эксперты Валерий Абсалямов президент Гильдии риэлторов РТ Дамир Абузяров гендиректор компании «Главстрой» Сурен Арутюнян гендиректор компании «Казань XXI век» Николай Григорьев заместитель гендирек
эксперты
Валерий Абсалямов
президент Гильдии риэлторов РТ
Дамир Абузяров
гендиректор компании «Главстрой»
Сурен Арутюнян
гендиректор компании «Казань XXI век»
Николай Григорьев
заместитель гендиректора ПСК «Симург»
Павел Кострикин
гендиректор компании «Солнечный город»
Иван Кузнецов
зав. кафедрой металлоконструкций и испытания сооружений КГАСУ
Олег Митюнин
начальник управления региональных исследований «АК БАРС Девелопмент»
Яакко Тойвонен
директор филиала компании «ЮИТ Лентек» в Казани
Айдар Фахрутдинов
директор по экономике компании «Кулонстрой»
Как застройщики решают проблему дефицита земли?
Чем Казань привлекает иногородних девелоперов?
Основную долю рынка занимают местные компании. На стадии строительства в черте города сейчас всего два проекта пришлых застройщиков: это жилые комплексы московской девелоперской компании «Солнечный Город» (316,5 тыс. кв. м заявлено к 2009 г., из них порядка 60 тыс. кв. м сдано в прошлом году) и «Современник» финской «ЮИТ Лентек» (129,3 тыс. кв. м должны быть сданы к концу 2012 г.).
Активно развивается загородное малоэтажное строительство, сейчас на разных стадиях реализации под Казанью находится порядка 15 централизованных коттеджных поселков в различных ценовых сегментах.
Президент Гильдии риэлторов РТВАЛЕРИЙ АБСАЛЯМОВговорит, что покупательская активность на рынке оставляет желать лучшего по причине низкого платежеспособного спроса. «Сейчас, как и в течение 2007 г., объемы продаж новостроек примерно в 10 раз ниже, чем были в пиковом 2006-м. Застройщики готовы двигаться в цене 7% и 12%, но это не стимулирует продажи. Стагнация продолжается», — сетует эксперт.
По мнению г-на Абсалямова, низкий платежеспособный спрос обусловлен тем фактом, что платежеспособные клиенты в основном уже купили все, что хотели, во время покупательского ажиотажа в 2006 г. К тому же, по его словам, отголоски ипотечного кризиса в Америке отразились на нашем рынке: получить кредит заемщику стало сложнее. «Если в 2007 г. до 50% сделок происходило по ипотеке, то сейчас — не больше трети», — делится г-н Абсалямов.
Между тем, объем предложения новостроек на рынке растет с каждым годом. По данным мэрии Казани, в 2006 г. в городе было введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 729,8 тыс. кв. м, в 2007 г. — 742,2 тыс. кв. м, 900 тыс. кв. м запланировано к сдаче в 2008 г.
Высокие объемы строительства — одна из причин стабилизации цен. По данным «Риэлт-портала», с января по апрель 2007 г. цены предложений на новостройки выросли на 5,5%, с апреля по сентябрь — снизились на 12,3%. До декабря выросли на 8%, вернувшись к уровню начала года — чуть больше 37 тыс. руб./кв. м. Сейчас эконом-жилье стоит 30-40 тыс. руб./кв. м, повышенной комфортности 40-70 тыс .руб./кв. м, и рост цен, по словам участников рынка, «не превышает темпов инфляции».
В Казань подтягиваются федеральные и иностранные компании-застройщики. Стагнация, коснувшаяся всех сегментов жилищного рынка, их не останавливает.
