-первых, решал вопрос со штрафами, во-вторых, какие-то акции получал. Продать здание за деньги он бы не смог – тогда бы его никто не купил. И стояло бы оно брошенным. И тут приходили мы. Другое предприятие, то же по бартеру, сносило старые цеха. И все были счастливы. Для меня 1990-е годы – это не только бандитские разборки, но еще и очень хорошие экономические схемы.

Уже потом все поняли, какая это огромная ценность – заброшенный заводской корпус в центре города. Что в нем можно открыть торговый центр или офисный центр, вложив всего $100 за квадратный метр в реконструкцию. То есть поменять кровлю, сделать мансарду вместо чердака, врезать пластиковые окна, оформить нормальные фасады, утеплить их по технологии Synergi – очень красиво по тем временам, поменять канализацию, трубы, отопление, стены покрасить белой краской, оклеить обоями, постелить ковровое покрытие. Сейчас такой же ремонт стоит на уровне $600–700. Кроме того, любое предприятие можно было уговорить рассчитаться за акции своей продукцией. Мы брали все что угодно. У одного – лаки, у другого – линолеум. Люди плакали от счастья, потому что сплошь и рядом полы в офисах были деревянными, обычно – рваный линолеум. А у нас «казанский евроремонт».

Какого размера пакетами акций вы оперировали?

– До 20%. В зависимости от плана приватизации на свободную продажу выставляли определенный процент. И продавали, опять-таки, в определенном соотношении. Обязательно надо было часть оплатить ИПВ. Чего-чего, а ИПВ у меня было предостаточно. Порядка 10 предприятий, далеко не весь Татарстан.

И 10 предприятий превратились в 300 тыс. кв. метров недвижимости?

– Примерно. Все-таки часть достраивали, часть продавали. В среднем предприятия располагали 100 тыс. кв. метров недвижимости, так что я небольшой процент их площадей забирал.

Неужели все директора легко соглашались на обмен?

– Нельзя говорить, что только методом убеждения действовал. И в то время делались попытки поглощения предприятий. Один директор категорически отказался купить у меня в 1990-х годах акции его паяльной фабрики – небольшое предприятие даже по местным меркам. Может, 2 или 3% от уставного капитала. Долго они у меня болтались. А спустя 5 лет сторонний инвестор скупил у трудового коллектива 49%, еще 49% было у директора. И мой пакет оказался решающим для получения контроля. В итоге я свои 2% продал по цене выше, чем сторонний инвестор купил 49%. А вся ценность той компании заключалась даже не в цехах, и тем более не в бизнесе, а в железнодорожной ветке, которая подходила к складам соседнего предприятия. И оно платило огромные деньги только за право разгружать свои вагоны.

Почему аспирант вдруг решил заняться бизнесом?

– В 1988 году, когда появились первые кооперативы, обком комсомола поставил задачу создания социально значимых хозрасчетных центров, чтобы предоставлять рабочие места молодежи. И весь комсомол пошел тогда по одному пути тогда – торговля компьютерами с рентабельностью до 1000%. А я к тому времени уже успел поработать пионервожатым в загородном лагере. И понял, что уже в тех условиях можно выстроить хорошую систему, если ввести договорные расценки. Как было до меня? Студентов в пионерлагеря пытались организовать за 70 рублей. А тем, кто ехал в стройотряды, платили по 700 рублей – там уже были договорные расценки. Естественно, что в педотряды уже никто не хотел идти. В результате заводам приходилось снимать своих людей с производства и платить им уже 200 рублей. Я тогда провел переговоры с предприятием, где работал. Они говорят: мы с удовольствием и 300 рублей готовы давать за человека, только чтобы своих работников с производства не снимать. Найди нам студентов и дай номер счета для перечисления денег. С этим предложением я пришел в обком комсомола. Меня на ура восприняли – я первым предложил что-то, отличное от торговли компьютерами. Так был создан первый хозрасчетный педотряд. Деньги перечислялись на счет научно-производственного центра при обкоме комсомола. За 200 рублей студенты уже были готовы работать. Простое соотношение: или за 700 рублей вкалывать, или за 200 рублей воспитывать детей. А мне шел процент. За одно лето я тогда заработал колоссальные деньги – 15 тыс. рублей.

И как вы ими распорядились?

