Обзор:Агентства недвижимости

Казанский рынок риэлторских услуг переживает глубокий спад. Заметное падение спроса на недвижимость вылилось в существенное сокращение количества совершаемых сделок. Чтобы удержаться на рынке, агентства недвижимости ищут новые способы заработать. Тем не менее, согласно прогнозам экспертов, в ближайшие два года число игроков на местном риэлторском рынке сократится вдвое.

эксперты
Валерий Абсалямов
генеральный директор АН «Валери», президент Гильдии риэлторов РТ
Гульнара Тазетдинова
генеральный директор «Дом.ру» в Казани
Гульшат Фахруллина
заместитель директора компании «Финэксперт»
Руслан Хабибрахманов
директор АН «ФЛЭТ»
Айрат Хабибуллин
генеральный директор АН «Домус»
Адель Хасбиуллин
коммерческий директор АН «Мегалит»
Владислав Хорочкин
руководитель департамента недвижимости компании «Татконсалт»

почему
снизилась рентабельность риэлторского бизнеса
на чем
будут зарабатывать
агентства недвижимости
закрепятся ли
на местном рынке
московские агентства

Первой ласточкой приближающейся стагнации стало сообщение мэра столицы Ильсура Метшина в 2006 г. о намерении забирать у застройщиков 20% построенных квартир — в течение двух месяцев после этого цены на «первичку» выросли на 80%, следом «подтянулись» цены и на вторичное жилье. В 2007 г. рост продолжился, и к настоящему времени средние цены достигли 40 тысяч за квадратный метр нового жилья и 45 тысяч — за метр «вторички». «Казань, занимающая предпоследнее место в ПФО по уровню зарплат, оказалась абсолютно не готовой к таким ценам, — говоритАдель ХАСБИУЛЛИН, коммерческий директор АН «Мегалит». — Рынок встал. Чтобы поднять продажи, строители идут на скидки до 15% или объявляют акции «Квадратные метры в подарок». Однако это мало помогает — сегодня, по разным данным, не распродано порядка 70% новых квартир, а соотношение «спрос — предложение» как на рынке нового жилья, так и в сегменте «вторички» оценивается экспертами как «25 к 75».

Крупные агентства занимают 60% рынка

Собеседники «ДК» затруднились назвать точное количество агентств, которые сегодня работают в городе. По разным оценкам, их от 200 до 500. «Ри-элторская деятельность не подлежит обязательному лицензированию, каждую неделю в городе открывается и закрывается минимум одно агентство, поэтому даже опытные игроки не возьмутся оценить структуру рынка», — говорит Адель Хасбиуллин. — Агентства-однодневки играют по собственным правилам, работают по заниженным ставкам и, получив на нескольких сделках сиюминутную прибыль, сворачиваются». Точно проанализировать рынок, по мнению экспертов, не позволяет схема, по которой сегодня работает часть риэлторов. «Многие агентства представляют из себя кооперацию нескольких независимых маклеров — частных предпринимателей, — отмечаетГульнара ТАЗЕТДИНОВА, генеральный директор «Дом.ру». в Казани. — Директор АН заключает с ними агентский договор и привлекает их только на сложные или, наоборот, исключительно на простые сделки. Делается это, как правило, для снижения производственных затрат».

В лидерах рынка, чей годовой оборот составляет порядка 5 млн руб., по мнению экспертов, не более 15 агентств, среди которых АН «Авангард», «Флэт», «Домус», «Мегалит», «Риэлт-И», «Торговый дом недвижимости «Йорт», «Валери», МЭЛТ «ЮрИнфо», «Счастливый дом» и другие. По мнениюВладислава ХОРОЧКИНА, директора департамента недвижимости АН «ЮрИнфо» Группы компаний «Татконсалт», по совокупному обороту агентства-лидеры занимают 60% рынка. Эксперт отметил тенденцию к увеличению доли крупных агентств. «Хотя еще два года назад им принадлежала треть общего оборота», — говорит г-н Хорочкин. Продолжающаяся с 2006 г. стагнация на рынке жилой недвижимости и снижение покупательской активности привело к заметному сокращению сделок купли-продажи, вследствие чего доходы агентств упали минимум на 30%. Мелкие игроки, открывшиеся в этот период, не пережили кризиса и ушли с рынка. Крупные же агентства обладают большим запасом прочности, поэтому их число осталось неизменным.