Так, финская «ЮИТ Лентек» уже возводит в Ново-Савиновском районе свой ЖК «Современник» (жилье бизнес-класса) — первую очередь с жилой площадью 26 032 кв. м планируется сдать до конца 2009 г. Краснодарский девелопер «Девелопмент-Юг» ранее заявлял, что к 2011 г. построит в Казани около 160 000 кв. м жилой недвижимости и займет 10% строительного рынка Казани, впрочем, о ценовом сегменте, в котором собирается работать, «Девелопмент-Юг» ничего не сообщает. Не меньший интерес к городу демонстрируют девелоперы малоэтажного жилищного строительства. В Казани создана управляющая компания ЗАО «РОДЭКС- ИАРТ» — региональное подразделение московской «РОДЭКС Груп». Сейчас компания ведет поиск земельного участка площадью от 20 га, где до конца текущего года начнет строительство коттеджного поселка.
СУРЕН АРУТЮНЯН, гендиректор компании «Казань XXI век» (возводит ЖК «Седьмое небо»), считает, что игроки стремятся зайти в Казань по нескольким причинам. «Во-первых, компании больше не хотят «толпиться» в городах с высокой конкуренцией и ищут новые рынки сбыта. Во-вторых, Казань — один из самых инвестиционно привлекательных городов-миллионников. Здесь стабильная экономическая и политическая ситуация, а деньги всегда тянутся туда, где для них созданы тепличные условия», — объясняет он.
«Пришлые девелоперы ориентируются не на сегодняшнюю ситуацию на рынке, который сейчас стагнирует, а на его перспективы, ведь все макроэкономические показатели у нас хорошие, — считает г-н Арутюнян. — В 2006 г. в период ажиотажа предложение было небольшое, и покупатели «смели» буквально все: «ленинградки» и даже «хрущевки». Сейчас в Казани строится много жилья, и потребителю есть из чего выбрать. Оживление рынка произойдет обязательно — за счет людей, избавляющихся от старых квартир и улучшающих свои жилищные условия».
По мнениюПАВЛА КОСТРИКИНА, генерального директора компании «Солнечный город», Татарстан почти по всем макроэкономическим показателям выгодно отличается от других регионов, однако цены на жилье здесь ниже, чем, к примеру, в Самаре или Пензе. Этот факт также может привлекать федеральных и иностранных игроков.
«По логике вещей, жилье в Казани должно стоить, как в Нижнем Новгороде, но этого пока не происходит. Значит, здесь есть задел для роста, что не может не радовать инвесторов и не огорчать покупателей», — делится он. «Можно назвать много причин, почему у нас одни из самых низких цен на жилье среди городов-миллиоников, считает г-н Абсалямов, — это и высокие объемы строительства, и местные социальные программы, например, соципотеки и ликвидации ветхого жилого фонда. Многим квартиры достались бесплатно или на льготных условия, что уменьшило число потенциальных покупателей».
«Пришлые компании займут какую-либо значительную долю на рынке жилищного строительства в одном случае: если смогут получить под застройку большой участок земли где-нибудь на окраине, ведь свободной земли в центре сейчас нет», — считаетОЛЕГ МИТЮНИН, начальник управления региональных исследований «АК БАРС Девелопмент».
По словамЯАККО ТОЙВОНЕНА, директора филиала компании «ЮИТ Лентек» в Казани, в основном местный рынок консервативен, и здесь превалирует предложение новостроек, возводимых с использованием проверенных технологий.
НИКОЛАЙ ГРИГОРЬЕВ, заместитель гендиректора ПСК «Симург», согласен — большая часть жилья в Казани по-прежнему возводится по традиционным технологиям — это кирпич и панель. «До 50% строящегося жилья — монолит, другая половина приходится на традиционные кирпич и панель. У нас на территории жилого комплекса «Казань XXI век», например, 60% домов построено с применением монолитной технологии. Остальное — кирпич, панель и каркас», — уточняет Сурен Арутюнян.
«Наш завод по производству несъемной опалубки загружен не более чем на 15%, учитывая, что стоимость и трудоемкость строительства при ее использовании на 25-30% ниже, чем при традиционном строительстве, а при многоэтажном строительстве этот разрыв существенно возрастает», — недоумевает Григорьев. Он сетует на консервативность местных участников рынка. Г-н Арутюнян считает, что застройщики не хотят рисковать, поэтому и выбирают проверенные временем технологии. «Неизвестно, как себя поведет та или иная, скажем, немецкая технология через 10 лет при нашем климате. На мой взгляд, все эти технологии должно испытывать государство, ведь оно заинтересовано в росте объемов жилищного строительства», — считает эксперт.