– Большая часть так и осталась на счете. Тогда деньги были пылью. Обед в студенческой столовой стоил рубль, а в ресторане – уже 150–200 рублей. Психологически сложно было пойти в ресторан. Они и превратились в пыль. Но сам факт того, что я смог столько заработать, получить их на свой счет в банке, очень грел душу. Как раз в 1988–1989 годах я забыл, что такое отсутствие денег. С тех пор на бытовые потребности мне всегда хватало.

Это правда, что вы зарегистрировали в Татарстане предприятие под № 2?

– Мы сдали документы сразу, как только появилась возможность регистрации акционерных обществ. И мне очень долго не давали свидетельство. Долго ходил, выяснял, в чем дело, ругался. И каждый раз: а вы вот еще такую бумажку не принесли. В конце концов зарегистрировали. Я тогда вообще не задумывался, какой номер будет. А под № 1 – «Камаз». Оказывается, была дана команда: под № 1 в Татарстане должен быть зарегистрирован «Камаз». А у него не хватало каких-то документов. И поэтому меня два месяца мурыжили.

Почему вы все время работали один?

– Возьмите того же Потанина с Прохоровым. Трудно сказать, чего было больше для них от партнерства – выигрыша или проигрыша. С моей стороны попытки были, но со всеми партнерами мы расходились на этапе реализации отдельно взятых проектов. Интуитивно чувствовал, что спокойнее и комфортнее принимать решения самостоятельно, чем согласовывать их с кем-то. Вопрос не в арифметических показателях. Бизнес не математика. То есть 10 плюс 10 может дать 20. Но когда придется делить, уже может оказаться, что 5 плюс 5. И я даже не рассматриваю крайний вариант, когда исчезают сами участники процесса.

Как получилось, что в 1999 году, только отгремел кризис, вся экономика еле дышит, а у Алексея Семина все настолько хорошо, что он идет в чиновники?

– Поскольку все предприятия создавались с чистого листа, у нас почти не было долгов. А какие были – никоим образом не влияли, и мы их погасили в очень короткие сроки. Поэтому чувствовали себя очень уверенно. Вокруг все рушилось, у нас в долларах выручка, может, резко и упала, зато в рублях, наоборот, выросла. У нас была фактически монополия на бизнес-центры с «казанским евроремонтом», как я его называл. То есть современные белые стены, современное ковровое покрытие в офисах. Вызывает улыбку, но тогда это было как центральная система кондиционирования сегодня.

Каждый директор реализовывал собственную инвестиционную программу, утвержденную для данного предприятия, принцип которой был очень прост – вся арендная плата вкладывалась либо в реконструкцию, либо в новое строительство на данной территории. В посткризисных условиях было очень выгодно строить: люди были готовы работать чуть ли не бесплатно, только чтобы получить самый минимум, строительные фирмы брали три четверти бартером.

Что вы поменяли в системе управления, вернувшись в бизнес в 2005 году?

– У каждого предприятия был директор со своими подходами и видением бизнеса. Мне же нужно было, чтобы управленческие решения принимались не на каждом отдельно взятом предприятии, а централизованно. И инвестиционная программа должна быть однозначно уже не по принципу «сколько заработал, столько вкладываешь» или «80% вкладываешь, 20% – отдаешь». А по принципу, что сегодня из одного все выкачивается и вкладывается в другой объект. Реализовать подобные новации в условиях действия большого числа предприятий, хоть и с одним собственником, было затруднительно. В 2009 году завершилась упаковка активов в паевые инвестиционные фонды.

Кстати, будете сейчас как-то модифицировать структуру из-за изменений в налоговом законодательстве?

– Однозначно нет. Изначально было понятно, что нельзя рассматривать ПИФы как внутренний офшор. Это была дыра в законодательстве, которую неминуемо должны были прикрыть. Меня привлекли два момента. Во-первых, ПИФ дает возможность сделать активы недоступными для рейдерских атак и любых других теневых схем отъема бизнеса. Во-вторых, можно реинвестировать прибыль, не уплачивая с нее налога – более чем достаточно. Но глупо было бы рассчитывать, что ПИФ навсегда избавляет от земельного налога, налога на имущество – основы развития местных органов власти.