Тем не менее даже у крупных АН резко снизилось число сделок. По оценке г-на Абсалямова, сегодня их совершается в 10 раз меньше, чем 2 года назад. Как следствие упала рентабельность риэлторского бизнеса. В 2006 г. она составляла порядка 90%, через год этот показатель снизился до 60%. Сегодня же рентабельность даже у крупных агентств не превышает 40%. Эксперты предрекают дальнейшее снижение рентабельности. «Думаю, в течение ближайших пяти лет мы придем к общеевропейскому показателю, который не превышает 15%», — дал прогноз Владислав Хорочкин.

На рынке «первички» жесткую конкуренцию риэлторам составляют отделы, созданные при компаниях-застройщиках для продажи квартир в новых домах. По оценкам аналитиков, самостоятельно застройщики продают от 70 до 90% построенного жилья. «Как правило, такие структуры «вырастают» из юридических служб компании-застройщика, — поясняет г-жа Тазетдинова. — Их основу составляют штатные юристы, которые, помимо оформления сделок, выступали в качестве риэлторов. Впоследствии подобные «дочки» могут отделиться от головной компании и, пользуясь раскрученным именем застройщика, самостоятельно выйти на риэлторский рынок».

Риэлторы теряют эксклюзивные договоры и банковское вознаграждение

Из-за финансового кризиса банки — сначала местные, а затем и московские — повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили андеррайтинг . «По нашим данным, во II квартале из всех одобренных нами кредитов 60% составляли ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья, — говоритГульшат Фахруллина, заместитель директора компании «Финэксперт». — По итогам III квартала этот показатель снизился до 53%. Сегодня ставки в некоторых банках уже вернулись на уровень 1998 г.»

С этим мнением согласен и г-н Хорочкин: «Еще в августе доля ипотечных сделок в портфеле агентств составляла до 50%. Пока рано делать прогнозы, какого уровня она достигнет к декабрю, однако я не исключаю, что эта цифра снизится до 30%, а ставки по ипотечным кредитам могут вырасти до 20%. Для подавляющего большинства ипотека окажется недоступной. Покупать квартиру в кредит станут лишь те, кто остро нуждается в жилье и готов пойти на такие банковские условия», — отметил аналитик. Солидарен с коллегой иАйрат ХАБИБУЛЛИН, генеральный директор АН «Домус»: «Вторичное жилье пользуется пусть невысоким, но стабильным спросом. Поэтому сегодня, когда вкладываться в акции или валюту опасно, «вторичка» является наименее рискованным инвестиционным объектом недвижимости», — поясняет эксперт. В связи со значительным сокращением доли ипотечных сделок риэлторы, скорее всего, лишатся вознаграждения от банков за приведенных заемщиков. «Распространяться такая практика стала недавно, в конце 2007 — начале 2008 гг., в основном среди федеральных банков и банков с участием иностранного капитала, — отмечает г-н Хабибуллин. — Но если банки сворачивают свои ипотечные программы, о каких процентах риэлтору может идти речь?» — уверен г-н Хабибуллин.

Не скрасит жизнь казанским риэлторам и предстоящая Универсиада. Под коммерческие проекты — рестораны, гостиницы и Большую студенческую деревню — придут большие федеральные деньги, однако по завершении соревнований рынок получит дополнительные объемы жилья. «Из-за высоких рисков спрос на строящуюся недвижимость — как жилую, так и коммерческую — резко упал. Теперь эксклюзивные договоры будут уместны только в том случае, если у инвестора или застройщика уже есть готовые объекты. Это не касается агентств, которые аффилированы при компаниях-застройщиках, таких как «Риэлт-И», «Унистрой-Риэлт», «Грань-Риэлт», а также компаний, активно сотрудничающих с банками, к примеру, АН «Прогресс», — полагает г-н Абсалямов.

Наконец, риэлторы могут потерять деньги, которые приносили им эксклюзивные договоры с застройщиками и инвесторами на объекты, находящиеся в стадии строительства. К примеру, со строительной фирмой «Прогресс» активно сотрудничало АН, входящее в группу «Финансы и недвижимость», продажу объектов ИАРТ осуществляло агентство «Риэлт-И». «Застройщики, инвесторы и девелоперы перестанут заключать договоры на то, что еще не сдано, а будут сами регулировать продажи», — полагает г-н Хабибуллин. Игроки рынка полагают, что теперь эксклюзивные договоры будут уместны только в том случае, если у инвестора или застройщика уже есть готовые объекты.