Среди наиболее заметных трендов рынка новостроек Казани можно назвать увеличение этажности жилых домов. Дефицит и дороговизна земли под застройку заставляет застройщиков «тянуться ввысь», чтобы повысить рентабельность возводимого жилья.
В настоящий момент в высотном и многоэтажном домостроении в Казани используются в основном технологии монолитного строительства. «Для возведения домов выше 15 этажей есть более совершенная технология, чем монолит, — строительство с использованием металлокаркаса. Несущие конструкции в таких домах имеют меньшие размеры, но при этом демонстрируют более высокую надежность. К сожалению, пока в Татарстане мы не имеем примеров подобного строительства», — отмечаетИВАН КУЗНЕЦОВ, заведующий кафедрой металлических конструкций и испытания сооружений КГАСУ, заслуженный деятель науки РТ.
«Учитывая, что за последний год металл подорожал на 140%, а за весну уже на 30%, применение металлокаркаса в многоэтажном и высотном домостроении — под вопросом. Назвать такую технологию экономичной уже нельзя, поэтому по-прежнему широко используется монолит», — говоритДАМИР АБУЗЯРОВ, гендиректор компании «Главстрой». Сейчас правительство думает над тем, как ограничить рост цен на металл, посмотрим, что из этого выйдет, заключает эксперт.
Сурен Арутюнян согласен: главным критерием выбора стройматериалов и технологий для генподрядчика была и остается экономичность.
По мнению участников рынка, в условиях, когда квартиры продаются с трудом, дополнительным конкурентоспособным преимуществом может стать качество возводимого жилья. «Распространенная проблема — низкое качество бетона, использующегося при монолитном строительстве, — говоритАЙДАР ФАХРУТДИНОВ, директор по экономике компании «Кулонстрой». — Через некоторое время такой дом может пойти трещинами. Многие казанские застройщики также сдают дома с некачественной внутренней отделкой — например, отваливается плитка в подъездах совсем новых домов. Из таких составляющих и формируется репутация застройщика». По словам г-на Фахрутдинова, иногда применение новых технологий дает экономический эффект почти сразу: плиты перекрытия, уложенные по финской технологии, делают потолки более ровными, и выравнивать их дополнительно не нужно. Это снижает расходы на данный вид работ на 10%.
«Использование новых технологий, несомненно, дает конкурентное преимущество на рынке, и, что самое главное, это преимущество — долгосрочное. Конечно, на первых порах использование новшеств и прогрессивных технологий и материалов приводит к удорожанию строительства и минимизации прибыли застройщика. Но именно так создается доброе имя и завоевывается доверие покупателей», — заключает г-н Тойвонен.
Участники рынка говорят, что в условиях низкого спроса на жилье и дефицита земель под застройку будет происходить вытеснение с рынка небольших игроков. Застройщики решают проблему нехватки площадок под застройку по-разному. Одни освобождают территории, расселяя жителей из ветхого жилья в новое, — так сделала компания «Бауэр-Казань» при строительстве ЖК «Чистое небо». Другой вариант — развивать новые территории, преимущественно на городских окраинах, что требует значительных инвестиций на начальном этапе на подведение коммуникаций, — по такому пути пошла компания «Казань XXI век», строящая ЖК «Седьмое небо».
Для застройщиков, осуществляющих не только девелоперские, но и подрядные функции, в перспективе есть еще один способ задействовать мощности своей компании — сотрудничать с муниципальной «Миллениум Зилант-Сити». Это крупный заказчик строительства жилых объектов, который предлагает возводить недвижимость на уже подготовленных муниципальных площадках. Так поступила, например, «Кама- СтройИнвест».
