Айрат Гиззатуллин, УК «Идея-Капитал»: «Химград» перешагнул через грабли

Когда «Химград» только был создан на площадях бывшего завода «Тасма», ему приходилось преодолевать скепсис. Со временем концепция индустриального парка, объединяющего компании химпрома, развилась: управляющая компания приводит в технополис бизнесы, способные создать целые производственные комплексы с уже работающими резидентами.

 

Дали света, газа и воды

Айрат Гиззатуллин, гендиректор ОАО «УК «Идея-Капитал», которая занимается управлением технополисом, не считает, что бизнесу требуется какая-то особая поддержка в виде льгот. Поэтому все, что дает технополис резидентам – это инфраструктура и услуги, которые по идее должны избавить компании от непрофильных забот.

- Какие есть варианты у бизнеса, желающего разместиться в «Химграде»?

- Мы не стали изобретать велосипед и предлагаем резидентам два варианта работы. Первый вариант - инвестиционное соглашение. Совет директоров должен одобрить инвестиционный проект, после чего компания может начать строительство на территории «Химграда». В перспективе компания имеет возможность этот земельный участок выкупить в собственность по льготной ставке. Второй вариант - краткосрочная или долгосрочная аренда длительностью до 10 лет. В таком варианте мы не можем обеспечить льгот. Откровенно говоря, мы против мы вообще не сторонники любых поблажек, потому что мы считаем, что бизнес не должен строиться на каких-то льготах, а должен быть конкурентоспособным на рыночных условиях. Мы и сами сегодня привлекаем банковское кредитование под строительство зданий, не имея никаких преференций.

- Вы считаете, что технопарки в принципе не должны предоставлять льгот резидентам?

- Мы искренне рассчитываем, что наши резиденты в состоянии оплачивать рыночные ставки по арендной плате, оплачивать иные услуги по рыночным ставкам, наша основная задача сделать их жизнь максимальной простой, чтобы они сосредоточились на своей деятельности и за счет этого выиграть в конкурентной борьбе. Главная поддержка для бизнеса со стороны нашего технополиса – это возможность быстро развернуть производство. Конечно, первые шаги наши были, возможно, не сильно умелыми, на какие-то грабли наступали. Но учитывая, что в запуске почти каждого из 200 производств, размещенных здесь за 7 лет существования «Химграда», мы принимали участие, сегодня можем многое нашим резидентам подсказать, каким путем идти, на что обращать внимание и где могут быть тонкие какие-то места, сколько это займет времени и так далее.

- Когда резидентом становится средняя производственная компания — как скоро она получит доступ до воды, электричества и газа?

- Сразу. Во всех случаях мы предоставляем помещения, в которых оборудован доступ к воде, канализации, заведено электроснабжение, есть производственная разводка для подключения станков. Так что срок старта производства – это дни. Резиденты не имеют договорных отношений с монополиями. Они имеют дело только с нами, договоры все типовые и много раз уже пройденные через «сито» резидентов. Многое, что беспокоило резидентов, из договоров в итоге исключили. Понятно, что тема взаимоотношений бизнеса и монополий сегодня является достаточно сложной, и здесь вопрос не только в неповоротливости или, как обычно, обвиняют в недостаточной клиентоориентированности локальных монополий. Надо понимать, что малый бизнес во многих случаях просто некомпетентен в этих вопросах. И в большинстве случаев локальные монополисты действуют строго в соответствии с установленными правилами, законами, действующими в РФ, о теплоснабжении, электроснабжении, водоснабжении. Просто эти сферы сегодня сильно зарегулированы государством. Тем не менее, чтобы было все понятно, необходимо этим профессионально заниматься, разбираясь в различных терминах, способах подключения, тарифных планах, и так далее. Имеет смысл облегчить нашим резидентам жизнь: узнаем, какое у него оборудование, а остальные вопросы берем на себя.

- Пока отношения бизнеса и монополий будут сложными, технопарки будут процветать?

- Это лишь один из импульсов развития технопарков. В России инфраструктура поддержки малого и среднего бизнеса как раз занята тем, чтобы придать человеческое лицо тем процессам, которые малый бизнес вынужден проходить по мере своего становления, зарождения и развития. Но я не считаю это единственным фактором развития технопарков. В Германии нет никаких проблем с локальными монополистами: там все достаточно четко регламентировано, исполняется, нет долгих сроков, бюрократии и пр. Тем не менее, индустриальные парки в Германии сегодня – это основа для развития малого и среднего бизнеса. Не потому, что невозможно работать каким-то иным способом... Каждое предприятие должно иметь выбор — работать в индустриальном парке или не работать в нем. Просто именно такой формат является более интересным и, соответственно, экономически эффективным.

