Архитекторы прецедентов

У Гульсинэ и Виктора Токаревых немного разный подход к своему ремеслу. Он — логик-градостроитель, которому ближе функционализм архитектуры. Она — интуитивист-креативщик, для нее архитектура — это и искусство, и логика. Бизнес ведут наравне: Гульсинэ Токарева — председатель совета директоров архитектурно-строительной компании «АС-Ком», Виктор Токарев — генеральный директор.

Виктор Токарев: По-всякому бывает. Проект по Чистопольской больше вел я, «Пирамиду» — она. Обсуждение каждого проекта идет с самого первого штриха, поэтому наши решения сложно разделить.

А когда возникают спорные ситуации?

— Ищем компромисс. Я даме всегда уступаю.

Не совсем деловой принцип

— Не согласен. Я ей абсолютно доверяю Могу, закрыв глаза, подписать проект. Гульсинэ Шавкатовна управлением тоже занимается, руку уже набила, но в основном менеджерские функции лежат на мне.

В тандеме работать трудно?

— Ну, к примеру мне из-за нашего тандема не дали звание заслуженного архитектора РФ (смеется). Сказали, что два звания на семью многовато, поэтому Гульсинэ раньше это звание получила. Якобы по закону родственные отношения между заслуженными не допускаются.

Гульсинэ Токарева: Сказываются рудименты сталинского времени, когда награждали по разнарядке.

В.С.: Гульсинэ Шавкатовна — пока единственный заслуженный архитектор России в РТ последних десятилетий.

Градостроительная мастерская

Когда Виктор Токарев был ребенком, ему подарили диапроектор с диапозитивами архитектурных ансамблей Петербурга. Архитектурные образы запали в душу ребенка. Хотя он считал в то время архитектуру абсолютно недосягаемой для себя, паренька, выросшего в рабочем поселке. Отслужив в Германии, Виктор закончил архитектурный факультет Казанского инженерно-строительного института и решил заняться градостроительной тематикой. Работал в Главном управлении архитектуры Казани, начальником отдела генплана Казани.

— Я видел в градостроительстве больше логики, — расставляет точки над «i» Виктор Токарев. — Работая там, я еще больше упрочился в своем интересе: насколько эффективно мы используем территорию, на которой живем? В Европе к градостроительству отношение совершенно обратное, нежели у нас. Они экономят землю — ее у них мало, и она дорогая. У нас много места, можно идти до Челнов огородами. Но с точки зрения экономики это неправильно.

Как вы поняли, что на архитектуре в 90-е гг. можно заработать в частном бизнесе?

— Не пошли в госинституты, потому что там трудно было заниматься творчеством, — почти хором сказали Токаревы.

В.Т.: Мы получили большую пользу от своих предыдущих работ: она — от научной градостроительной деятельности, я — от практической. И как только стала меняться экономическая формация, поняли, что можно попробовать работать самостоятельно. Поскольку часто были за границей и видели, что там практически все проектируют частные фирмы, даже метро и терминалы аэропортов.

Меня пригласили работать зампредом Госстроя РТ, я курировал архитектуру и строительство. Мы первыми в РФ разработали весомый пакет градостроительной документации. Но востребованности в этих документах не было. Перестройка, хаос, чиновникам было проще действовать в правовом вакууме, ведь шла приватизация земли. В мутной воде, как известно, легче рыбку ловить.

Тем временем на столе вырастала башня из папок, принесенных Виктором Токаревым.

В.Т.: Вот, пожалуйста, я перечислю. Научно-методическое обеспечение начального этапа разработки Генплана Казани, Градостроительный устав Казани, план использования земель Сейчас на базе этих документов сделаны Градостроительный устав Казани, Концепция развития города. Но почему-то все об этом скромно умалчивают.

В 1994 г. была первая попытка сформировать градостроительную политику города. Программа генплана Казани разрабатывалась под моим началом, потом стали появляться иностранцы: американцы, еще кто-то, и каждый начал вставлять в эту программу свое видение, преследовать свои цели. А поскольку «видения» и методы были разные, в итоге получился неживой конгломерат.

Какие проекты вы выполняли в рамках мастерской?

В.Т.: В 1994 г. нам поступило предложение поучаствовать в разработке проекта здания Сбербанка. И до этого у нас были объекты, но такой крупный — 16 тыс. кв. м — впервые. Участвовали в конкурсе и иностранцы, но заказчику понравился именно наш проект. Специфика была в том, что это единственный банк в РФ, имеющий в своем здании культурно-оздоровительный центр. В банках это запрещено, как вы понимаете. А тут бассейн, теннис, спортзал и банк в одном здании. Спортивный блок отсечен от банковской зоны планировочно и технически.

После какого проекта фамилия «Токаревы» стала брендом?

