Пока больше всего повезло рекламным компаниям. Мэрия Казани освободила их от арендной платы за непроданные под рекламу уличные щиты на I квартал 2009 г. Благодаря этому городской бюджет недосчитает
Фарит Галимуллин
генеральный директор «Центра Жилищной Ипотеки»
Андрей Гируцкий
первый заместитель генерального директора «Сервейинговой компании «Единая Арендная Система»
Марат Даутов
заместитель председателя правления Спурт Банка
Зухра Исмагилова
директор по маркетингу «Сувар-Казань»
Николай Лаптев
директор казанского филиала ИК «Брокеркредитсервис»
Лилия Лысенко
заместитель генерального директора ГК «Фон»
Ильдар Мухаметшин
финансовый директор строительной компании «МЖК-Союз».
Максим Помыкалов
управляющий субфилиалом «Татарстан» компании «Евросеть»
Яакко Тойвонен
директор казанского филиала ЗАО «ЮИТ Лентек»
Айдар Хамидуллин
председатель правления Банка Казани
Марат Хуснуллин
министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ
Марсель Шамсутдинов
управляющий ГК «РАЙДЭН»
Андрей Ясько
На чем строительный бизнес будет зарабатывать в период кризиса? Насколько подешевела аренда для стрит-ритейла?
Пока больше всего повезло рекламным компаниям. Мэрия Казани освободила их от арендной платы за непроданные под рекламу уличные щиты на I квартал 2009 г. Благодаря этому городской бюджет недосчитается 10 млн руб. Еще одну брешь в бюджете пробьет решение снизить на 25% арендные ставки на офисы в муниципальных зданиях. Но участников Дискуссионного клуба в первую очередь интересовали меры по поддержке крупных секторов бизнеса, например, рынка недвижимости.
Строительным компаниям государство предложило целый ряд антикризисных мер. Среди них выкуп готового жилья, залоговой недвижимости по ипотечным кредитам, участие в тендерах на ремонт жилья.
В ноябре 2008 г. Министерство обороны России заявило, что выкупит 10 тыс. кв. м жилья у частных застройщиков Татарстана. И предложило цену на треть ниже рыночной — 27,5 тыс. руб. за квадрат. Из всех участников строительного бизнеса Татарстана на предложение согласилась лишь компания «Сувар-Казань». Она продала Минобороны РФ 700 квартир с чистовой отделкой в ЖК «Лесной городок». Сумма сделки составила 128 млн руб. По словам Зухры Исмагиловой, директора по маркетингу «Сувар-Казань», компания готова продать государству и больший объем жилья, если в этом будет потребность.
Участники Дискуссионного клуба отнеслись к предложению Минобороны РФ скептически. Себестоимость строительства квадратного метра в каждой компании различна, и некоторым участникам рынка предложение государства оказалось невыгодно. Так, по словам Ильдара Мухаметшина, финансового директора строительной компании «МЖК-Союз», себестоимость квадрата жилья, построенного его компанией, превышает 30 тыс. руб.
Ему возразил Марсель Шамсутдинов, управляющий ГК «РАЙДЭН»: «Себестоимость может быть существенно ниже! В 2007 г. мы построили свой первый и единственный многоэтажный дом, в котором себестоимость квадрата находилась в пределах 20 тыс. руб.», — сообщил эксперт и предположил, что те компании, которые строят высотки постоянно, вкладывают в квадратный метр еще меньше средств. В подтверждение своей мысли он привел в пример компанию «Свей»: весной этого года она сдает дом в центре города и готова продавать его по 19 тыс. руб. за квадрат.
Многим строительным компаниям предложение Минобороны РФ просто не подошло. Лилия Лысенко, заместитель генерального директора ГК «Фон», отметила, что эта программа рассчитана на продажу только готового жилья. «А с ним у нас нет проблем в реализации, готовое жилье мы продаем еще по ипотечным программам», — пояснила она. Основные сложности компании испытывают с реализацией строящегося жилья. Платежеспособный спрос на недвижимость упал, и потенциальные покупатели просто опасаются вкладывать деньги в долевое строительство. По заявлению заместителя министра строительства РТ Андрея Ясько, в республике уже заморожено 112 стройплощадок, а это несколько миллионов квадратных метров жилья.