Сейчас у вас 25 тыс. гектаров земли и 300 тыс. кв. метров недвижимости.

– Причем 3 тыс. гектаров в Казани. Именно они особенно ценны, остальное – пригородные земли, которые стоят значительно дешевле.

Землю вы покупали уже после окончания чиновничьей карьеры?

– Да, с конца 2005-го по 2007 год. Кстати, тоже причина, по которой мне надо было завершать государственную службу. Реализовать проект по земле было бы невозможно именно в силу того, что меня бы обвинили во всех смертных грехах. Сейчас земля составляет половину стоимости активов ASG, другая половина приходится на недвижимость.

И при всем этом вы не любите занимать: что в кризис 1998-го года вы вошли без долгов, то же было в кризис 2008-го.

– Ничего плохого не вижу в том, чтобы брать деньги в кредит, но займы должны соотноситься с выручкой. Я считаю, что у меня должна быть возможность погасить все максимум в течение года. В кризис 2008 года мы вошли с долгом в 50 или 100 млн, которые мы заплатили в течение месяца, как только встал вопрос о пересмотре ставок.

Долларов?

– Нет-нет, рублей. Очень несущественная сумма, которая равняется месячной выручке. Потому мы легко, не нарушая всех своих инвестиционных планов, в течение 2–3 месяцев сумели ее погасить. Могли бы 500 млн рублей погасить запросто. Больше – уже рискованно, пришлось бы идти на компромиссы с банками.

Тогда на что вы покупали землю, если не на заемные средства?

– Все наши инвестиционные проекты в недвижимости завершились в 2002–2003 годах. Стали накапливаться средства, которые можно было направлять либо на новое строительство, либо на приобретение земли. Покупали уже на вторичном рынке в 2006 году и в начале 2007-го.

То есть незадолго до основного роста цен.

– Конечно. Тогда в Казани еще никто даже не задумывался об этом, во всей России разве что на Рублевке землю активно скупали.

И почему вы решили в тот момент, что нужно покупать именно землю?

– Я не изобретаю ничего нового. Каждый раз анализирую мировые тенденции в сопоставимых по своим характеристикам регионах. В конце 1990-х я приобрел объект недвижимости на Кипре, ездил туда отдыхать. Но поскольку сам по себе отдых – скучно, я все время изучал происходившие вокруг события. Как раз перед вступлением в ЕС, грубо говоря, земля там выросла в цене в 10 раз, а объекты недвижимости – только в 3 раза. И тогда я для себя понял, что конечным продуктом является не недвижимость, а земля, потому как ее больше не производят.

Первым этапом в бизнесе для меня была торговля ценными бумагами, вторым – покупка недвижимости. Отсчет третьего этапа начался, когда я понял: нужно покупать не старые заводские корпуса, которые уже к тому времени резко повысились в цене, а строить новое. И для этого все деньги направить в приобретение земли. Сегодня построить несложно. Самые большие проблемы – найти хорошую землю и проложить коммуникации.

Вы скупали землю в Татарстане и Казани, а почему не смотрели на Москву и область?

– В свое время мы приложили массу усилий для формирования в Татарстане цивилизованного рынка земли. И уже 10 лет назад он там появился. В Москве же до сих пор творится беспредел, устроенный Лужковым. И еще многие годы нужны, чтобы хоть как-то выправить ситуацию. Те, кто вкладывал деньги в столичную землю тогда, сегодня проходят через комиссию по пересмотру инвестиционных контрактов. А что они там купили, кому заплатили деньги, сегодня никого не волнует. Схожая ситуация, по большому счету, в Подмосковье.

То есть исключительно из-за юридической чистоты и понятности бизнеса.

– Конечно. Объективно земля в Москве стоила бы намного дороже, если бы она была должным образом оформлена.

Но, тем не менее, вы ввязались в проект строительства доходных домов «Рублево-Мякинино».

– Скучно мне стало после переезда в Москву. И потом я рассчитывал, что гораздо быстрее произойдет смена власти в городе и будет положен конец лужковскому беспределу. Мои расчеты только наполовину оправдались, то есть в 2 раза дольше, чем я ожидал, агония длилась. Крайним сроком для Лужкова я ставил начало 2008 года. Управленческая модель, существовавшая в Москве, должна рухнуть. Опять-таки наивно полагать, что все шло в казну Лужкова. Ему доставался маленький процент от того беспредела, который он творил. Уверен, это был вариант красных директоров.

