Кто владеет землями Казани

В 2007 г., по оценкам экс-руководителя Исполкома Рафиса Бурганова, в Казани практически не оставалось свободных или неэффективно используемых земельных участков. Зарождался дефицит, который должно было снять последующее расширение границ города. Но вошедшие в Казань более двух лет назад земли до сих пор не застроены и пустуют. Как объяснил помощник руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ Вадим Савельев, это в основном земли сельхозназначения, и строить на них пока нельзя. С присоединенными землями все еще ведется работа по принятию участков в черту города и утверждению конкретных планов землепользования и застройки.

Однако острого дефицита земель и в бывших границах Казани город уже не испытывает, утверждают участники рынка. Упал интерес к покупке новых земель как у инвесторов, так и у застройщиков, создающих основной спрос.

Борьба за госимущество

Сегодня около 80% земли как в границах старой Казани, так и вновь присоединенных земель находятся в частной собственности. В 1995-2004 гг. переводу городской недвижимости в частные владения поспособствовали программа ликвидации ветхого фонда Казани и закон о дачной амнистии. Тогда через аукционные торги в частные руки ушла львиная доля как имущественных комплексов, так и свободных земельных участков. По данным ГК «Консалтинг.ру», земли и имущество города тогда можно было приобрести за 0,9-6 тыс. руб. за квадрат. Стоимость значительно колебалась даже в пределах близлежащих улиц центральной части города. Все эти условия порождали ажиотаж.

В те годы в Казани стали появляться крупные собственники. По словам г-на Савельева, около 5 лет назад крупнейшим частным собственником недвижимости в Казани стала компания «Единая Арендная Система». Она владела объектами на 200 тыс. кв. м, которые скупала с начала 90-х годов.

Процесс реализации муниципального имущества не обошелся без скандалов, некоторые не получили разрешения до сих пор. Так, антимонопольная служба все еще оспаривает передачу значительной, по оценкам экспертов, части муниципального имущества компании «Миллениум Зилант Сити», учрежденной Комитетом земельных и имущественных отношений Казани (КЗИО). Речь идет о 90 тыс. торговых и офисных площадей (в том числе в жилых домах или отдельно стоящих зданиях) на сумму 4,5 млрд руб., которые были внесены в уставной капитал компании Комитетом. Обвинения появились, когда, по словам некоторых бизнесменов, компания увеличила ставки для арендаторов до 5 раз. Власти объяснили, что лишь привели ставки к рыночному уровню. Однако в основе спора все эти годы лежал вопрос о законности передачи муниципального имущества в частную собственность. В январе 2010 г. УФАС по Татарстану признало решение исполкома Казани 2006-2009 гг. передать имущество в уставный капитал «Миллениум Зилант Сити» не соответствующими закону «О конкуренции» и постановило до 1 апреля вернуть его в муниципальную собственность. По словам председателя профсоюза предпринимателей малого и среднего бизнеса Татарстана СОЦПРОФ Сергея Ромадановского, инициировавшего разбирательства в УФАС, в настоящее время недвижимость «Миллениум Зилант Сити» на треть арендована бизнесом, на треть пустует. Оставшиеся площади, по расчетам УФАС на общую сумму 178,9 млн руб., были компанией проданы, в том числе московским инвесторам.

В мае текущего года арбитражный суд Татарстана признал незаконным решение УФАС. Дальнейшее рассмотрение дела состоится в Одиннадцатом Арбитражном Аппеляционном Суде Самары, так как ведомство и профсоюз посчитали, что татарстанский суд не учел ключевых деталей дела.

Исполком Казани вместе с Министерством сельского хозяйства и продовольствия РТ и главным инвестиционно-строительным управлением являлся ответчиком и по другому делу — о признании незаконным отвод в 2007 г. земли под строительство здания Минсельхозпрода. Управление Росохранкультуры инициировало иск в связи с тем, что данный участок входит в охранную зону Казанского кремля, включенного в список Всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. У сторон спора разошлись мнения в том, что же считать охранной зоной Кремля, в которой запрещено строительство. Однако, чтобы не развивать конфликт, ответчики пообещали в течение года согласовать с Росохранкультурой проект новых зон, который бы точнее определил охраняемую зону, а также зону регулируемой застройки.

Частные земли интересуют федералов

Несмотря на декларируемый дефицит земель в Казани, множество участков даже в границах «старого города» не застроены и не облагорожены. Связано это с тем, что собственниками большинства таких участков стали инвесторы, в цели которых использование земель не входило. Инвестировали в территории Казани как местные компании, так и представители бизнеса из других регионов.

Однако прибыли эти сделки им не принесли. С кризисом цены на недвижимость упали. «Участки выставляются на продажу по цене ниже докризисной процентов на 20. Но реально сделки совершаются по еще более низким ценам — в процессе переговоров они уменьшаются еще процентов на 30. Итого общее падение цен на 50%», — подсчитал Вадим Савельев. В связи с таким падением цен на рынке появились очень привлекательные предложения. «В нашем агентстве выставлен участок на ул. Тэцевская в 4,5 га свободной земли с хорошим расположением за 32 млн руб. Это очень хорошая цена, но участок до сих пор не продан», — констатирует Адель Хасбиулин, руководитель АН «Мегалит». Он объясняет это тем, что бизнес испытывает дефицит свободных средств.

Спрос обычно порождал бизнес, который в настоящее время покупать земли не стремится. Застройщики, например, либо не начинают новые стройки, либо уже обеспечены землей. Генеральный директор ГК «Фон» Анатолий Ливада сообщил, что его компания имеет запас земли в 30-40 га в пределах Казани, чего достаточно на 5 лет. «Как только будет проектная документация, будем строить», — добавил г-н Ливада.