Чтобы не оставлять строителей без работы, Минстроительства РТ предложило нескольким крупным компаниям Казани участие в тендерах по ремонту жилого фонда. Финансирование идет из смешанных бюджетов: 2 млрд руб. республика получает на капремонт из федерального «Фонда содействия реформированию ЖКХ», из татарстанского бюджета выделен 1 млрд, еще миллиард — из бюджета местного самоуправления. Порядка 5% от стоимости капремонта доплатит население.
Над участием в капремонте многоэтажек думает руководство компании «Фон». По словам Лилии Лысенко, это позволит сохранить весь штат компании и обеспечить сотрудников работой на период стагнации рынка строительства.
Участники дискуссии считают, что спасти рынок строительства может только стимуляция спроса. Строители надеются на возобновление ипотеки или появление других программ, делающих покупку жилья более доступной. Пока же единственным поводом к скорейшей покупке квартир стало заявление министра строительства РТ Марата Хуснуллина о том, что в 2009 г. жилье будет дорожать.
Участники дискуссии разошлись в прогнозах динамики цен на недвижимость. Представители строительного бизнеса не видят предпосылок к снижению рыночных цен. По оценке Ильдара Мухаметшина, сегодня в Казани наиболее доступная за историю города стоимость жилого квадратного метра. «В 1998 г. средняя зарплата составляла 1 тысячу рублей, а стоимость квадрата — 4 тысячи. Их соотношение было — 1:4. Теперь же средняя зарплата по городу — 16,5 тыс. рублей. А стоимость квадрата — 35 тысяч. Соотношение — 1:2», — прокомментировал он. И снижаться цена метра, по его логике, уже не должна.
С этим мнением согласны в компании «ЮИТ Лентек». Директор казанского филиала Яакко Тойвонен заявил, что они не будут снижать цены на жилье и готовы ждать стабилизации рынка.
Продавцы и арендодатели, напротив, сказали, что ждут снижения цен на жилье и коммерческую недвижимость. Фарит Галимуллин, генеральный директор «Центра Жилищной Ипотеки», отметил, что размер просроченной задолженности в январе по России уже составил 8% от объема выданных кредитов. Осенью он находился на уровне 5%. Просроченной при этом является задолженность, платежи по которой заемщик задержал на 30 и более дней. «Сегодня судебное взыскание залога с нерадивого плательщика происходит в течение месяца. Даже если 10% заложенной недвижимости банки будут продавать с целью погашения займа, это количество квартир взорвет рынок», — отметил он. Рынок и так перегрет предложением, и пора стимулировать спрос. По словам Фарита Галимуллина, одним из шагов в этом направлении стала инициатива государства по выкупу заложенных квартир у банков. Этим должен заняться Сбербанк в ближайшее время. Выкупленные квартиры будут сдаваться по договорам социального найма тем же заемщикам.
Снижения стоимости недвижимости ждут и финансисты. По словам Николая Лаптева, директора казанского филиала компании «Брокеркредитсервис», третьей волной после фондового рынка и банкинга кризис ударит по рынку недвижимости. Он предупредил, что никакие разовые денежные вливания правительства в отрасль ее не спасут, нужны серьезные комплексные меры поддержки рынка.
Тем временем на рынке недвижимости формируется отложенный спрос — покупатели, готовые приобрести недвижимость, боятся покупать сейчас и выжидают подходящего момента. Андрей Гируцкий, первый заместитель генерального директора «Сервейинговой компании «Единая Арендная Система», рассказал, что осенью поток предложений о покупке коммерческой недвижимости вырос. Эксперт предполагает, что в условиях финансового кризиса цены на недвижимость могут упасть и до 80%.
Меняются и условия аренды. В конце декабря 2008 г. мэрия Казани на четверть снизила арендные ставки на муниципальные площади. «В муниципальной собственности помещений почти не осталось. А те, что остались, занимают сами же муниципальные организации», — прокомментировал это решение Андрей Гируцкий.
