Деление офисной недвижимости на классы «А», «В», «С» и «D» — практика мировая. В России найти единую классификацию вряд ли получится — нет отраслевой организации, которая была бы авторитетной.
Одни участники рынка утверждают, что впервые российская классификация была разработана в 2009 г. Гильдией управляющих и девелоперов, другие — ссылаются на Московский исследовательский форум, разработавший некий отраслевой стандарт.
Российские классификации хоть и адаптированы к нашим реалиям, но все же списаны с западных: все то же «буквенное» деление, где объекты класса «А» — это лучшие и безупречные предложения на рынке недвижимости. Здесь вам и престиж, и удобное расположение, и оборудование по последнему слову техники, и зависть конкурентов. Но при этом сами участники рынка коммерческой недвижимости признаются, что зачастую бизнес‑центры класса «В» (тем более, «В+») мало отличаются от БЦ, которые получили более высокую оценку.
Как правило, российский офисные «бэшки» — это бывшие офисы А‑класса после 5‑7 лет эксплуатации. Пожалуй, не самая приятная новость для тех, кто только что въехал в новенький высококлассный офис. Впрочем, как всегда, не все так очевидно.
Присвоение класса зависит не только от года постройки здания. Учитывается месторасположение, транспортная доступность, конструктивные особенности, планировка, качество инженерных систем, наличие парковки и всевозможных служб (охраны, администрирования, сервиса). И во всем этом различия между офисами класса «А» и «В» могут быть весьма существенными. Так, для офисов самого высокого класса обязательно отсутствие по соседству промышленных предприятий и объектов, негативно влияющих на имидж (например, свалка или кладбище). Другое необходимое условие — наличие в 10‑15 минутах ходьбы станций метро, остановок общественного транспорта, удобных подъездных путей и дорожных развязок. Для офисов В‑класса эти критерии считаются факультативными, согласно многим классификациям.
То же и с парковками — многие классификаторы наличие подземного паркинга в офисных центрах класса «В» относят к разряду необязательных критериев. И с инженерными особенностями так же: одни стандарты регламентируют в БЦ класса «В» присутствие нескольких провайдеров связи, возможность создания индивидуального микроклимата в каждом отдельном блоке, другие относят все это к критериям необязательным.
Такая разница во взглядах должна насторожить арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Принимая решение о расположении своей компании в бизнес‑центре класса «В», стоит поинтересоваться у представителей управляющей компании, какой именно классификацией они руководствовались. Благо, большинство стандартов от самых разных авторов без труда можно найти в сети.
Более того, во многих регионах разработаны локальные классификации, так как участники рынка справедливо посчитали, что оценивать столичные и провинциальные бизнес‑центры одинаково было бы некорректно. Впрочем, впадать в крайность и утверждать, что региональные бизнес‑центры В‑класса с московскими ни в какое сравнение не лезут, тоже не стоит.
«Здесь вопрос стоит так, какой направленности нужен офис? Если это представительский офис, и к вам приходят VIP-клиенты, то разумнее выбирать офис класса «А». И в этом случае переплаты будут оправданы. А если это, например, бухгалтерия, то разумнее выбрать офис классом пониже. В Казани классовость видно очень хорошо, сравните например офисы в Корстоне класса «А» и офисы класса «В» на Островского. Помимо целевых задач офиса, при выборе может еще фигурировать престиж компании, сомневаюсь, что крупная компания выберет себе офисные помещения класса «С». Скорей всего такая компания проведет реконструкцию и повысит класс здания», - рассказал DK.RU генеральный директор компании НЛБ-недвижимость Андрей Савельев.
Справка
Технополис «Химград» (индустриальный парк)
Год постройки: с 2007 г. (поэтапная застройка корпусов и производственных линий). Класс: в бизнес‑центрах на территории технополиса представлены офисы класса «B», «В+», «С». Где искать: в северо‑западной части Казани на въезда в город со стороны автомобильной трассы М‑7 «Волга». Площадь офисов: в наличие офисные помещения от 12 кв.м до 469,7 кв.м. Описание: на территории в 131 га расположены производственные, складские и офисные помещения. Представлены офисы с черновой отделкой или с ремонтом, возможны варианты с индивидуальными входными группами. Во всех офисах проведены необходимые коммуникации (вода, канализация, электричество, тепло). Охраняемый наземный паркинг, круглосуточное видеонаблюдение, клининговые услуги. Офисные опции: административная и маркетинговая поддержка, современное телекоммуникационное оборудование. Инфраструктура: кафе. Стоимость покупки/аренды: арендная ставка составляет 400‑850 руб./кв.м в месяц. Одно из свободных помещений площадью 236,9 кв.м с черновой отделкой сдается за 650 руб./кв.м ежемесячно (с черновой отделкой, арендатору предложено сделать ремонт за свой счет при условии заключения договора на срок не менее пяти лет), арендная ставка на это же помещение с ремонтом — 900 руб./кв.м в месяц. Возможна покупка помещения под офис и/или небольшое производство (в наличии двухэтажное здание бывшего кинотеатра площадью 441,3 кв.м, требуется ремонт, стоимость — 9,99 млн руб.). Дополнительные условия: льготные финансовые и лизинговые предложения от банков‑партнеров для резидентов технополиса, возможно предоставление налоговых льгот (освобождение от транспортного и земельного налогов, снижение налогов на имущество и прибыль).
Больше подробностей в журнале "Деловой Квартал" от 25 августа 2014.