Новый генплан изменит структуру рынка продритейла в Казани

эксперты
Елена Асанова
руководитель PR-департамента компании «Реал-Гипермаркет»
Андрей Гаврилов
гендиректор «Бауер-Казань»
Андрей Гируцкий
зам. гендиректора компании «Единая Арендная Система»
Дина Журавлева
учредитель торгового дома недвижимости «Йорт»
Рафис Зиннатулин
гендиректор сети магазинов «Вавилон»
Николай Козин
заместитель управляющего сети «Пятерочка» в Казани.
Павел Кострикин
гендиректор компании «Солнечный город»
Рамиль Минневалеев
замдиректора сети магазинов «Каждый день»
Алексей Орлов
начальник отдела маркетинга компании «Лента»
Леонид Рахимов
гендиректор управляющей компании «Сити-центр»
Владимир Сыйко
директор сети «Алтын Иген»

Два-три года назад массовая застройка Казани торговыми площадями вообще и торговыми центрами в частности привлекла в город крупные продуктовые сети — «Перекресток», «Магнит», «Патэрсон», «Рамстор» и др. Параллельно торговый бум затронул и местных операторов рынка — активно развивались сети «Бахетле», «Эдельвейс».

За 2005-2007 гг. в целом объем торговых площадей в городе вырос, даже превысив потребности города. К началу 2007 г. около 0,5 млн кв. м торговых площадей пустовали — ТЦ просто не хватало арендаторов, а новые качественные места для магазинов «под завязку» застроенный город был предложить не в состоянии. В результате экспансия федералов-сетевиков, в том числе продуктового ритейла, затормозилась. Эксперты же прогнозировали, что время крупных форматов в Казани прошло. Магазинам шаговой доступности тоже блестящего будущего не предрекали — до сих пор эта ниша считается инвесторами малопривлекательной из-за дефицита площадей.

При этом, как отмечают эксперты, рынок продритейла в столице РТ все еще остается не насыщенным. Сегодня на нем работает 1060 продуктовых магазинов, около 200 из них приходится на сетевиков.

В этом году у продуктовой торговли появилось гарантированное пространство для развития. Муниципалитет в конце прошлого года принял Генеральный план развития Казани. Согласно генплану, территория городского округа увеличивается в 1,4 раза — с 42, 5 тыс. га до 61,3 тыс. га. Сейчас в рамках Генплана запланированы несколько крупных жилых комплексов, строительство которых закончится в течение ближайших двух лет. Новые районы застройки дадут возможность продуктовикам разных форматов расширить свое присутствие или зайти на местный рынок. «Казалось бы, на рынке представлены многие форматы торговли, но это только начало — потенциал сегмента продуктового ритейла у нас пока не раскрыт. Несмотря на то, что в городе работают крупные федеральные ритейлеры, этот рынок находится на начальной стадии развития», — говорит НИКОЛАЙ КОЗИН, заместитель управляющего сети «Пятерочка» в Казани.

По данным разработчиков генплана — Института «Казгражданпроект», в настоящий момент почти все территориальные пробелы в существующих границах города заполнены, и в дальнейшем Казань будет развиваться за счет расширения. За пределами существующих городских границ площадки под жилую застройку предусмотрены до 2020 г. в Северо-Восточном, Восточном и Юго-Восточном направлениях от города. При этом ставка делается на комплексное развитие территорий. Особенность комплексного домостроения состоит в том, что еще на этапе проектирования в план развития комплекса вносятся объекты социальной инфраструктуры для населения, например, продуктовые магазины. С этой концепцией развития увязаны проекты ряда жилых комплексов: «Солнечный город», «Светлая долина», «Седьмое небо», «Чистое небо», «Магеллан».

Развитие комплексного домостроения на руку ритейлерам: сегодня в городе велик дефицит площадок. Как отмечает ДИНА ЖУРАВЛЕВА, учредитель торгового дома недвижимости «Йорт», риэлторы испытывают сложности с поиском земельных участков под застройку. «К нам поступают заявки на участки под строительство, в том числе коммерческой недвижимости. Большой спрос на покупку участков в центре, но, к сожалению, таких предложений на рынке крайне мало», — говорит она. По данным «ДК», компания «Доринда» (сеть гипермаркетов «Окей», Санкт-Петербург) в течение 2007 г. искала два участка под постройку гипермаркетов, но так и не нашла подходящих вариантов и не открыла гипермаркеты.

Новые микрорайоны — это новые участки под застройку с уже подведенными коммуникациями. А жители этих микрорайонов — потенциальные покупатели. «Понятно, что торговый центр нет смысла строить в чистом поле в надежде, что когда-нибудь вокруг вырастет жилой микрорайон. Поэтому чем ближе наш проект к завершению, тем интерес продритейлеров к нашему комплексу выше, ведь земли в городе не прибавляется. Да и 20 тыс. жителей точно обеспечат стабильный спрос на продукты», — считает ПАВЕЛ КОСТРИКИН, гендиректор компании «Солнечный город».