В.Т.: После развлекательного центра «Пирамида», в 2002 г. (заказчик — ОАО «ТАИФ»). Это отдельный, значительный этап жизни.

После того как «Пирамида» появилась, про вас стали говорить примерно то же, что и про проекты Церетели в Москве. О несоответствии объекта архитектурно-историческому облику города и контексту Кремля.

Г.Т.: Не могу согласиться. Еще при разработке архитектурного облика этого комплекса перед нами вставал вопрос гармоничного сочетания будущего здания с Кремлем и окружением. Именно по этой причине была выбрана форма пирамиды. Широкое основание «Пирамиды» проецируется на перепад рельефа (19 м) и не заслоняет панораму Кремля. Пирамида — это древнейший архетип, достояние общечеловеческой цивилизации. Она является базовой формой, воплощением нашей национальной культуры: достаточно вспомнить шатровые покрытия булгарских палат, обратить внимание на завершения башен Казанского Кремля. Поэтому пирамида — это не что-то чуждое, а самое что ни на есть родное.

Архитектор должен быть главным

Бизнес «по-взрослому» у Токаревых начался после «Пирамиды». На этом объекте они получили опыт управления проектом и поняли: чтобы полностью реализовать свои замыслы, нужно контролировать все стадии работы, от проектирования до эксплуатации и продажи объекта. В результате они учредили сначала строительную компанию, потом эксплуатирующую, затем свое агентство недвижимости. И сами стали инвестировать в собственные проекты. Для освоения выбрали нишу комфортабельного жилья.

Г.Т.: Процесс создания объекта представляет собой цепочку — проект, строительство, эксплуатация. В советский период главным «назначили» строителя. Телега была поставлена впереди лошади. Архитектор был бесправен абсолютно, а качественной эксплуатацией почти никто толком не занимался. А что такое строительство без архитектора и его проекта — это груда кирпичей и бетона. Профессия строителя — исполнительская по своей сути.

Заказчик начинает «удешевлять», строитель «облегчает» технологию — чтобы легче было строить, и от проекта ничего не остается. Мы поняли, ситуация анекдотична: что ни проектируй, все равно получается автомат Калашникова! Такая ситуация не может удовлетворять творчески и характером сильного архитектора.

В.Т.: И пришла идея создать свою строительную фирму, чтобы проектировать и строить самим, полностью управляя процессом. Идею воплотили — это компания «АС-Ком».

Чтоб создать застройщика, нужны инвестиции...

Г.Т.: Мы начинали со 100 тыс. руб. проектных денег. Получили участок, тогда земля не стоила так дорого, как сейчас. Участок на Правобережье, в Ново-Савиновском районе, пустырь, комариный «рай». Все нам говорили: куда вы пошли, там никто ваше жилье не купит! Но когда есть градостроительный опыт и глаз наметан, потенциал территории видишь гораздо лучше. Для нас было очевидно, что это великолепная набережная с видом на Кремль. Мы разработали архитектуру дома таким образом, чтобы все плюсы этого места проявить: наверху — пентхаусы (мы первыми использовали этот тип квартир в Казани) с собственным двором на крыше, с видом на Казанку.

При этом дом не стал дорогим. Нашей целью было поднять планку жилищного строительства — за счет специальных архитектурных решений, за счет сокращения дельты между коммерческой ценой квадратного метра и его себестоимостью. И оказалось, что по той цене, которая существовала тогда на рынке, можно дать жителям гораздо больше, чем обычно предлагают застройщики. Цена была рыночная, а за нее покупатели получали гораздо больше.

В.Т.: «Панорама» имела на тот момент самую низкую себестоимость из всех комфортабельных жилых комплексов такого уровня в Казани. При том, что там финские лифты, немецкие котлы, резервное отопление, парковка, круглосуточная охрана и пр. Если у нас в тот период себестоимость кв. м была 13 тыс. руб., то аналогичные проекты стоили от 15-18 тыс. руб.

Некоторым конкурентам все это не очень понравилось, нам стали звонить — «не высовывайтесь». Окна били. Закрашивали зеленой краской фасады.

Г.Т.: Мы строим относительно немного и видим свою миссию в том, чтобы экспериментировать и задавать новую планку. Поскольку, если на рынке появляется объект нового качественного уровня, его проигнорировать уже невозможно, все равно придется подтягиваться до заданной высоты. Естественно, не всем это нравится.

У «АС-Кома» свои строительные мощности?

— Сначала были свои. А сейчас мы выполняем преимущественно функцию застройщика и управляющей компании. Почему? С опытом пришли к тому, что на качество архитектуры влияет не тандем «заказчик-строитель», а «архитектор-заказчик». Одновременно «АС-Ком» может вести примерно 3-5 и более объектов.

Почему специализируетесь на жилье? Больше возможности для эксперимента?

