Редакция "ДК" провела "круглый стол", собравший экспертов рынка недвижимости. Они рассказали, почему будут расти цены и что предпринять в "неспокойные времена"
Участники "круглого стола":
Наиль Забиров, директор «Плезир-Инвест»
Марат Галлямов, директор риэлторской компании «Этажи»
Андрей Савельев, генеральный директор «НЛБ-Недвижимость»
Марсель Валиахметов, управляющий партнер Kazan Real Estate
Олег Митюнин, директор «Ак Барс Недвижимость»
Марат Галлямов, директор риэлторской компании «Этажи»:
Средний уровень зарплат в Казани не столь высок, как в Зауралье, например. Получается, что цены на квартиры почти такие же, как в других городах-миллионниках, но покупательская способность населения невысокая. Проще говоря, у горожан мало денег, поэтому высок спрос на недорогое жилье. Разрыв по уровню зарплат в Казани очень чувствуется, наблюдается такая тенденция: большой спрос на жилье эконом-класса как вторичного жилья, так и новостроек (причем в ипотеку более чем в 60% случаев), а также квартир стоимостью более 5 млн рублей, причем в основном за наличный расчет в 70% случаев)
Растет число новых жилых комплексов так называемого среднего класса, но спрос на такие квартиры слабоват. Для сравнения: в крупных городах квартиры скупаются гораздо быстрее. Еще один тренд – покупатели уходят от «гигантизма»: покупка недвижимости большой площади уже не считается удобным вариантом. Даже если речь идет о жилье премиум-класса, покупатели стараются избегать чрезмерно большого метража.
Я считаю, что застройщики уловили эту тенденцию, и следующие проекты будут рассчитаны в большей мере на категорию «эконом» и «эконом-плюс» , иначе они вынуждены будут долго оборачивать вложенные средства. И все же, я считаю, что Казань очень привлекательный город для жизни, поэтому в скорой перспективе рынок станет гораздо активнее. С ценами на жилье все достаточно стабильно. Предпосылок для удорожания жилья нет.
Андрей Савельев, генеральный директор «НЛБ-Недвижимость»:
В Казани уровень цен невысок, но сам рост цен стремительный, так как за счет социальных программ в свое время он затормозился. В 2012 году была некая стагнация. Когда 1-комнатная выросла с 1,5 до 1,9 млн, люди были шокированы. Сейчас цены выросли, люди снова привыкают. Потом снова вырастет спрос, и цены взлетят в 2015 году - в апреле-мае либо в сентябре-октябре.
Сначала дорожает «вторичка», потом первичная, потом коммерческая недвижимость, через полгода-год - загородная. Пока потребность в жилье в Казани высока – лишь на 20% населения приходится по 30 метров жилья на человека.
Самый высокий спрос – на гостинки, хрущевки, небольшие ленинградки в пределах 2-3 млн рублей. Недвижимость не будет дешеветь, исключение – дома, которые в 90-е годы считались элитными, не будучи таковыми. Инвесторы, которые вкладываются с целью сдачи в аренду, перешли на рынок коммерческой недвижимости. Застройщики аккумулируются в эконом-сегменте, на рынок первичной недвижимости выходят малометражные квартиры.
Марсель Валиахметов, управляющий партнер Kazan Real Estate:
Я не увидел спада интереса инвесторов именно к жилой недвижимости. Конечно, они стали более бдительными, проводят более жесткий андеррайтинг застройщиков. Спрос на новые проекты стабилен, в том числе и благодаря транспортной инфраструктуре, даже если объекты находятся на окраине. Процент ипотечных сделок в этом году высокий – по проведенным нами сделкам он составил более 50% - это выше, чем в прошлом году (35-45%).
Девелоперы реагируют на спрос и создают тот продукт, который нужен рынку. В частности, это малогабаритные квартиры с удобной планировкой, где эффективно используется каждый угол. Будет активно развиваться новый тренд – малоэтажные многоквартирные дома. «Загород» стал доступнее благодаря хорошим дорогам.
Некоторые девелоперы обратили внимание на проекты 4-5-этажных домов. Это уже не таунхаусы, а многоквартирные малоэтажные жилые дома в зеленой зоне. Что касается "премиум" недвижимости, то надо отметить, что изменились требования к «элитности» жилого дома: раньше, например, играла роль высота потолков и модная лепнина, сейчас – целый ряд технических требований, позволяющих сделать проживание удобным.
Олег Митюнин, директор «Ак Барс Недвижимость»:
Большинство застройщиков изменили свои проекты – перешли в сегмент доступного жилья. Но строить дома только с малогабаритными квартирами не всегда позволяют технические требования – нужно учесть парковочные места, освещенность и так далее. Существует конкуренция, вызывающая соревнование застройщиков в метраже – на рынке представлены и квартиры в 22-29 квадратов. При этом при многочисленных разговорах о том, что будет дальше, в городе достаточно много строится новых проектов жилья. На рынке жилой недвижимости идет планомерный рост – это общероссийский тренд.
Конечно покупательская способность растет меньшими темпами, но рынок поддерживает ипотека, а также достаточно большая доля инвесторов. В тоже время стоимость квадратного метра растет, что связано как с инфляционными процессами, так и за счет требований к застройщикам по инфраструктуре. Относительно инвесторов можно однозначно сказать, что они предпочитают приобретать недвижимость на ранних этапах строительства - доходность за 2 года может составлять в среднем 60%. При этом если квартира продается как «вторичка» после ремонта, то доходность будет еще выше.
Наиль Забиров, директор «Плезир-Инвест»:
Ситуация складывается напряженная - из-за кризиса, который буквально свалился на нашу голову. Люди не торопятся инвестировать в коммерческую недвижимость, боятся потерять деньги. Процентные ставки в банках возросли, есть опасность, что перестанут кредитовать – как в 1998-ом году. Сейчас начинается продажа бизнесов, и самое время инвесторам купить бизнес или недвижимость, чтобы потом продать его с выгодой, так как острая фаза кризиса не длится обычно более 1-1,5 года.
В кризис ликвидность быстро снижается: к примеру, цена коммерческой недвижимости может упасть в два раза, и даже в этом случае довольно сложно найти покупателей – клиенты стараются держать деньги при себе. Мой прогноз – стоимость недвижимости вырастет процентов на 40 через несколько месяцев. Вопреки ожиданиям населения, недвижимость , безусловно, не будет дешеветь, так как ее стоимость зависит от экономических законов, а инфляцию не остановить.