Жилой комплекс «Солнечный город» планируется возвести к 2009 г. в Приволжском районе Казани. Комплекс рассчитан на проживание порядка 20 тыс. человек, жилая площадь составит 316,5 тыс. кв. м. Девелопер проекта — московская компания «Солнечный город». Под торговлю в «Солнечном городе» отведено порядка 83 тыс. кв. м, из них площадь торгового центра составит 16,8 тыс. кв. м. Начало строительства ТЦ намечено на осень 2008 г., сдача — на 2011 г. Задуман и второй торговый комплекс с развлекательной составляющей, количество площадей под ритейл пока не определено. «По проекту, помимо ТЦ, торговое ядро задумано в центре микрорайона, там будет и продуктовая составляющая», — говорит Павел Кострикин.

Компания «Бауер-групп» строит ЖК «Чистое небо» в районе Танкового кольца в Приволжском районе. Весной 2009 г. планируется сдать первую очередь в 20 тыс. кв. м из трех домов бизнес-класса. По данным девелопера, инвестиции в первую очередь составили около 700 млн руб. В планах компании продолжить строительство на территории поселка Первомайский. ЖК «Чистое небо» является первым жилым комплексом проекта «Новые Горки» — комплексной застройки территории поселка Первомайский и Старых Горок.

Девелопер проекта уже определился с продритейлом в рамках комплекса. «В ста метрах от ЖК находится продуктовый гипермаркет «Бахетле», так что продуктовые площади в комплексе мы не планируем», говорит АНДРЕЙ ГАВРИЛОВ, гендиректор «Бауер-Казань». «Боле того, мы считаем что размещение торговых и офисных площадей внутри жилого квартала создает неудобства для жителей и снижает привлекательность жилья, тем более что соседство крупного ритейлера делает инвестиции в продуктовый стрит-ритейл весьма рискованными для инвесторов».

«Чистое небо» сдают в 2008 г., на 2009 г. намечена сдача комплекса «Магеллан», который строится в Ново-Савиновском районе. Комплекс будет состоять из пяти жилых домов с переменной этажностью от 10 до 22 этажей. Общая жилая площадь — 31,4 тыс. кв. м. Основной инвестор — банк «Зенит», девелопер — «Татиммобилен». Примерная сметная стоимость проекта — $30 млн.

Проектом отведены под торговые площади нежилые помещения на первых этажах домов. Под ритейл девелопер планирует отдать порядка 4,2 тыс. кв. м, 960 кв. м из них займет магазин продовольственных товаров.

Новый Генплан открывает инвесторам глаза на намерения местных властей в отношении тех или иных участков земли: не зная плана развития городских территорий, девелопер приобретает участок земли как «кота в мешке», а для ритейлера осваивать территорию — риск. «Представьте ситуацию: девелопер купил участок под строительство девятиэтажного дома, а позже выяснилось, что на этом месте нельзя строить выше двух этажей. Понятно, что это уже меньшая рентабельность, если не прямой убыток. Либо девелопер покупает участок под строительство торгового центра в надежде, что вокруг вырастет жилой микрорайон, а планы властей меняются, и район застраивается коммерческой недвижимостью, в том числе такими же торговыми центрами, которые мешают развитию друг друга. В этой ситуации трудно рассчитать параметры окупаемости объекта», — приводит пример АНДРЕЙ ГИРУЦКИЙ, зам. гендиректора компании «Единая Арендная Система».

Прозрачность территориального развития города привлечет в Казань новых федеральных ритейлеров, работающих с гипермаркетами (некоторые из них уже давно присматриваются к городу), и местные крупноформатные сети. В проектах ЖК девелоперы уже предусмотрели для них места.

По данным местных игроков, в Казани все еще заинтересованы такие сетевики, как «Лента», «Доринда» (сеть «Окей»), «Ашан». Продуктовый ритейлер «Лента» (девелопер одноименных гипермаркетов), начал освоение региона с Набережных Челнов, но в компании не исключают своего прихода в Казань. В Набережных Челнах в июле будет сдан ТЦ площадью 12 тыс. кв. м, 7,5 тыс. кв. м из которых займет «Лента». Объем инвестиций оценивается девелопером в 650 млн руб. «В Казани при более высоком уровне заработной платы и оборота розничной торговли конкурентная ситуация значительно более жесткая, ведь, кроме федеральных сетей, существенную роль играют местные игроки. К тому же Набережные Челны — второй по величине город Татарстана, где рынок еще не насыщен крупноформатными FMCG-магазинами — на рынке представлены только «Метро», «Перекресток» и «Вестер», — сообщил АЛЕКСЕЙ ОРЛОВ, начальник отдела маркетинга компании «Лента».

