С Нового года масла в огонь разгорающейся войны между властями и рынками подлил вступивший в силу закон, на который, как ни парадоксально, ссылаются обе противоборствующие стороны.
В силу федеральный закон «О розничных рынках» вступил с 1 января 2013 г. Главное требование к непродовольственным рынкам, которое содержится в ФЗ - наличие капитальных строений (см. врез). Обнародован документ был еще шесть лет назад, и все рынки давно уже можно было привести в соответствие с законом. Но некапитальные рынки в Казани работают по-прежнему. Цивилизованное решение на деле «споткнулось» о такие нюансы, о которых авторы ФЗ №271, похоже, и не подозревали.
Рынки подталкивают к переселению
Как выяснилось в процессе подготовки материала, «неизвестных» в уравнении с рыночными участками в Казани предостаточно. Конкретных планов властей на освобождаемые территории выяснить не удалось: мэрия предпочла оставить вопросы «ДК» без ответов. Так что в качестве официальной версии следует признать только одну. Еще до Нового года вице-премьер РТ Равиль Муратов, рассказывая прессе о реализации ФЗ №271 в Казани, упомянул: «На месте существующих рынков появятся скверы и парки». Где именно и какие – не уточнялось. Руководители казанских рынков-долгожителей, работавших еще в 90-е, сообщили «ДК» более конкретные данные.
Александр Татаринцев, директор ООО «Удача», поделился проблемами: «Когда был принят ФЗ №271, решили – старый рынок полностью убираем и начинаем строить новый, капитальный. Разработали проект торгового комплекса со стоянкой, сделали эскизы и подали заявку на участок, который располагается рядом со старым рынком. Согласование длилось несколько лет. И вот года два назад мэр официально сообщил нам: участок нам передать не могут, т. к. здесь город будет строить многоуровневый паркинг. Прошло еще какое-то время, и мы узнаем: паркинга не будет, земля перешла какой-то частной компании, и строительная организация «Бриз» уже начала возводить торговый комплекс. Как нам сообщили, все желающие предприниматели могут принять участие в этом долевом строительстве».
Г-н Татаринцев сомневается: вряд ли кто из мелких арендаторов сумеет потянуть такое предложение. А большинство ЧП с его рынка не сможет переехать и в «Новую Туру» (о проекте см. ниже – прим. ред.): технополис предназначен для торговли промышленными товарами, а 90% ларьков на Разъезде торгуют продовольственной продукцией. Каким образом к ним относится ФЗ №271, предполагающий закрытие именно вещевых рынков, никто толком объяснить не может. Тем не менее, факт остается фактом: рынок на Разъезде Восстания на грани закрытия. О дальнейшем использовании земельного участка официально не сообщается.
Не менее захватывающей выглядит эпопея, разворачивающаяся вокруг легендарного Вьетнамского рынка (ООО «Витарус»). Длилась она на протяжении нескольких лет и вот, похоже, близится к логическому разрешению. Напомним, исполком Казани отказал рынку в разрешении на торговлю. Однако генеральный директор ООО «Витарус» Дао Тхи Кой усомнилась в правомерности такого решения. «Мы наняли независимую фирму, которая провела визуальное обследование наших зданий и пришла к выводу, что они относятся к капитальным сооружениям», - сообщила г-жа Кой журналистам в конце января.
К вступлению в силу поправок в «Законе о розничных рынках», по словам хозяйки Вьетнамского рынка, они готовились загодя: только на обеспечение пожарной безопасности потрачено 9 млн руб., 10 млн руб. ушли на систему отопления павильонов, убрано несколько павильонов для создания на их месте парковки на 500 машин. На момент верстки номера вопрос с закрытием рынка так и оставался повисшим в воздухе: исполком дал ООО «Витарус» время, чтобы исправить выявленные в ходе проверки недостатки.
По мнению председателя ТРО «Соцпроф» Сергея Ромадановского, прогноз скорее положительный – рынок не закроют. Однако, при желании, считает г-н Ромадановский, власти формально могут придраться к каждой мелочи: «Например, один из недостатков, который обнаружила комиссия - отсутствие разметки на парковке для машин. Было предписано исправить это до 15 февраля. А ведь мадам Кой подавала заявку на разрешение осенью, когда такую мелочь устранить было бы просто. Однако комиссия делает это замечание только зимой».