Четвертый этап для себя еще не выделяете – доходные дома?

– Можно так сказать. Как тогда крутили у виска пальцем и говорили, кому нужна эта недвижимость или кому нужна эта земля, так и сегодня считают блажью доходные дома. На мой взгляд, это однозначно выгодно и лет через пять принесет хорошие деньги тем, кто сегодня вложится.

Недавно «Ф.» анализировал этот рынок. Если сейчас выгода невелика, что изменится за 5 лет?

– Для начала нужно ответить на вопрос, почему в 90-х годах позапрошлого века был бум на доходные дома. Москва и Питер только ими и застраивались в этот период. Дело в том, что после отмены крепостного права в города хлынуло огромное количество людей. Как сейчас, деньги концентрировались в двух столицах – Петербурге и Москве. Свободному крестьянину гораздо выгоднее было идти на заработки в крупный город, чем жить себе в деревне. Дети бывших крепостных, то есть второе поколение, шли учиться, становились медиками, стряпчими. Дворяне утратили свою монополию на жизнь и работу в крупных городах. С появлением класса разночинцев связана вся литература и живопись того периода. И у этого нового среднего класса появилась потребность в съемных квартирах. Раньше подобного спроса не было, так как каждый дворянин мог позволить себе хотя бы маленький домик в три окна. Он по-другому не представлял, как еще жить, если не в особняке. Офицерам давались казенные квартиры. То есть массовый спрос на доходные дома появился именно в 1860–1870-х годах. И ответом на него стало массовое строительство в 1880–1890-х.

Пока не вижу аналогии с нынешней ситуацией, если только не сравнивать с крепостным правом институт прописки.

– Сегодня есть огромный спрос на аренду жилья, только не со стороны бывших крепостных крестьян, а молодых семей, которые не хотят жить с родителями. Вы думаете, тогда не хотели купить особняки в Петербурге? Вот и сейчас они понимают, что приобрести квартиру в 22 года, не имея богатых родителей, почти невозможно. Альтернатива одна – аренда. И прежде всего в крупных городах. Вторая отчасти совпадающая тенденция – доходность. В конце XIX века в России, то есть в стране с развитой экономикой, инфляция не превышала 2–3%...
…что понятно, ведь повсеместно был принят золотой стандарт.
– Именно. А доходность достигала 20%! Хотя, думаю, что оценки тех времен делались без учета стоимости земли, ведь строили помещики на своих участках. Но даже так, 20% годовых – колоссальные деньги. Тогда нормальным считались 5% годовых. Поэтому закладывались имения, драгоценности и все деньги вкладывались в строительство хотя бы небольшого доходного дома. Купцы, дворяне, все, у кого были для этого возможности. Доходность должна быть высокой. Только тогда начнется бум на рынке. Век назад это привело к значительному снижению цен на аренду.

Вот здесь кроется главное отличие текущей ситуации от той. Сегодня доходность низкая, неплохим считается диапазон в 7–12%, но и таких показателей достигает только бизнес-сегмент. Я жду 10–12% за счет того, что мы строили в условиях кризиса и дешево. Как увеличивать доходность? Потенциала роста арендных ставок нет. В Москве они уже очень высоки даже в сравнении с международными уровнями. Зарплаты у нас мировые, а цены на аренду выше. Это ненормально.
Единственный способ сделать доходным экономсегмент – массовое строительство, как было в 90-х годах XIX века. И только государство может и должно продумать политику в этом направлении. Помогать землей, коммуникациями. Может ли оно позволить себе этого не делать? На мой взгляд, нет, не может. У него только три варианта. Два дорогих: раздавать квартиры бесплатно и обеспечивать льготную ипотеку. Третий вариант: предоставлять дотации на строительство доходных домов. Я считаю, что капитал в этот бизнес хлынет при рентабельности в 10–12%. На Западе хорошим показателем считаются 4–5%. Плюс 5 п.п. за страховые риски – выходит 9–10%. Уже под такой процент западные пенсионные фонды с радостью будут давать деньги. И российский капитал начнет возвращаться, поскольку все, кто вывел активы за рубеж, сегодня их размещают на депозите под 2–3%.

