Коммерческая недвижимость-2011: рынок арендатора или арендодателя?

Если ранее рынок недвижимости Казани подогревался различными госпрограммами по социальной ипотеке, жилью ветеранам и т.п., то в прошлом году ситуация изменилась. По данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, жилье в Казани за десять месяцев 2010 г. подорожало на 7,2% — до 39,58 тыс. руб. за кв. м, и столица Татарстана вышла в лидеры роста цен на жилье в России. А за весь 2010 г. вторичная недвижимость в городе в среднем подорожала на 4565 руб. — с 35,66 до 40,23 руб. за кв. м. При этом с рынка коммерческой недвижимости уже давно не было хороших новостей.

Арендатор начинает
и выигрывает?

Рынок коммерческой недвижимости в Казани пока еще не восстановился — показателей 2007 г. достичь пока не удалось. «Многие арендодатели сегодня остаются на тех ставках аренды, которые арендаторам удалось добиться путем переговоров в кризис», — отмечает коммерческий директор УК «Идея Капитал» Андрей Гируцкий. Хотя спрос, по его мнению, постепенно оживляется. «Надо разделить недвижимость на сегменты, — добавляет руководитель Казанского юридического центра Джаудат Латыпов. — На мой взгляд, стрит-ритейл не то что не заметил кризиса, наоборот, спрос на качественные помещения на первой линии вырос — в кризис все захотели разместиться именно там».

По словам экспертов, до кризиса в Казани был рынок арендодателя. «Шел рост арендных ставок, что влекло за собой строительство новых интересных объектов. Резкое падение спроса, уменьшение грузопотоков, снижение дохода арендодателей привело к снижению арендных ставок и к тому, что многие недостроенные объекты были заморожены до неопределенных времен», — отмечает г-н Гируцкий.

«Действительно, многие компании свернули планы по развитию в Казани, приостановили работу. Но тут же мы увидели рост у их конкурентов. Менялись игроки, но большого падения спроса мы не заметили, — отмечает начальник отдела аренды девелоперской компании «Миллениум Зилант-Сити» Дамир Хамитов. — Наоборот, в кризис многие игроки стали экспериментировать в стрит-ритейле, арендуя помещения с отдельным входом на первых этажах жилых домов. Были неопытные игроки, они активнее экспериментировали. Мы даже получали предложения построить для сети магазинов у дома несколько отдельно стоящих зданий во дворах жилых кварталов».

Стрит-ритейл доказал
свою живучесть

До кризиса, в период бума торговых центров, рынок стрит-ритейла считался неперспективным. Но со временем участники отрасли увидели противоположную тенденцию — количество операций по вводу новых крупномасштабных объектов недвижимости практически сошло на нет, тогда как оборот помещений на первых этажах домов на первой линии не снижался.

Впрочем стоимость однокомнатной квартиры на первой линии на первом этаже жилого дома в проходном месте всегда превышала стоимость торговой недвижимости в любом торговом центре. «Ключевое слово — проходное место. С развитием рынка торговой недвижимости изменились типовые торговые коридоры, по которым шел массовый поток людей, — добавляет Андрей Гируцкий. — Большое смещение людей произошло в сторону торговых центров. Часть людей ушла с рынков в торговые центры. Некоторые стандартные потоки, которые были популярны 10-15 лет назад, такие как улица Московская, сошли на нет. Некогда популярная улица Баумана тоже переживает не лучший этап — отсюда рынок увела с собой молодежная тусовка, которая переместилась в ТРЦ «Кольцо». Дамир Хамитов предлагает смотреть на эту проблему шире. «У нас уникальный город: из его центра в течение одного-двух лет выселили все население разом, и весь центр опустел. А теперь обратный билет в него по карману только небольшому кругу покупателей жилья. То есть центр Казани вскоре будет своеобразной резервацией состоятельных людей», — отмечает он. Со временем, по мнению г-на Хамитова, Казань получит сверхпривлекательный район для инвесторов. «Как и во всем мире, люди будут торговать в подвалах центра, на первых, вторых этажах зданий и даже на козырьках подъездов», — добавляет он.

Другая ситуация в спальных районах города, где большая плотность населения. До кризиса спрос на такие помещения был волнообразным. Одними из первых заметный ажиотаж на рынке обеспечили салоны сотовой связи, затем это были игровые салоны, суши-бары. «Во время кризиса ничего не изменилось. Просто не было таких волн повышенного спроса, — поясняет Дамир Хамитов. — Перед кризисом сильно подогревали спрос аптеки, банки и финансовые компании, которые брали все более-менее подходящее по очень высоким ставкам». Сейчас, по его словам, волн по-прежнему нет, но цены уже вернулись на докризисный уровень.