Некоторые рынки пытаются решить проблему нетривиальным путем. Например, старейший рынок на ул. Пионерской, известный казанцам с 1952 года, расположен на участке, который находится «в красных линиях» (здесь проходят городские коммуникации). В таких случаях нет возможности ни землю в собственность оформить, ни капитальное строительство начать. Бизнес нашел выход из патовой ситуации, сделав ход конём.
Руководитель ООО «Анчар» Алексей Гурдин рассказал «ДК»: «Мы подали заявление в городскую администрацию на выход из реестра рынков. Изначально участок арендовался с формулировкой «под организацию павильонов». На этом основании, выйдя из реестра, мы собираемся организовать здесь торговый павильонный комплекс».
Впрочем, имеются в Казани и другие модели реорганизации. Там, где бизнес всё-таки стал собственником земли, дальнейшую судьбу рынка решает его владелец. Один из ярких примеров – Приволжский рынок (ООО «Торговый комплекс «Олимп»»).
Как сообщила заместитель генерального директора по связям с общественностью ООО «Торговый комплекс «Олимп»» Динара Юнусова, на территории Приволжского рынка появятся две самостоятельные торговые площадки - «Торговая галерея «Олимп» и «Торговый комплекс «Олимп», расположенные рядом друг с другом по ул. Зорге. Основное отличие – ценовой и ассортиментный ряд товаров и услуг. «В реконструированном здании Приволжского рынка и нескольких павильонах расположится галерея, а для «Торгового комплекса «Олимп» возводится новое трехэтажное здание», - рассказала г-жа Юнусова.
Вывод напрашивается недвусмысленный: там, где собственником земли под рынком остается муниципалитет, и возникают почему-то проблемы. Но участки под рынками мэрия продавать упорно не хочет. По крайней мере, пока. История с попыткой продажи минувшей осенью ряда городских рынков это наглядно подтверждает.
Акции рынков не пользуются спросом
Объявленные осенью 2012 г. исполкомом аукционы по продаже акций трех казанских рынков так и не состоялись. Речь идет о стопроцентных пакетах акций ОАО «Колхозный рынок №3 Советского района Казани» (ул. Липатова, Дербышки) стоимостью более 1,1 млн рублей, ОАО «Ново-Савиновский оптово-розничный рынок» (ул. Адоратского) стоимостью более 302,5 млн. рублей и ОАО «Московский рынок» (ул. Шамиля Усманова) с уставным капиталом свыше 14,6 млн. рублей. Первым на аукцион был выставлен Ново-Савиновский рынок. Акции номинальной стоимостью 302,5 млн руб. выставлялись по начальной цене 310 млн руб. Торги должны были состояться в ноябре 2012 г. Однако, как сообщили в отделе приватизации комитета земельных и имущественных отношений исполкома, не было подано ни одной заявки.
Эксперты «ДК» объяснили причину такой осторожности со стороны инвесторов. Мэрия продавала не участки – акции торговых предприятий. Ценные бумаги таким образом не были подкреплены высоколиквидным активом.
«С юридической точки зрения, если владелец рынка является только собственником акций или сооружений, на нем расположенных, а сама земля остается в муниципальной собственности, нет гарантии того, что в какой-то момент город не предъявит на эту территорию свои права. Тогда, как мы понимаем, собственнику компенсируют только часть его вложений», - пояснил директор Казанского юридического центра Джаудат Латыпов. Эксперт уточняет: «Я не стал бы преуменьшать значимость акций рынков и называть их ничего не значащими «фантиками» - все-таки они имеют свою ценность и приносят неплохой доход. Но, на мой взгляд, именно это обстоятельство сдерживает потенциальных покупателей казанских рынков»
Константин Сидуллин, ведущий юрисконсульт юридического агентства ЮНЭКС полагает, что факты подобных аукционов – это попытки властей отдать данный сегмент в частные руки. Цель очевидна: деятельность таких рынков приводится в соответствие с законодательством, а в городскую казну поступают дополнительные средства. Однако благие намерения на практике оборачиваются нулевыми результатами.
Цены на аукционах были сильно завышены, считает директор рынка на Разъезде Восстания г-н Татаринцев: «Кто же сможет отдать более 300 млн руб.за пакет акций рынка, который расположен на муниципальной земле и судьба его находится в подвешенном состоянии?!»