Вас устраивают 10–12%?

– Однозначно.

Напомните, во сколько раз в цене выросла земля, которую вы купили в 2005 году? И какими темпами дорожала недвижимость, приобретенная в середине 1990-х?

– Вся прелесть в том, что эти дома останутся моими. Я не могу скушать все эти деньги – человек физиологически ограничен в потреблении. Как только удовлетворены потребности, надо думать о потенциальном росте прибыли. И вот он – в виде роста стоимости моих активов – намного больше греет душу, чем сумма от их продажи, которую я получу сегодня, заплачу с нее немереные налоги, а потом еще инфляция отъест. Что за радость? Нельзя забывать, что аренда состоит из двух частей. Доходность только от аренды может быть даже отрицательной. Но за счет роста стоимости недвижимости будет достигаться общий плюс. И продал бы я три года назад только построенные квартиры, с потолка беру цифры, по $4 тыс. за квадратный метр. А сегодня они бы стоили уже $6 тыс. Люди этого недопонимают и не считают.

На самом деле многие девелоперы рассуждают так же, только относительно строительства торговых и офисных центров, где доходность от сдачи в аренду выше.

– Согласен. Но вспомните, где в условиях кризиса прежде всего снизились ставки? А вот цены на аренду жилья почти не упали. Кроме того, мы еще с этим не столкнулись, но недолго осталось: скоро начнется массовый снос старых комплексов. Если в квартире люди живут до 100 лет, достаточно сделать реновацию, то торговый комплекс через 20 лет надо сносить. А офисный – через 30 лет. Люди хотят жить по-другому. А относительно квартир человеческая психология иначе работает. Например, англичанин никогда не купит квартиру в 9 из 10 современных зданий, которые вдоль Темзы построены. Потому что они привыкли к маленьким окошкам, буквально бойницам. Мне в Англии очень нравится, но эти маленькие окошечки… Я никак понять не мог, что за дрянь мне тут риелторы показывают, это же все сносить надо. На мой взгляд, доходные дома в России имеют очень хороший потенциал. Но для экономкласса должна быть принята государственная программа. И Минрегионразвития вроде бы созрел, но именно сделать еще не понимает как.

А Фонд развития жилищного строительства?

– Пока только на уровне деклараций и с расчетами немножко некорректными. Они считают, что кредиты от ВТБ застройщикам под 10% решат проблему. Я так не думаю. Если кредит дается под 10%, то доходность по арендной плате должна быть не меньше 12%, иначе уйдете в минус. И это самый минимум, ведь сюда надо еще добавить риски, накладные расходы, страхование... Только альтруисты будут работать за 12%. Теперь считаем. Владимир Путин обозначил, что квадратный метр должен стоить 30 тыс. рублей. В двухкомнатной квартире – 60 кв. метров, перемножаем – выходит 1,8 млн рублей. Чтобы обеспечить доходность от аренды в 12%, нам нужно за год получать 216 тыс. рублей. Делим на 12 месяцев – 18 тыс. без учета коммунальных платежей. И это по нереалистичной для застройщика цене, позволяющей только затраты покрыть. Значит, реально будет выходить до 30 тыс. рублей в месяц с учетом коммуналки, уборщицы и минимального ремонта в ходе эксплуатации. Для регионов цена совершено нереальная, даже для Москвы на грани фола. Не сходится. И либо мы должны увеличить вдвое доходы населения, что нереально, либо давать кредиты застройщикам хотя бы под 7%. Плюс льготы по коммуникациям, земле… Тогда можем уложиться в 18 тыс. рублей. И если половину заплатит государство в виде дотации за молодую семью, то арендная плата в 9 тыс. для региона – тоже немало, но уже реально. При зарплате в 15 тыс. рублей у женщины и 25 тыс. у мужчины четверть своего дохода семья сможет отдавать.

Почему вы переехали в Москву, а не в Швейцарию или Великобританию?

– Кстати, статистика показывает, что едва ли не первое место по предпочтениям россиян занимает Франция. Хотя считается, что русские едут в Англию, но посмотрите сайты: по той же Британии у нас очень мало предложений.