Идеальный резидент – компания на взлете

За десяток лет, которые в России существуют индустриальные парки, компании смогли оценить их преимущества. Технопарки зарекомендовали себя как надежные арендодатели, считает г-н Гиззатуллин. Типичная компания-резидент по его словам – быстрорастущие производства с оборотом под 100 млн руб., которые еще не доросли до собственной недвижимости.

- Бизнес всегда считает аренду кабалой и стремится при первой возможности купить собственное помещение. Каким компаниям имеет смысл размещаться у вас на условиях аренды?

- В 2006 г., когда мы запускали технополис, негативное отношение к аренде было, действительно, очень сильно. Все говорили: пока у нас нет своих денег, мы у вас берем здания в аренду, как только у нас деньги появятся, мы от вас сбежим и найдем себе что-то более подходящее, будем хозяйничать и творить то, что мы считаем нужным. Сегодня, к счастью, эта идеология изменилась, в том числе благодаря нашим усилиям. Наши резиденты понимают, что, во-первых, собственность — это не только какие-то права, но и довольно серьезные обязанности, плюс содержание, необходим специализированный персонал, который будет смотреть за конструктивными особенностями здания, за технологическим состоянием.

Наши потенциальные резиденты – это быстрорастущие компании. А для быстрорастущих компаний в стадии активного роста предугадать, какие именно площади им понадобятся, крайне тяжело. Конечно, пока компания развивается, ее руководство думает о том, чтобы построить собственные объекты, но часто это оказывается нерентабельно. Во-первых, строительство занимает много времени, во-вторых, это дорого, в третьих, отвлекает львиную долю финансовых ресурсов из оборотных средств. То есть вместо того, чтобы вкладывать в оборудование, которое сегодня, например, дает рентабельность 35-40%, такие руководители вынуждены идти в недвижимость, которая обещает в лучшем случае 12-13% годовых.

- Когда же компании пора обзаводиться собственными площадями под производство?

- На мой взгляд, решение о покупке земли под строительство цехов стоит принимать, когда бизнес «устаканился», когда фаза активного взрывного роста пройдена, захвачена серьезная доля рынка. И, слава богу, сейчас руководители все лучше понимают жизненные циклы своих бизнесов. Например, бизнес в сфере переработки полимеров имеет довольно короткие сроки окупаемости оборудования, в то же время это накладывает определенные ограничения в долгосрочные планы. Люди говорят, что хотят работать в переработке пластмасс, но они не говорят о том, что это предприятие будет работать 25-30 лет. Сегодня этот бизнес работает, а завтра могут измениться технологии, меняются материалы, запросы потребителей этой продукции. Соответственно, нет необходимости строить здание.

- Как выглядит компания – ваш типичный резидент?

- В основном, это малый и средний бизнес с оборотом примерно 100 млн руб. в год и численностью до 50 человек. Мы не занимаемся венчурным финансированием, и целевая аудитория «Химграда» - компании в производственной стадии, пусть даже мелкосерийной. С учетом того, что у нас браунфилд (застроенная территория), крупные предприятия мы разместить не можем. «Данофлекс-Нано» - это самый крупный наш резидент с производством на 5,5 га земли. Думаю, что таких крупных у нас уже на территории не будет, подобных участков у нас уже нет. Да и крупным предприятиям невыгодно располагаться с кем-то по соседству. По профилю наши резиденты в основном компании, работающие в сфере переработки полимеров, малотоннажной химии. Есть компания, которая работает в сфере медицинских технологий, которые мы понимаем как производство медицинских инструментов, так и фармацевтическую промышленность. Достаточно много компаний у нас работает в сфере энергосбережения, тут много пересечений с переработкой полимеров, потому что сегодня промышленность стройматериалов является серьезным драйвером в полимерной продукции.

Профильность не самоцель

С момента основания «Химград» не получает госфинансирования на содержание огромных площадей. Для того чтобы получать пусть и небольшую, но прибыль, управляющая компания технополиса производит огромную работу по привлечению арендаторов и строит новые площадки под специфичные запросы потенциальных резидентов.

- Скептики говорят о «всеядности» вашего технополиса – мол, заявляется, что резиденты в сфере химпромышленности, а на деле за химпром может сойти кто угодно. Все же, по каким критериям вы отбираете резидентов?