По данным «ДК», компания «Реал» (подразделение германского холдинга «Метро Групп») планирует открытие второго гипермаркета сети в Казани. Как сообщили в казанском офисе компании, в программе развития на 2008 г. есть планы по открытию нового гипермаркета, однако пока точно неизвестно, где именно «сядет» «Реал». «Мы готовы рассмотреть предложения как по земельным участкам площадью от 2,5 га под строительство гипермаркета, так и по размещению в торговых центрах на площадях от 8 тыс. кв. м», — сообщила ЕЛЕНА АСАНОВА, руководитель PR-департамента компании «Реал-Гипермаркет».

В числе кандидатов на освоение новых территорий называют и крупнейших местных игроков. В частности — компанию «Бахетле», которая с 2005 г. переключилась на гипермаркеты (тогда как раньше открывала супермаркеты в стрит-ритейле). В «Бахетле» не захотели раскрывать планы развития сети.

По информации Николая Козина, французский ритейлер «Ашан» также имеет планы по выходу в Казань. Но в «Ашане» отказались от каких-либо комментариев на этот счет. Застройщики новых ЖК уже ведут переговоры с ритейлерами. «В «Солнечный город» приходили практически все продуктовые сети, за исключением разве что «Ашана». Никаких предубеждений у нас нет — место в торговом центре могут занять и «Бахетле», и «Перекресток». Впрочем, ни одного договора ни с одним из сетевиков у нас пока нет. Мы не торопимся с решением этого вопроса», — уточняет Павел Кострикин.

Утверждение Генплана может активизировать и сегмент мелкоформатных магазинов шаговой доступности, площадь которых составляет обычно 150-300 кв. м, так как в строящихся районах появятся новые предложения по продаже торговых помещений. Сейчас риэлторы отмечают нехватку в городе удачно расположенных встроенно-пристроенных помещений.

«Предложений по продаже помещений площадью 50-150 кв. м на первых линиях основных магистралей в собственности практически нет. Они всегда востребованы и всегда в дефиците. Их стоимость — от 60 тыс. руб./кв. м. Если речь идет об аренде, то ставки на такие площади стартуют от 500 руб./кв. м», — сообщает Дина Журавлева.

Расположение — едва ли не основной фактор успеха для продуктового ритейла. Так вот, лучшие места — «на магистралях, первых линиях крупных улиц, вблизи остановок общественного транспорта — уже заняты крупными игроками. «Например, у нас в сети есть несколько убыточных из-за неудачного расположения магазинов»,— делится замдиректора сети магазинов «Каждый день» РАМИЛЬ МИННЕВАЛЕЕВ.

В большинстве случаев первые этажи в новых жилых комплексах изначально проектируются под магазины, офисы, точки общепита. Например, в «Солнечном городе» под стрит-ритейл отведено почти 30 тыс. кв. м, в «Магеллане» — порядка 4,2 тыс. кв. м. «Татиммобилен» решил не строить ТЦ, а обойтись площадями в стрит-ритейле, так как неподалеку, по ул. Амирхана, располагается комплекс «Бахетле».

«Покупка помещений в строящихся микрорайонах привлекательна сейчас для любых продуктовиков. Весь вопрос в том, кто первым успеет занять лучшие места. Мы, например, рассматривали вопрос об открытии магазинов своей сети в Авиастроительном районе, там сейчас строится жилой массив. Однако условия нас не устроили — площади там не продаются, а лишь сдаются в аренду», — рассказал «ДК» РАФИС ЗИННАТУЛЛИН, гендиректор сети магазинов «Вавилон».

Николай Козин сообщил, что «Пятерочке» также было бы интересно размещение в новых районах. В частности, сеть вела переговоры с «Солнечным городом». Директор сети «Алтын Иген» (11 магазинов) ВЛАДИМИР СЫЙКО также рассматривает возможность расширения за счет новых районов, но каких-либо окончательных решений на этот счет пока нет.

До сих пор ниша продуктовых магазинов шаговой доступности в Казани считается мало освоенной. «Малые форматы в Казани отстают в развитии по причине высокой конкуренции со стороны сильных пришлых игроков. Тем более что население уже привыкло делать покупки в торговых центрах. Тем не менее, местные продуктовые сети у нас есть», — полагает Рафис Зиннатуллин. В этом сегменте работают «Эдельвейс» (45 магазинов), «Ак Барс торг», работающий под брендом «Пятерочка» (25), «Каждый день» (17), недавно из Набережных Челнов пришла сеть «Народный», открыв в Казани четыре магазина.

Но эксперты убеждены, что спрос на «малые форматы» со стороны населения будет. «Казанцы привыкают к комфорту, и ехать в торговый центр за продуктами уже не хочется», — считает Леонид Рахимов, гендиректор управляющей компании «Сити-Центр».

Г-н Рахимов уверен, что «финансовым бегемотам» — федеральным сетям вряд ли будет интересно развивать малые форматы. «Такой вариант может рассматриваться, пожалуй, в крайнем случае — если другие способы выхода в город не удались. «Магазины у дома» — это, скорее, удел местных игроков», — считает он.

Стрит-ритейл (street-retail) — «уличная торговля» — во встроенно-пристроенных помещениях преимущественно на первых линиях основных магистралей