И все-таки…

– У меня есть резиденции и в Англии, и во Франции, и на Кипре. Но, во-первых, разница культур, ментальности. Во-вторых, нас там никто не ждет. Чтобы стать успешным, там в любом случае придется приложить усилий намного больше, нежели в России, где ты уже знаешь, как работать. В-третьих, быстро становится скучно из-за размеренности и спокойности жизни. И четвертую причину очень четко сформулировал Путин как человек, который в прошлой жизни имел возможность сравнивать разные места, что значит жить за границей. Год назад в своем интервью он сказал, что сегодня богатые люди – это люди мира. Нельзя сказать, россияне они, японцы или китайцы. Они везде. И такое определение мне очень нравится. Жить везде – лучший вариант. Зная, как происходит на Западе, начинаешь ценить, что есть в России. Устал в России от чего-то – едешь на Запад. Поняв, что там не так все хорошо, с чистой совестью возвращаешься на родину. Моя совесть четко определена арифметическими показателями. Я живу в России минимум 183 дня в году. Я не беру вариант, когда человек тут что-то хапнул, уехал и забыл. Имеющие возможность спокойно приехать и уехать, я считаю, никогда не покинут Россию окончательно. А покинув ее, будут страдать по этому поводу.

В презентации ASG речь шла о выручке за 2010 год почти в 600 млн рублей. Немного с учетом стоимости недвижимости в полмиллиарда долларов…

– Это рента, условно говоря, прибыль до налогообложения. А выручка держится на уровне 1,2–1,3 млрд рублей. Но я согласен с вашим выводом, это действительно маленькая сумма. Дело в том, что не вся недвижимость сейчас сдается в аренду. Ряд объектов с низкой доходностью выставлен на продажу. Недостаток морально устаревшей недвижимости – вкладывать в нее деньги уже нецелесообразно, а без этого за счет аренды можно отбить только затраты.

И много таких объектов?

– Примерно половина, 120–150 тыс. кв. метров. Критерии следующие: нет большого земельного участка, не находится в уникальном месте, нуждается по своим техническим характеристикам в ремонте. Из $40 млн годовой выручки, скажем, три четверти приходится на лучшую половину объектов. То есть объективно надо ориентироваться на $250 млн. Вот и выходит доходность в 12%, которую мы имеем с коммерческой недвижимости. Операционные расходы, связанные с охраной, с коммунальными платежами, составляют примерно до половины этой суммы.

Сколько вы планируете выручить от распродажи объектов?

– 5 млрд рублей. Примерно $1 тыс. за квадратный метр с учетом стоимости земли.

И как планируете распорядиться этими деньгами?

– Есть конкретный проект, по которому уже начато строительство, – многофункциональный жилой комплекс в центре Казани на 110 тыс. кв. метров. Вопрос стоит так: либо дольщиков привлекать, либо самим строить. Несколько торговых центров и гостиниц планируем в очень хороших местах: сейчас к Универсиаде все проходит под зеленым светом, начинаем строить, не имея всего пакета документов. Всего у нас запланировано строительство 200 тыс. кв. метров, бюджет на уровне 4–4,5 млрд. Остаток пойдет в «Рублево-Мякинино». 5 млрд рублей – вся наша инвестиционная программа. Если мы не продадим объекты недвижимости, то будем привлекать дольщиков.

С офисными и торговыми центрами разобрались, с доходными домами – тоже. Но почему гостиницы?

– Я уже несколько лет как поменял свое мышление с девелоперского на лендлордское. То есть строю не то, что сегодня более выгодно, а то, что более соответствует данному земельному участку. Может быть, сегодня очень выгодно строить офисы и торговые центры. Но торговый центр в 50 метрах от трассы – не лучшее решение. И девелопер будет искать участок на трассе. Но я-то привязан к земле. Я ищу не участок, а наилучшее использование своего земельного актива. У меня есть проект в самом центре Казани на очень большом и хорошем участке в 2,5 гектара. Казалось бы, можно построить очень хорошие элитные квартиры. Ведь самый центр города, вокруг пятиэтажные здания, то есть у нас уже с шестого этажа панорамный вид открывается. А с 10-го – вид на Волгу. Всего 24 этажа. Шикарно. И все-таки я пришел к выводу, что надо там строить маленькие студии. Район замечательный, но загазованный. Кто будет покупать 200-метровую квартиру через 5 лет в загазованном районе? Думаю, никто. Тем более, Казань – не Москва, буквально рядом можно найти более тихий, спокойный район. А маленькие квартиры, рассчитанные на проживание 1–2 человек с 24-часовым сервисом по разряду 5-звездочного отеля, будут востребованы. Опять-таки, зачем одинокому человеку снимать квартиру в спальном районе с хорошей экологией и тратить время на дорогу, если он приехал работать в деловом центре Казани?