Из активных покупателей на казанском рынке только федеральные торговые сети и инвесторы, говорит Адель Хасбиулин. Первые, по его словам, всегда ищут участки и помещения, причем как в собственность, так и в аренду. Вторые ограничены в средствах и готовы купить недвижимость до 10 млн руб., которая окупилась бы в течение 5-6 лет. Но таких предложений, по словам эксперта, очень мало.

Высок спрос на недвижимость в районе улиц Журналистов, Технической, Кулагина. Продуктовые компании хотят купить землю в районе ул. Магистральной — там сформировался кластер таких же арендаторов, как они. Интересно, что арендаторам и покупателям интересны те участки, которые по новому Генплану Казани должны быть освобождены от промышленных сооружений. Это, например, площади по ул. Аделя Кутуя, Бухарской, Родина, Зорге и Гвардейской. Правда, предложение там не велико, а собственники, по словам риэлтора, завышают цену вдвое-втрое.

Большинство собственников стараются не продавать землю по сложившейся на сегодня рыночной цене, даже если сильно поджимают средства. «Поэтому мы часто видим пустующие участки», — делает вывод Вадим Савельев. Прогнозы роста цен на коммерческую недвижимость есть, но долгосрочные. По расчетам Аделя Хасбиулина, стоимость коммерческой недвижимости в ближайшие год-два вырастет едва ли не больше, чем жилой.

Два способа купить госземли

Казанские бизнесмены проявляют интерес к государственной недвижимости, однако участие в регулярных аукционных торгах большинству из них невыгодно. Аукцион не означает дешевизну предложения. Начальная цена участка устанавливается независимым оценщиком на уровне рынка, поэтому стоимость муниципальной земли может оказаться как ниже, так и выше, чем на вторичном рынке. Кроме того, для участия в аукционе, заявитель должен внести залог в размере 20% оценочной стоимости земли. Залог возвращается тем, кто в аукционе не выиграл, но лишь через пару месяцев после проведения торгов. А изымать средства на такой длительный срок из оборота большинству компаний невыгодно.

Тем не менее возможность купить земли все же есть. Но о ней не любят говорить ни бизнесмены, ни чиновники. Компании пытаются устроить себе закрытые торги, не допуская к торгам других участников. «Чтобы аукцион состоялся, должно быть как минимум два участника. Как правило, компании хотят купить земли по стартовой цене, а наличие нескольких заинтересованных участников повышает цену. Поэтому компания, которая хочет купить землю через аукцион, старается попасть на него с аффилированными лицами. Разница в их предложении, условно говоря, рубль», — прокомментировала руководитель аналитической службы «Региональной земельной службы» Маргарита Хайруллина.

Те, кому не удается попасть на такой закрытый аукцион, предпочитают покупать землю, пользуясь преимущественным правом ее выкупа под строением. По этой процедуре сначала оформляется аренда на интересующий земельный участок, на нем возводят объект недвижимости, оформляют на него право собственности. Затем собственник строения имеет право выкупить участок под ним по нормативной цене. В Казани она равна одиннадцатикратной ставке земельного налога. В результате стоимость участка, рассчитанная по такой цене, может быть в 10-20 раз ниже, чем на вторичном рынке. Однако источник в предпринимательских кругах утверждает, что муниципалитет все равно доводит стоимость до рыночной дополнительным «инфраструктурным сбором».

Председатель профсоюза предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергей Ромадановский, рассказал о случаях, когда при нежелании властей отдавать участок в собственность арендатору находился официальный способ отказать в праве выкупа. «В таком случае муниципалитет может сослаться на закон о местном самоуправлении, который в данной ситуации входит в противоречие с ФЗ о праве выкупа. Так происходит с рынком «Илан» в центре Казани, земля под который была отведена еще в 1998 г. Муниципалитет отказывает арендаторам в выкупе земель без видимой на то причины. Думаю, что мэрия заинтересована в том, чтобы на этом участке работала другая компания», — отмечает Сергей Ромадановский.

Город изымает земли

Кроме того, за муниципалитетом сохраняется право изымать неиспользуемые земли, что настораживает некоторых бизнесменов. Вадим Савельев успокоил, что сделать юридически это довольно сложно: «Этим никто не будет заниматься, — говорит он. — Кроме того, вопрос об изъятии в первую очередь касается определенных категорий, в основном сельхозземель». Но тут же добавил, что реально государство и муниципалитет могут изъять земли по другой процедуре — для государственных и муниципальных нужд. «Тут уж никак не отвертишься — придется отдавать», — отметил он. Под муниципальные и государственные нужды может быть подведена любая нужда города. Из последних примеров — строительство объектов Универсиады и строительство транспортных развязок. «Случаев такого изъятия было очень много, особенно при строительстве развязок и дорог, — комментирует господин Савельев. — Как правило, уже дорога стоит, а судебные процессы бывших собственников с государством еще длятся. Бизнес и частные лица в такой ситуации одинаково уязвимы». Руководитель аналитической службы «Региональной земельной службы» Маргарита Хайруллина в данном контексте вспомнила ситуацию со строительством Кировской развязки. «Под нужды строительства дорожной развязки повально изымались ветхие частные дома. В тех случаях, когда собственник не соглашался со стоимостью объекта, установленной уполномоченным органом, или когда выкупная цена в нем не указана, суд определяет ее исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Для тех ветхих строений она составляла, например, 100 тыс. руб., а в данном доме проживало 5 человек. Не многим с учетом конкретных обстоятельств дела удалось в судебном порядке увеличить компенсацию», — рассказывает г-жа Хайруллина. Но бизнес и частные лица стараются не доводить дело до конфликта с муниципалитетом, говорит Сергей Ромадановский: все помнят, что бюджет Казани дефицитный, и предпочитают получить хоть что-то.

Айгуль Чуприна