Мурат Ахмеров: Офисные центры класса «А» в Казани и Москве – две большие разницы

В портфолио у Мурата Ахмерова - работа в таких крупнейших компаниях на рынке офисной недвижимости как «Korston», «ASG», «ХИМГРАД». Как приглашенный project-manager  в разгар финансового кризиса 2008-2009 г. он проводил реконцепцию умирающего Торгового Центра «Караван» в  офисный центр класса «B» , который он в последующем смог распродать более 100 собственникам.

«Караван» как все первые офисные объекты Казани возник на реконструированных промышленных площадях, а именно на бывшей территории обувной фабрики «СПАРТАК». О классификации офисных центров, стандартах и требованиях к управляющим компаниям и инженерии десять лет назад речи не шло. Сейчас – другое дело. Загруженность центров класса «А» в 98%, говорит, что компании стали более требовательны к офисам. Хотя до московских стандартов Казани еще очень далеко, говорит Мурат Ахмеров.

 

Рулевых мало

 

Примерно полтора года назад Мурат Ахмеров вернулся в  ставший ему родным «Караван» - уже с другими задачами и функциями. Его компания осуществляет на объекте общей площадью 15 тыс. кв.м.  услугу  facility management – управление технической эксплуатацией здания и обслуживанием инженерных систем. Помимо «Каравана» эту услугу на аутсорсинге компания оказывает собственникам офисного здания на Саид-Галеева д.6 , общей площадью 10 тыс. кв.м. В ближайшее время Develop Group примет на комплексное управление - «property management» (помимо facility management включает в себя еще и коммерческое управление арендными отношениями, маркетинг, управление финансовыми потоками и юридическое сопровождение деятельности) еще одно офисное здание в центре Казани площадью свыше 6 тыс. кв.м. На сегодняшний день приглашать внешнюю УК  для управления  бизнес центрами казанские инвесторы  еще не привыкли, но скоро это станет цивилизованным путем развития сегмента офисной недвижимости, считает г-н Ахмеров.

- Ваша компания взялась за управление двумя бизнес-центрами не с первого дня их существования. В идеале, наверное, браться за проект с его основания?

- Конечно. В идеале управляющая компания должна  привлекаться к реализации девелоперсокго проекта на стадии проектирования. Управляющей компании впоследствии  эксплуатировать здание, и она может внести множество полезных правок в процессы проектирования и строительства, что позволит соптимизировать  затраты на эксплуатацию объекта недвижимости. Например, проектировщики не заложили тех. помещение для поломоечных машин, и если эту ошибку не исправить придется «убить» один из гостевых санузлов либо офисных кабинетов, что негативно скажется на лояльности арендаторов  и на доходности объекта . УК подскажет, где лучше разместить тех помещения чтобы максимально эффективно использовать площади объекта в целях аренды. Где разместить санузлы исходя из наихудщих коммерческих  характеристик (например в помещениях без окон.) Управляющая компания должна быть включена в процесс приемки объекта. Потому что задача ген. подрядчика построить, получить деньги и «сбежать» со стройки. А недоделки останутся в итоге головной болью для управляющей компанией. 

- И насколько сейчас развит рынок управления?

- Пока если честно развит очень слабо. Игроков мало. Среди них  УК «РКДИ» оказывающая услуги тех. эксплуатации (facility management) и УК Rental Property Management и УК «Идея Капитал»  оказывающие услуги коммерческого управления  на площадках «Химграда» и «Технопарка Идея». Когда я впервые ездил в Москву на Property facility congress (отраслевое мероприятие управляющих компаний – ред.) два года назад, то был единственным представителем Татарстана. В этом году я уже был в компании из четырех казанских специалистов в области управления.

- Почему не развит рынок? Нет таких «умников», которые поняли, что это новая ниша? Или просто заниматься этим бизнесом нерентабельно?

- Рентабельно! Пожалуй, действительно, мало умников. Но есть и другая причина. Собственники зачастую предпочитают создавать управляющую структуру сами, потому что хотят все контролировать. Вопрос только в том, что на каком-то этапе контроль происходит в ущерб экономике процесса – становится дорогим удовольствием. Например, для управления одним современным знанием площадью  15 тыс. метров нужно нанять главного инженера, главного энергетика, инженера-теплотехника, сантехника, электрика, слаботочника и т.д. Если объединить усилия  руководящего инженерного состава на два-три здания расположенные в одном административном районе, то нагрузка на сотрудников равномерно распределится, и не нужно будет переплачивать за тех. Эксплуатацию объектов. Целесообразно создавать свою управляющую компанию если в активах компании находится свыше  50-70 тыс. «квадратов». Так делают крупнейшие игроки рынка офисной недвижимости «Сувар», «Корстон», ASG  (УК «Единая арендная система») и пр.