За рубежом у вас просто частные дома?

– На Кипре и в Англии моей задачей было изучение рынка методом включенного наблюдения. То есть купить отдельную квартиру или дом, посмотреть, как работает механизм. Сначала строительство, затем сдача в аренду. В журналах, хоть в российских, хоть в западных, такой глубины не достигается. Поговорить с кем-то… Тоже лишено смысла: всей информации никто и никогда тебе не раскроет. А вот если сам попробуешь сдать квартиру… И ничем не рискуешь, ведь это мизерная доля твоего бизнеса. И начинаешь понимать все тенденции очень хорошо. На Кипре изучал работу механизма по сдаче в аренду сезонной недвижимости и вынес очень отрицательные впечатления. В Англии, казалось бы, конкуренция выше, но мне там намного лучше: даже в условиях кризиса все сдано в аренду. Что касается Франции, то местный замок завязан на формирование моей коллекции антиквариата.

Вся ваша коллекция находится во Франции?

– Две трети в России. Во Франции находится часть коллекции, которая составляет непосредственно интерьер замка, в сейфах там ничего не лежит. Плюс то, что приготовлено для отправки в Россию. Если бы я не был уверен в позитивном развитии России, то еще в начале 2000-х получил бы за свои активы минимум $50 млн – более чем достаточно в бытовом плане – и не играл бы в эту рулетку. Но я считаю, что потенциал развития у России колоссальный. И вероятность реализации именно позитивного сценария на порядки выше, чем негативного. И все-таки я покупаю за рубежом. Все равно необходимо диверсифицировать риски. У меня должна быть гарантия, что не возникнет проблем в бытовом плане.

Вложения за рубежом меня совершенно не прельщают – и доходность низкая, и налоги безумные. А эти отчисления с фонда заработной платы… Все мое хорошее настроение от тихой размеренной жизни и приятной обстановки пропадает, как только я начинаю считать, во сколько там обходится самый простой шаг. Делать ту же реставрацию во Франции намного дороже, чем в России. Не потому, что люди получают больше, здесь мы уже сблизились, а из-за всевозможных отчислений. Плюс регламентированный рабочий день, жесткие ограничения по числу рабочих дней и так далее. Мне стольких трудов стоило убедить архитектора встречаться со мной по субботам... И ведь теперь сам говорит, что ему так удобнее.

По какому принципу вы собираете коллекцию?

– В свое время много думал над этим вопросом. Формировать коллекцию я начал еще в 1990-х. Естественно, это был русский антиквариат.

С чего все началось?

– Было несколько семейных реликвий. У нас хранилось огромное фарфоровое блюдо, которое я в детстве несколько раз неудачно пытался разбить. Супница из того же сервиза. В начале 1990-х появилась возможность для покупки таких вещей. Потом я стал интересоваться их историей, стал литературу читать, но в то время мало. Но мне всегда в России не нравился серый антикварный рынок. Фактически все сделки полукриминальные, часто обманывают. И экспертам верить нельзя: кто больше заплатит, того они и поддержат. А я человек очень осторожный.

Затем лет 10 назад в Англии за одну поездку посетил множество салонов и приобрел много вещей. Понял, что есть все-таки цивилизованный рынок, когда дают соответствующие гарантии. А когда уже купил и стал обставлять замок, во мне желание коллекционировать полностью проснулось. И дальше уже покупал системно, поскольку были установлены контакты, знал места.

Покупать русский антиквариат на Западе смысла немного. Во-первых, вероятность получить подделку очень высока. Во-вторых, безумные цены, которые совершенно не соответствуют качеству вещей. И выбрал для себя европейских мастеров XVII–XVIII веков. Русские работы этого периода купить вообще невозможно, собственная школа у нас появилась только в XIX веке, если не считать иконопись. А на Западе XVIII век – уже академическая школа. Но у нас работы того времени очень редки. Петр I начал ввозить, следом за ним высшее дворянство... Но в очень небольших количествах: не было тогда ни купцов, ни, тем более, разночинцев, плюс войны, революция… Так что сегодня моя коллекция может на равных конкурировать с музейными собраниями, имеющимися в России. По русским работам XIX века, естественно, конкурировать бесполезно.