Г.Т.: Да просто рынок уже насыщен и «наелся» торговыми и офисными объектами. В Казани ощущается недостаток офисов класса А и малых офисных помещений. Но велик ресурс рядовых офисных площадей, с трудом продающихся.

В Казани элитное жилье по ряду пунктов ниже уровнем, чем в Москве, потому что у нас другой экономический контекст. Есть застройщики, которые строят «псевдоэлитное» жилье, но спрос на него невелик: во многих комплексах продано лишь 40% квартир.

Сейчас востребовано жилье эконом-класса и очень качественное жилье. Поэтому мы уже сегодня строим жилой комплекс с элементами «умного» дома — на ул. Муштари, на 52 квартиры. (Еще один проект «умного» дома в городе сейчас реализует «ТАИФ» — прим. ред.)

В какой момент вы поняли, что нужно создать эксплуатационную компанию для ваших домов?

В.Т.: Когда начали проектировать такие жилые комплексы, как «Панорама». Нам хотелось, чтобы экипировка была неординарна. В таких домах должно быть высококлассное оборудование. Резонно, что его надо передать в умелые руки. Поэтому мы решили взять на себя и эксплуатацию. Нельзя оставлять жильца один на один с домом. Это единственно приемлемый вариант для продаж жилья премиум-класса.

Г.Т.: В наших домах дорогостоящее и сложное оборудование. Сантехник «дядя Коля», персонаж советских ЖКО, с ним не совладает. В ходе такой «эксплуатации» можно потерять все оборудование.

«АС-Ком-сервис» работает на открытом рынке?

Г.Т.: Теперь да. Фирма была создана в 2003 г., накануне сдачи первого дома. Сейчас обслуживают 5 объектов.

Спрос на сервисную услугу для работы на открытом рынке пока не сформирован. «АС-Ком-сервис» окупается?

Г.Т.: Его жизнь, к сожалению, не усыпана розами, потому что еще не выработан позитивный образ такой организации и нет понимания необходимости ее услуг. В «Панораме» три дома. Два из них единодушно пригласили сервисную компанию. А в одном, на наш взгляд, неудачный состав жильцов, который осложняет жизнь этого дома.

Стереотип советских ЖЭУ преодолеть трудно, хоть мы и работаем с платежеспособным контингентом. Но спрос на сервис будет расти: в Казани появляется группа домов, которая скоро начнет нуждаться в таких услугах.

Какая из компаний самая доходная?

Г.Т.: Строительный бизнес самый рентабельный. Я еще раз хочу акцентировать: у нас нет цели работать на «вал». Было несколько лет, когда мы сдавали по 60-80 тыс. кв. м в год. Сегодня строим меньше примерно в два раза, поскольку интереснее создавать прецеденты. У нас своя ниша, достаточно надежная. Нам хватает.

Формирование вашей группы компаний закончено?

В.Т.: В ГК входят «ТМТ», «АС-Ком», «АС-Ком-сервис», агентство недвижимости и студия компьютерной визуализации и анимации. Сейчас мы формируем и оттачиваем деятельность УК в большей степени на своих проектах. На казанском рынке пока все сходит «и так», и большого спроса на услуги УК пока не ощущается, но мы рассчитываем на эволюцию рынка. Инвесторам и застройщикам придется повысить квалификацию.

Авторские требования

Поскольку Токаревы принципиально занимаются созданием архитектурных прецедентов в Казани, им приходится иметь дело с неприятием и плагиаторами. Они решили, что нужно защищаться от недобросовестных конкурентов. Гульсинэ и Виктор Токаревы считают, что неординарный архитектор отличается от рядового тем, что у него всегда в голове своя идея. А рядовые погружены в рутину расхожих идей и заимствований.

Вы считаетесь самыми высокооплачиваемыми архитекторами РТ. Сколько стоит у вас проект жилого дома?

Г.Т.: Вынуждена разочаровать — у нас очень прозрачная система оплаты, базирующаяся на нормах и рекомендациях. Чем сложнее и дороже объект, тем дороже проект. Мы зарабатываем по международной ставке, действующей и в России, — 4-10% от стоимости строительства. На один проект может уйти от 4 месяцев до года, а иногда и более.

Строители о вас говорят, что вы не ведетесь на требования заказчика. Но ведь можно так потерять клиента.

Г.Т.: У нас никогда не было недостатка в заказчиках. Наоборот, с нами работают сильные заказчики, понимающие, что мы боремся, в конечном счете, за их интересы.

Но в «Пирамиде» не все ваши задумки воплотились.

Г.Т.: Да, это так. Обыватель часто не понимает, что объект — это система, элементы которой нельзя растаскивать произвольно. Нельзя, к примеру, Джоконде усики пририсовывать.

Рядом с «Панорамой» фирма «Элгра» построила очень похожий дом, который, как я слышала, вы считаете скопированным с вашего.