Дата повторных торгов по Ново-Савиновскому рынку до сих пор не определена. Видимо, оценив опыт с Ново-Савиновским, ранее объявленные аукционы Московского и дербышкинского рынков исполком проводить вообще не стал.
Девелоперам мешает отсутствие проектов
Эксперты, опрошенные «ДК», обнаружили целый ряд нестыковок, которые мешают цивилизованно применить закон о рынках. А главное, с максимальной пользой использовать освобождающиеся участки. Некоторые моменты вообще можно трактовать двояко.
Так, Динара Юнусова обратила внимание корреспондента «ДК» на следующее: «Данным федеральным законом определено, что розничный рынок отличается от торгового комплекса в основном тем, что на продаваемые товары цены устанавливаются во время осуществления сделки купли-продажи, то есть цена договорная. В настоящее время на большинстве рынков стоимость товара указана на ценнике. Получается, что сейчас многие рыночные комплексы фактически могут не называться рынками в полном смысле этого слова».
Не все однозначно и с определением «капитальности» строений. Г-н Ромадановский упомянул случай из собственной практики: «Еще несколько лет назад один наш собеседник в Госсовете признался, что в законе дано такое расплывчатое определение стационарного капитального торгового павильона, что при желании большинство казанских рынков можно за 1,5 месяца переоборудовать: главное, чтобы был капитальный фундамент».
Что касается использования земельных участков, то и тут есть нюансы. Как рассказал «ДК» исполнительный директор «Супермаркета недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG) Владислав Борисов, земельные участки в Казани, на которых размещаются открытые рынки, можно условно поделить на три группы: зона исторического центра (Нариманова, Тукая, Т.Гизата, Межлаука), зона активной жилой застройки (Горки, Квартала, Соцгород) и промзоны (Журналистов, Родина). «Все участки имеют свою ценность, но главный момент определяющий капитализацию того или иного земельного участка - это концепция будущего девелоперского проекта», - замечает г-н Борисов. Но и тут не обходится без сдерживающих факторов. Особенно в историческом центре, который для многих потенциальных инвесторов является наиболее привлекательным. «Главным сдерживающим фактором развития территорий в историческом центре, высвобождающихся от рынков, на сегодняшний день является отсутствие проекта планировки, который включал бы в себя все ответы на вопросы – что можно строить, как изменится транспортная логистика, как будут обеспечены мощности, – замечает эксперт. - Фактически не определены четкие правила игры».
И, судя по всему, пока правила игры не переменятся, рынки так и будут оставаться в подвешенном состоянии.
«Новая Тура» как альтернатива
Накаленную обстановку с закрытием городских рынков власти попытались разрядить срочным вводом в тестовом режиме проекта «Новая тура». Переезд за город в технополис, занимающий 250 га территории в 11 км от Казани, предлагается сейчас в качестве альтернативы арендаторам торговых площадей на казанских рынках. В целом проект задуман с размахом: кроме пяти больших торговых павильонов, здесь расположатся Дом дружбы народов, отель на 200 мест, пожарная часть и парковка на 6688 мест.
Инвесторами проекта выступили компания «Brack Capital Real Estate Russia» и инвестфонд «FGNCapital». Объем инвестиций в «Новую Туру»– порядка 9 млрд рублей. Планируется, что проект окупит себя за семь лет.
Александр Халдей, председатель Совета директоров компании FGN Capital, в интервью «ДК» особо подчеркнул: проект Технополис «Новая Тура» реализуется независимо от закона о рынках. Но признался: «Да, закон действительно повлиял на схему реализации проекта. Руководство республики обратилось к нам с просьбой в первую очередь возвести торгово-выставочный комплекс. Чтобы обеспечить людей рабочими местами. И мы пошли навстречу, а не начали, например, со строительства агроцентра».А вот власти Татарстана, похоже, именно ФЗ №271 изначально имели в виду. Строительные работы на площадке начались 8 июня 2012 г., на сегодняшний день возведен и работает в тестовом режиме первый павильон. «К апрелю 2013 г. все рынки, не имеющие капитальных зданий, должны переехать в «Новую Туру», - обозначил сроки вице-премьер РТ Равиль Муратов. Однако, большинство предпринимателей пока не спешит воспользоваться настоятельной рекомендацией власти.