- Мы не ставим жестких условий по профильности. Например, на нашей территории есть производство пластиковых окон полного цикла. В «Химграде» были предприятия, которые производят ПВХ профиль, мы к ним подобрали компании, которые занимаются производством резиновых уплотнителей. Есть компании, которые занимаются производством герметиков. И буквально скоро открываем «Казанский стекольный комбинат» — производство стеклопакетов. То есть мы буквально локализовали пластиковых окон и алюминиевых светоотражательных конструкций. Это все разные производства, разные собственники. Конечно, производство стеклопакетов в строгом виде никакого отношения к производству полимеров не имеет. Но в целом это производство полимеров - доведение крошки ПВХ до готового изделия. Это гораздо более выгодно, более удобно для наших резидентов. Когда к нам пришли первые фармацевты, мы не знали, как с ними работать, это была для нас новая отрасль. Сегодня они производят ряд не очень сложных, но достаточно востребованных растворов. А как комплементарные для них появились компании, производящие для медицинской отрасли.

- Как вы ищете потенциальных резидентов?

- Мы плотно работаем с нашими резидентами, узнаем у них перечень входящего им сырья и перечень компаний, которые занимаются дальнейшей переработкой. Выходим на эти предприятия и предлагаем им локализацию в Казани, в «Химграде». Например, компания «Данофлекс» возила картонные оси для намотки полимерной пленки из Подмосковья. Особых проблем с этим нет - Подмосковье вроде не так далеко, фуры стоят недорого, но, в принципе, это безумие возить «воздух». И мы решили создать стартап подобного производства, локализованного в «Химграде», (компания «Казкор»), вложили в него порядка 2 млн евро. Сегодня «Казкор» обеспечивает осями «Данафлекс» практически на 100%, а также другие компании, для которых стартап стал центром притяжения. Потому что если оси в технополисе уже производят, почему бы нам не выпускать новые виды пленки.

- Вам приходится конкурировать за резидентов, готовы ли вы специально строить под них новые здания?

- Да. Когда у клиента есть какие-то специфичные запросы, ему на рынке тяжело найти такого рода помещения, он приходит к нам, мы с ним составляем техзадание, и готовы строить объекты. Эта услуга пока не сильно популярна, в основном она распространена в отношении международных компаний, для них эта практика понятна. Они четко разделяют вложения в собственный бизнес и в недвижимое имущество. Последнее считается у этих компаний непрофильным и низкорентабельным вложением. В этих вариантах мы готовы по договору долгосрочной аренды и оборудовать здания.

- У вас такие запросы уже были?

- Да, мы реализовали подобный проект с одной французской компанией. Мы надеемся, что эта практика станет все более понятной и российскому бизнесу.

- В инфраструктуру «Химграда» было вложено 1,4 млрд руб. из федерального и республиканского бюджетов. Какие-то средства из бюджетов вы сейчас получаете?

- Наша компания ОАО УК «Идея-Капитал» с момента своего основания самодостаточна и никогда не получала бюджетного финансирования на содержание. Все деньги, которые были вложены по линии госкапвложений, и все это имущество осталось в государственной собственности. Мы жили на те средства, которые заработали сами — от управления недвижимостью, от оказания услуг. И в этом смысле были, конечно, тяжелые времена, особенно на старте проекта, когда заполняемость еще была достаточно маленькой, и доходность мизерная, а требовались большие вложения в имидж, раскрутку проекта. Сегодня компания достаточно успешна. Я не могу сказать, что это высокорентабельный бизнес, но это бизнес очень интересный для нас. Прибыль есть, но не очень большая.

- В Казани технополис «Химград» ограничен в площадях. Какие есть планы по развитию вашей компании?

- Сегодня мы продолжаем развивать территорию, строить новые объекты. Что касается будущего не только «Химграда», но и управляющей компании, то мы стремимся выйти за пределы технолополиса, сотрудничаем с нашими коллегами в рамках развития технопарков в Башкирии и Кировской области. Мы смотрим, какие еще площадки мы можем взять в управление. Один из проектов, о котором мы говорили на бизнес-форуме «Будущее города» — это проект организации технопарка вместе с КАПО им. Горбунова. Мы являемся одним из разработчиков концепции технопарка в сфере авиации. Это будет достаточно интересный проект, он имеет выгодные выгодное расположениярасположение, необходимую энергетическую оснащенность, серьезный потенциал для развития. Потому что авиационная промышленность, несмотря на то сложное положение, в котором она находится, имеет довольно серьезные перспективы для развития, кроме того, там очень большая ниша. Примером для нас служит КИП «Мастер», который показал себя как успешный индустриальный парк.