Г.Т.: Вы правильно заметили «удивительную» схожесть с нашими объектами. Но наши дома были построены на 4 года раньше и в то время проектировщики указанных «похожих» домов являлись нашими сотрудниками, более того, одна из них моя дипломница.

У них был доступ ко всем нашим наработкам. Бывают в жизни каждого человека моменты, когда надо выбирать — совесть или деньги. Каждый делает свой выбор.

Как защитить свои разработки?

Г.Т.: Чтобы ответить на этот вопрос, я закончила юридический факультет университета. Специализация у меня как раз по защите интеллектуальной собственности. Дело в том, что юристы не понимают, где находится тонкая грань авторства различных участников, а архитекторы ничего не смыслят в юридических понятиях. Есть потребность в юристах, досконально разбирающихся в архитектурном творчестве и способных защитить авторство.

Архитектура инвестиций

Сейчас группа компаний архитекторов Токаревых расширяет географию своих проектов. Они выступают инвестором и застройщиком 18-этажного комфортабельного дома в Сочи. Одновременно Токаревы делают проект торгово-развлекательного комплекса для краснодарских инвесторов, многофункциональный комплекс «Зеленый театр» в Ростове-на-Дону и т.д. При этом в Казани не все их экспериментальные проекты получают признание.

— Наша история бизнеса немножко гуманитарная, потому что мы создавали бизнес не ради бизнеса, а чтобы иметь возможность реализации творчества. Бизнес — это опора для творчества, — объясняет Гульсинэ Токарева. — Архитектура — дорогостоящее удовольствие.

Наработанные в муниципальных структурах связи помогали бизнес строить?

В.Т.: Помогали тем, что я приобрел там управленческие навыки. Для архитекторов это вообще проблема. Поэтому у многих бизнес слабенько развивается. Связи не помогали — сейчас же новые ребята во все структуры пришли.

Почему проект застройки Правобережья «ТМТ» не был одобрен городскими властями? Он оказался слишком дорогим?

В.Т.: Вопрос интересный. Наш проект дважды экспонировался на Ярмарке недвижимости в Каннах, во Франции, в 2007 и 2008 гг. Когда мы свою работу уже сдали, вдруг появилась фирма NBBJ (США). Авторы проекта NBBJ — ландшафтники, а не градостроители. Поэтому у них в проекте пока просто картинки. Ни экономика, ни инженерия, ни транспорт серьезно не проработаны.

Кстати, наш проект нельзя назвать дорогим: стоимость одного кв. м составляет 19-25 тыс.

То есть NBBJ попала в конкурс по протекции?

В.Т.: Без комментариев.

Сейчас во многих крупных городах в моде иностранные и столичные архитекторы. Особенно там, где проекты, предполагающие использование новых технологий.

В.Т.: Иностранные архитекторы, с одной стороны, — это свежая кровь, незамыленный глаз. Другое дело, что иностранцы часто приглашаются просто ради того, что они иностранцы, для имиджа и пиара. В Казани они пока ничего интересного не сделали.

Ходят слухи, что под «Суворовским» ползет фундамент.

В.Т.: Мы проектировщики, а не застройщики на этом объекте, но могу сказать, что это безответственная ложь. Конструкция надежна. После катастрофы с «Трансваалем» ряд крупных общественных объектов Казани подвергли повторной экспертизе. Так что «Суворовский» прошел две экспертизы, и ни одного отрицательного отзыва не было. Ничего ползти там не может — очень длинные сваи пронизывают склон и опираются на коренные породы. Даже если смыть холм и оставить 5 м пустоты, здание будет стоять.

Сейчас много инвестируют в коттеджное строительство. У вас такие планы есть?

Г.Т.: Нет, в контексте крупнейшего города принципиально не хотим этим заниматься. Во всем мире сейчас идет тенденция противоположная, так называемая «пятая миграция». Люди возвращаются в города, потому что это более экономично и удобно. По нашему мнению, массовое коттеджное строительство — временное явление и, конечно, не решение проблемы доступного жилья.

Как вы относитесь к тому, что центр Казани разрешили застраивать высотками?

В.Т.: Безусловно, историческую застройку нужно беречь. И надо деликатнее относиться к центру. Но есть примеры, когда вовсе не высотки уродуют центр города. Например, тот же ТЦ «Кольцо»: по словам московских коллег, ничего «ужаснее» они не видели.

У вас есть видение облика Казани через 10 лет?

В.Т.: В идеале Казань должна быть гармоничной, соразмерной. Но у нас такое ощущение, что через 10 лет мы этого не увидим. Потому что нет единой и обдуманной градостроительной политики в городе. Во главе политики градорегулирования и формирования архитектурной среды нет профессионала, который бы имел системное видение градостроительных проблем и талантливо и грамотно управлял процессом их решения.