 

Казань – третья столица. Но провинциальная

Мурат Ахмеров состоит в комиссии Гильдии Управляющих и Девелоперов, которая присваивала «классность» нескольким казанским бизнес-центрам, в том числе «Сувар-Плазе» и «Пушкинскому». Г-н Ахмеров с легкостью принимает критику, что класс «А» в Казани до московского не дотягивает. Но, говорит, и арендаторы не настолько нетребовательны.

- Есть две системы классификации офисных площадей: Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) и Московского исследовательского форума (МИФ), который включает в себя пять крупнейших международных компаний-консультантов в области коммерческой недвижимости: CBRE, Colliers International, Cuchman&Wakefield, Jones Lang La Salle, Knight Frank. В Татарстане классификация офисных зданий проводилась по критериям ГУД. Но в Москве оценка осуществляется по более жестким критериям МИФ. В Москве арендаторы офисов класса «А» - это международные корпорации (торговые, промышленные, финансовые, страховые и т.д.), которые открывая офис в любой точке мира, всегда выбирают бизнес центры класса А. У нас публика менее требовательная, и равнять московский и казанский класс «А» будет некорректно. Но классификации идут по пути ужесточения критериев. Классификация МИФ менялась уже трижды 2003, 2006 и 2013 соответственно.  А в критерии  уже начинают  включать «зеленые» стандарты оценки экологичности LEED и BREEAM. Пока это рекомендованные стандарты, а в скором времени они могут стать обязательными к оценке в рамках присвоения класса.

 

- То есть со временем даже флагманы рынка могут понизить свою «классность»?

- Если будут реализованы проекты более инновационные, более современные, тогда да. А пока если не «Сувар» и «Корстон» - кто вообще может носить оценку «А»? «Умные системы управления» зданием, фальшпол, ожидание лифтов не более 30 секунд, генератор на аварийное снабжение электроэнергией всего здания – все эти обязательные по МИФ критерии для офисов класса «А» в Казани скорее больше исключение, чем правило. Я входил в комиссию, которая и впервые классифицировала офисные центры, и подтверждала классность. Например, по «Сувар-Плазе» сомнений не было – точно «А». Я же классифицировал и БЦ «Пушкинский», и ему был присвоен класс «С». И это удивительно для здания, которое было отстроено совсем недавно в самом центре Казани. А причина низкой оценки в отсутствии общих для всего здания правил пользования и эксплуатации здания: там несколько собственников, застройщик  – банкрот. Я элементарно не мог найти контакт управляющей компании – два дня потратил, пока через своих знакомых не нашел ее координаты. Наличие профессиональной управляющей компании - это один из важнейших критериев оценки офисных центров по обеим системам классификации.

- Почему новые бизнес-центры изначально не строятся, ориентируясь на стандарты МИФ?

- Крупные девелоперы, как правило, без привлечения  внешних консультантов   бизнес-центры не строят, довольно серьезно работают над концепцией. Поэтому дело, как мне кажется, все-таки в спросе. Даже западные компании, приходя в Казань, понимают, что это все-таки не столица. И просто выбирают лучшее из того, что есть на рынке, не ожидая чудес.

- Несколько собственников – это понижающий критерий при классификации?

- Да. Представьте себе, встает вопрос: нужно чистить крышу. Кто-то заинтересован, а кому-то с первого этажа фиолетово: не моя проблема, в этом не участвую. Много вопросов, которые требуют коллективного решения. Вот сейчас в «Караване» пришлось решать вопрос оборудования гостевой парковки на 30 машин для клиентов. Тоже решение коллективное, один собственник быстрее решает такого рода задачи.

- Большие проблемы у вас из-за запрета на парковку в Казани?

- Да. Мы спорим с городом, вопрос парковки сегодня стоит очень остро. Перед Универсиадой рядом с «Караваном» поставили т.н. временные знаки. Мы тогда отнеслись к этому с пониманием. Тем не менее, после Игр знаки остались, что как минимум неэтично. Сейчас мы заказываем исследование, чтобы доказать - ул. Спартаковская – не транзитная, припаркованные машины на ней проезду не мешают. Мы это воспринимаем как отсутствие поддержки малого и среднего бизнеса. Сотрудники говорят – мы не будем у вас работать здесь негде бесплатно припарковаться, а клиенты – мы к вам не поедем - у вас работают эвакуаторы.

- Говорят, что в казанских бизнес-центрах нереально сделать инновационный офис – мол стену управляющие компании выкрасить позволят, а вот какие-то большие конструктивные изменения сделать не дадут. Правда?