Одним из крупнейших операторов торговой недвижимости в формате стрит-ритейла в Казани является компания «Миллениум Зилант-Сити». Поэтому вопрос участников дискуссионного клуба о средних ставках на аренду помещений адресован Дамиру Хамитову. «Цены на торговые площади, которые более-менее можно эксплуатировать, составляют от 500 руб. в месяц до бесконечности».

Спрос на квартиры на первых этажах домов на первой линии подогревают слухи о том, что к концу 2011 г. могут быть приняты поправки в жилищный кодекс, запрещающие перевод помещений из жилого фонда в нежилой. «В настоящее время активно скупается жилье на первом этаже. Первая линия всегда ей останется, если только не будет кардинально новой концепции застройки микрорайонов или изменений дорожной сети. Поэтому цены на такие квартиры выросли на 20-30% даже по сравнению с 2007 годом, — отмечает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. — Покупают их в основном инвесторы для последующей сдачи в аренду предпринимателям. К тому же чем меньше площадь помещения, тем более оно ликвидное».

Восстанавливается спрос
на качественное предложение

Рынок качественной торговой недвижимости тоже постепенно восстанавливается. «Появилось очень большое предложение от операторов, есть желающие на большие форматы площадей, активно интересуются первыми-вторыми этажами торговых центров, — отмечает замгендиректора ИСК «Тандем» Антон Семенов. — Примерно 15-20 западных торговых брендов готовы выйти в Казани уже сейчас. По мелкоформатным помещениям у нас есть не менее 200 арендаторов, готовых встать на них в любое время без потерь для арендодателей».

Ставки на аренду качественной торговой недвижимости в кризис тоже снижались или фиксировались для некоторых арендаторов, но теперь они начали расти. «Индексацию ставок в пределах инфляции арендаторы воспринимают нормально. Так же воспринимают депозиты и рост по эксплуатационным платежам. А посещаемость торговых центров восстановилась на уровень 2007-2008 гг.», — подчеркивает г-н Семенов.

По его словам, сегодня многим очень интересен формат DIY (do it yourself — товары для стройки и ремонта). «Когда мы два года назад начинали строить комплекс для оператора этого формата, нам говорили, что мы не сможем найти для него оператора. Мы нашли, и теперь еще несколько компаний пишут нам письма с предложением пустить их на эти площади».

Офисные центры
спасут парковки

Эксперты сошлись во мнении, что больше всего в кризис пострадал рынок офисной недвижимости. «Если рассматривать 2007 год или начало 2008-го, то на сегодняшний день спрос до значений того времени еще не восстановился, — отмечает Джаудат Латыпов. — Да, он растет. Если раньше, во время кризиса, арендаторы из больших помещений переезжали в малые, то теперь — обратная тенденция». Но ни по количеству сделок, ни по суммам, по его словам, рынок пока не на докризисном уровне.

С ним согласен Руслан Хабибрахманов. «Сейчас на рынке офисной недвижимости еще не закончился рынок арендатора — компании могут выбрать, где им разместиться на выгодных условиях, — отмечает он. — А арендодатель должен подходить к этому вопросу гибко, чтобы не пустовали помещения». Тем временем, по его словам, многие из невостребованных ранее площадей сегодня вновь начали пользоваться спросом и «заполняются на глазах».

По мнению экспертов, главной проблемой офисных зданий в центре Казани является отсутствие парковок. «Транспортная проблема губит центр. Это было и в период роста рынка. Тогда арендные ставки в офисных центрах в центре города падали со скоростью до 20% в год, а на окраине города росли», — отмечает Андрей Гируцкий. По его мнению, пример правильного решения и удачной реконцепции объекта — центр «Караван», который в прошлом году был преобразован из торгового в офисный. «Действительно, парковка — это очень большой плюс для офисного центра, неоспоримое конкурентное преимущество, — говорит представитель торгово-офисного комплекса «Караван» Анна Мурафа. — Проблема центра города — отсутствие достаточного количества парковочных мест. В ТОК «Караван» эта проблема не стоит, так как мы располагаем отдельным паркингом на 150 машино-мест».

Сергей Кощеев