Эксперты на Западе серьезные, свои оригиналы легко отличают от подделок. И я, по большому счету, не переплачиваю за имена: покупаю вещи исходя из их качества, предложение огромное, есть из чего выбирать. И ничего этого нет в России. И потому представляет серьезный интерес с точки зрения позиционирования этой коллекции на художественном рынке. Собирать то, что есть у всех, малоинтересно.

По коллекции рассчитываете на те же 10–12% годовых?

– Здесь сложнее. Рассчитывать на определенную доходность можно, если постоянно что-то покупать и продавать, – это уже другое, надо плотно заниматься. Если же говорить о том, что будет через 50–100 лет… Гарантия одна: антиквариата, в любом случае, больше не станет.

Его, как и землю, больше не производят…

– А как иначе? Кстати, землю производят, вопрос стоимости. Насыпают же острова. А вот подделать антиквариат намного сложнее.

Вы недавно передали часть коллекции фонду «Возрождение»?

– Незначительную часть. Порядка 20 предметов, которые вписывались в восстанавливаемый Свияжск. Определенным образом подобранные вещи, которые соответствуют романтическому историзму, характерному для второй половины XIX века. При жизни я не планирую передавать в дар свою коллекцию. Как-то в разговоре с Минтимером Шаймиевым заметил: рассчитывать на то, что при жизни коллекционер отдаст коллекцию, по крайней мере, наивно. В основе своей коллекционеры еще жаднее и скупее, чем предприниматели. Еще Екатерина II в письме к Вольтеру, открывая истинную сущность своей страсти, не стесняясь, писала: «Все думают, что я люблю искусство, что я получаю удовольствие от искусства. На самом деле я получаю удовольствие не от искусства, а от жажды обладания искусством. Мне очень стыдно, я говорю об этом только вам. Но в первую очередь мною движет жадность, а не любовь к искусству». На Шаймиева это произвело огромное впечатление, он потом музейщикам только и говорил, что и не надо нам пытаться Семина изменить. Он такой, какой есть, и этим нам ценен.

Где хранится ваша коллекция?

– Большая часть в Казани. Совсем немного здесь, в Подмосковье, в основном копии.

Вы делаете периодическую переоценку?

– В России это почти невозможно. Кроме того, такая оценка будет очень субъективной, разброс очень большой. Как только кризис – все резко снижается. И, напротив, на подъеме все хотят инвестировать, цены резко вырастают. Особенно сильно скачет современное искусство. Вообще переоценка имеет значение только в случае коммерческого использования. А я собираю для души, это инвестиции для души.

Кстати, чем еще хороши частные коллекции. Если они правильно оформлены, структурированы, вписаны, зарегистрированы и так далее, то эти вещи уже на чердаке не погибнут. И это замечательный резервный фонд, который гораздо, на мой взгляд, лучше золота. Коллекция и душу греет, и, вне всякого сомнения, это реальная социальная ответственность бизнеса, а если говорить высокими словами – инвестирование в вечные ценности. И, в то же время, это определенный залоговый резерв, а то и источник средств, если наступает полный кризис в бизнесе.

Наши бизнесмены в массе своей этого недопонимают. На Западе четко: очень трудно найти участника рейтинга миллиардеров без коллекции. Одни собирают автомобили, другие – поезда, третьи – самолеты. А для нас это экзотика. Скорее исключение, чем стандарт. И, на самом деле, зависит от общего уровня культуры. Много говорится, что в современном российском обществе отсутствует элита. То есть кого считать элитой? Богатых? Или чиновников на высоких постах? И то, и другое – смешно. В чем элитарность? В Средние века и более поздний период элитой были дворянство, аристократия. Люди, которые шли и умирали за родину, действительно защищали. Можно сколько угодно сожалеть об эксплуатации народных масс, но на самом деле это действительно была элита, генофонд нации. Что в аристократии, что в чиновничьей среде традиции передавались из поколения в поколение.