- Принято сдавать в двух вариантах: чистовой и предчистовой отделке «shell&core». «Корстон» пошел по пути первого варианта, «Сувар» - по второму, и арендатор может реализовать ремонт под свой корпоративный стиль. Но чтобы ускорить ротацию арендаторов, управляющие бизнес-центров идут на то, чтобы делать часть помещений типовыми, часть – под индивидуальные потребности клиентов. У крупных клиентов всегда есть нетипичные потребности (перевесить кондиционеры, разместить иначе перегородки и т.п.) и приходится запрашивать разрешение у управляющей компании. Но когда он будет съезжать, он обязан привести помещение в изначальное состояние. Такова практика – либо сам делает ремонт, либо рассчитывается обеспечительным взносом, равным стоимости месяца аренды.

 

Любовь к хорошему

Казанцы – любители бизнес-центров класса «А», считает эксперт. Офисы в них разбирают очень быстро. По 1200 руб. до 30-40 кв. метров стандартной кабинетной нарезки может позволить себе и малый бизнес. Это недорого за возможность пустить пыль в глаза – «у меня офис в «Корстоне», шутит Мурат Ахмеров.

- Бизнес-центры класса «А» - самые популярные сегодня?

- Да они загружены почти полностью. И если новый БЦ «Корстон Tower» вначале года был загружен только на 48%, то уже сегодня занят уже за 70%. Это показательно, насколько востребованы площади такой классности. Один-два БЦ класса «А» площадью 30 тыс. на двоих Казань еще выдержит.

- Почему казанские компании так любят офисы класса «А»? Цены устраивают?

- Да, цены вполне стабильны, ведь в Казани никто арендную плату к доллару, как в Москве, не привязывает. Так что секрет популярности – это доступность. Например, у «Корстона» - что у старого, что у нового – оптимальный формат помещений: блок-офисы стандарта 18/36/40 кв.м. Такую площадь может себе даже малый бизнес позволить, а инфраструктуру  за эти деньги получает очень развитую.  Но на офисные центры класса  «B» тоже есть большой спрос. Мне нравится новый бизнес-центр на ул. Тинчурина, введенный в прошлом году. Но загрузка у него снизилась из-за того, что съехал коворкинг, занимавший весь этаж открытой планировки, которые пока не очень востребованы в Казани. Чем более оптимальный формат, тем проще его сдать. Офисы форматом до 25-30 – отлично. Сто и более метров – уже более проблемно. Мало операторов, которые арендуют большие офисные помещения свыше 500 кв.м.

- Не любят у нас пока опенспейсы?

- В Москве их тоже уже не любят. Это тренд вчерашнего дня. Руководители поняли, что в опенспейсах, этаких муравейниках, сотрудники мешают друг другу, это вечный гомон. Они возвращаются к кабинетной нарезке. Была бы у коворкинга коридорная нарезка, его бы арендовали быстрее.

- Кроме БЦ на ул.Тинчурина, какие проекты кажутся вам удачными?

- БЦ «Азинский» - хороший проект. И во многом его удача в том, что это единственный офисный центр в Азино, от Компрессорного завода до РКБ кроме него никого нет. Сам квартал можно считать достаточно насыщенным бизнес-центрами. Если посмотреть на карту офисных центров Казани, то очень заметно, что есть «белые пятна» в Советском районе – в стороне «Икеи». По Проспекту Победы нет ни одного офисного здания, кроме вышеупомянутого БЦ «Азинский». Та же ситуация в Авиастроительном районе – хотя бы небольшой бизнес-центр в 3 тыс. метров здесь был бы явно нелишним. Хорошую нишу занял в Московском районе БЦ «Технополис» (загрузка свыше 90%), хотя прямо по соседству расположился менее успешный проект компании ASG Бизнес Парк СОЮЗ с загрузкой около 60% - эта загрузка считается низкой.

- Почему девелоперы до сих пор не увидели, что пора уходить из центра?

- Тенденция децентрализации офисного сегмента идет уже несколько лет БЦ Сфера – на Квартале, БЦ Азинский  в АЗИНО, Технополис – в  Москвовском районе, БЦ Адмирал в Кировском районе, БЦ Авангард в районе Регпалаты .  Особую актуальность этот тренд получает в связи с запретом на парковку в центре Казани.  Помимо проблем инвестиционного характера (в Казани очень мало девелоперов в сегменте офисной недвижимости)имеет место недостаток высококвалифицированных специалистов.  С жилой недвижимостью проще, с офисами тяжелее: нужно уметь грамотно управлять, решать конфликты и задачи технического характера, уметь «вкрутить» эксплуатационные платежи, индексацию арендной платы и пр. Но хорошие проекты появляются, и рынок становится более открытым – многие управляющие компании сами стремятся провести сертификацию  своего БЦ. Бывает наоборот - в бывшем «Швейнике» (новый офисный центр Тахлесс на ул.Татарстан – ред.) нас встретили очень холодно: какая сертификация, что вам надо, и не звоните больше никогда. Такие реакции играют на понижение прозрачности рынка, конечно.