Тем не менее это послужило неким сигналом для коммерческих организаций. Марсель Шамсутдинов отметил, что в офисах компании «РАЙДЭН» ставки с начала зимы снизились на 30%. «И это не предел, я ожидаю снижения аренды в деловых центрах города в среднем до 300-500 руб.», — отметил он.
Впрочем, это неудивительно: для управляющих компаний снижение арендных ставок — единственный способ удержать арендаторов. Некоторые некрупные компании, арендующие офисы в «Единой Арендной Системе», по словам Гируцкого, находятся на грани разорения или уже съехали из-за отсутствия средств на содержание офиса. «Мы не демпингуем, но со многими клиентами переходим на краткосрочные договоры, несколько облегчая условия съема», — рассказал бизнесмен. Многие клиенты — московские компании, просят скидки на аренду вслед за снижением арендных ставок в головных офисах в Москве.
Падают арендные ставки и в ритейле. Максим Помыкалов, управляющий субфилиалом «Татарстан» компании «Евросеть», рассказал, что в начале кризиса продажи начали падать, и он вышел к арендодателям с предложением снизить ставки на 5-10%. Потом понял, что можно и нужно просить больший дисконт. «Сейчас арендные ставки снизились в среднем на 30%, в некоторых точках стрит-ритейла мы платим за аренду чисто символически», — отметил он. Снижение аренды для стрит-ритейла связано и со снижением популярности данного формата среди покупателей. «Раньше люди брали те же телефоны везде, где им было удобно. Теперь стараются совершать покупки там, где им комфортно — преимущественно в торговых центрах», — прокомментировал Максим Помыкалов. По его словам, «Евросеть» вынуждена отказываться от ряда уличных помещений из-за их нерентабельности.
В завершении дискуссионного клуба участники решили, что существующих мер по поддержке бизнеса со стороны государства явно недостаточно. К тому же пока они носят временный и точечный характер. Реально помочь бизнесу могли бы меры, общие для всех компаний — например, снижение налогового бремени.
мнение
Банк Казани привлекает средства Центробанка
Айдар Хамидуллин
председатель правления Банка Казани:
Сейчас мы оформляем все необходимые документы для участия в аукционах на кредиты Центробанка. На сегодняшний день Банк России предоставляет относительно недорогие ресурсы. Например, процент по кредитам ЦБ ниже, чем мы выплачиваем по вкладам. Получение такой поддержки Центробанка — это, безусловно, позитивный сигнал для корпоративных клиентов, вкладчиков и партнеров.
Так как Центробанк предоставляет краткосрочную ликвидность, эти средства не могут быть направлены на кредитование бизнеса. Один из важнейших приоритетов для нас сейчас — бесперебойное проведение платежей. В том числе и с этой целью мы продолжаем формировать «подушку ликвидности», частью которой станут средства ЦБ.
Спурт Банк выдает кредиты бизнесу
Марат Даутов
заместитель председателя правления Спурт Банка:
— В октябре прошлого года Спурт Банк получил от Центробанка беззалоговые кредиты на сумму 1 408 млн руб. и кредит под залог активов в размере 404,97 млн руб.
Эти средства пошли на три направления. Одна часть — на поддержание текущей ликвидности, их разместили на рублевом и валютном корсчетах в ЦБ РФ.
Другая была направлена на кредитование корпоративных клиентов банка — предприятий реального сектора экономики Республики Татарстан. Среди них: ОАО «Казанский вертолетный завод» и ОАО «Казанский завод синтетического каучука». Значительный объем средств был направлен на кредитование предприятий малого и среднего бизнеса.
На оставшиеся деньги, выделенные Центробанком, Спурт Банк осуществляет краткосрочное межбанковское кредитование банков-резидентов в пределах открытых лимитов.
Спурт Банк и впредь будет инвестировать средства, полученные от Центробанка в реальный сектор экономики.
Марсель Шамсутдинов: «В офисах компании «РАЙДЭН» арендные ставки с начала зимы снизились на 30%».