«Миллениум Зилант-Сити» проанонсировала несколько масштабных проектов по строительству жилой недвижимости. Например, реновацию территории трамвайного депо (площадь застройки — 12 га, площадь жилья — 200 тыс. кв. м), застройку Правобережья (300 га, предварительно — порядка 4 млн кв. м жилья), Квартала «Б» (10 га, жилая площадь неизвестна). Застройщикам, осуществляющим подрядные функции, «Миллениум Зилант-Сити» предлагает работать по схеме «заказчик-подрядчик». «КамаСтройИнвест» в партнерстве с этой компанией возводит жилой дом на ул. Фучика. Условия сотрудничества с компанией в «Миллениум Зилант-Сити» озвучить не пожелали, сославшись на то, что это является внутренней информацией.
«Если соотнести качество и объем участков, то у «Миллениум Зилант-Сити» однозначно больше привлекательных площадок, чем у какого-либо другого владельца земли в Казани», — считает Павел Кострикин. По его мнению, если у застройщика нет доступа к участкам, войти в партнерство с муниципальной девелоперской структурой — неплохой вариант.
Валерий Абсалямов говорит, что с землей ситуация тяжелая — посредников море, а предложений на рынке практически нет. «Редчайшие предложения — участки под точечную застройку. Средние цены — $400-700 за кв. м, если речь идет о центре, цена за 1 кв. м может доходить до $1 тыс., иногда выше», — делится он. Ситуация усугубляется тем, что городские власти решили бороться с отсутствием парковок в городе, возложив обременение по их строительству на застройщиков. Если раньше наличие автопарковки было конкурентным преимуществом того или иного проекта, то сейчас без необходимого количества машиномест госкомиссия просто не примет объект. Валерий Абсалямов: «Если грунты позволяют идти вниз, можно сделать подземную стоянку. А если нет, то наземная парковка будет сокращать площадь застройки, а ведь земля сейчас и так на вес золота».
Предложений по участкам действительно мало, но у Казани есть ресурсы для изменения этой ситуации, считает г-н Арутюнян. «Новым Генпланом, например, предусмотрен перенос предприятий из черты города в промзону. К тому же в Кировском районе сосредоточено немало ветхого жилья. Эти территории можно было бы освободить под застройку жилой недвижимостью», — говорит он.
Генплан предлагает участникам рынка еще один вариант: развивать городские окраины, что подразумевает строительство и подвод коммуникаций: газа, воды, электросетей. За получение дорогостоящих техусловий придется заплатить дополнительно. «Если государство не будет компенсировать хотя бы часть затрат на строительство коммуникаций, развитие окраин для застройщиков тоже будет малопривлекательно», — убежден Сурен Арутюнян.
Рентабельность рынка жилищного строительства снижается из-за сокращающихся объемов продаж: стройматериалы ежегодно дорожают, но компенсировать повышение себестоимости строительства за счет роста цен уже невозможно из-за низкого спроса. По данным Айдара Фахрутдинова, себестоимость строительства 1 кв. м жилого многоквартирного дома — 23 тыс. руб.
По словам г-на Фахрутдинова, ежегодный рост цен на стройматериалы в последние 5 лет составляет примерно 30%. По данным г-на Абсалямова, арматура в этом году подорожала примерно на 20%, кирпич — на 12-15%. «Мне кажется, сейчас создать покупательский ажиотаж на рынке и тем самым поднять цены на жилье уже ничто не в силах. Продажи не идут ни у кого — ни у «Унистроя», ни у «Баско», ни у небольших застройщиков. Говорить в такой ситуации о росте цен как минимум странно», — объясняет Валерий Абсалямов.
«Период стабильного развития рынка, когда застройщик мог оставаться конкурентоспособным лишь благодаря опыту и знаниям, в Казани прошел. Сейчас настает время более «дорогих» денег, более сложного доступа к земельным ресурсам. Если крупный девелопер переживет сложные времена за счет «накопленного жирка», то мелкий уже не сможет», — заключает г-н Кострикин.