Число агентств сократится вдвое

В сложившейся ситуации заметную часть прибыли АН составляют так называемые «горящие» сделки. «Избыток предложения иллюстрирует следующая, весьма типичная сегодня картина. Потенциальные покупатели, даже не заходя в подъезд, говорят: «Минус 100 тысяч — заходим и смотрим. Нет — до свидания». В квартире торг может быть продолжен. И это при том, что еще два года назад скидка в 30 тысяч на трехкомнатную квартиру считалась фантастической», — комментируетВалерий АБСАЛЯМОВ, президент Гильдии риэлторов РТ, генеральный директор АН «Валери». — В таких условиях риэлторы будут просто «продавливать» клиента. Безусловно, на горящей сделке агент заработает меньше, однако это лучше, чем не получить вознаграждения вовсе».

Сохранить позиции на рынке агентства недвижимости смогут, развивая ранее непопулярные направления. Так, г-н Хорочкин выразил уверенность, что АН существенно расширят область оказываемых юридических услуг в сфере недвижимости: «Это все, что связано с приватизацией, межеванием земельных участков, «дачной амнистией», оформлением дарственных и завещаний, вступлением в права наследования и т. д.»

Аналитики также отмечают возросший спрос на земельные участки и связывают это с вступлением в силу нового Земельного кодекса и принятого следом Закона о дачной амнистии. «В районах, прилегающих к Казани, огромные участки переводятся из земель сельхозназначения в земли поселений, — комментирует Адель Хасбиуллин. — Это повышает спрос на них, как следствие — растет ликвидность таких участков». Г-н Хорочкин, в свою очередь, отметил повышенный интерес к Верхнеуслонскому району: «Как только было заявлено о строительстве нового моста через Волгу, земли на правобережье стали активно скупаться».

Многим агентствам, ранее пренебрегавшим работой в сфере аренды жилья, придется заявиться и в этом сегменте. «Сегодня рынок аренды, пожалуй, единственный, где спрос существенно превышает предложение, — говорит Гульнара Тазетдинова. — Люди, не имеющие возможности приобрести за «наличку» или по ипотеке собственное жилье, вынуждены его снимать».

Наконец, весьма перспективным аналитики считают направление зарубежной недвижимости, которое крупные АН стали развивать 2 года назад. «Заметно возрос интерес к турецкой недвижимости, — уточняет Адель Хасбиуллин. — Цены там ниже, чем на аналогичные позиции в Казани. Однако серьезным тормозом для развития этого сегмента является отсутствие нормального аэропорта в Казани. В октябре закрываются все прямые турецкие рейсы, а лететь через Москву неудобно и затратно».

Впрочем, по единодушному мнению экспертов, даже развивая «альтернативные» направления, АН не смогут компенсировать потери, связанные со спадом продаж объектов недвижимости. Согласно прогнозам, в ближайшие 2-3 года за счет консолидации рынка и закрытия компаний число игроков на рынке сократится вдвое. «Укрупнение неизбежно, — говорит Владислав Хорочкин. — Для малых агентств это единственный способ остаться в игре. Только слияние с крупной компанией позволит им, пусть и не в прежних объемах, получать прибыль».

В объединении компаний эксперты видят и возможность влиять на рыночную ситуацию. Валерий Абсалямов приводит в пример московский риэлторский рынок: «В столице практически не осталось «мелочи», все играют по единым правилам. Безусловно, высокий спрос на жилье в столице отчасти держится за счет постоянного притока людей. Однако именно благодаря общей политике в Москве наблюдается картина, обратная местной, — соотношение «спрос — предложение» оценивается как 75/25».

На местный рынок заходят московские и иностранные бренды

Эксперты полагают, что приход на казанский рынок московских и зарубежных игроков мог бы сыграть на руку местным риэлторам, может сделать тарифную политику на местном рынке прозрачной. Однако кризис на рынке недвижимости станет серьезным препятствием для региональной экспансии брендов. Федеральные игроки рассчитывают «оттянуть» на себя так называемый миграционный сегмент — клиентов, меняющих место жительства. Однако, по мнению аналитиков, даже за столь неболшую долю рынка им придется серьезно бороться с местными игроками. Айрат Хабибуллин: «Закрепиться здесь москвичам помешает не только общая ситуация на рынке. Федеральные игроки будут испытывать серьезную кадровую проблему, поскольку вознаграждение столичных риэлторов существенно отличается от системы оплаты местных. В Москве сотрудник АН получает оклад плюс очень небольшой процент от сделки. Проценты местных риэлторов существенно выше, но, как правило, нет ставки».

Напомним, в апреле федеральная сеть «Дом.ру» продала в Казани первую франшизу. В августе открылось представительство АН «МИАН», рассчитывающего к концу 2009 г. контролировать 5% рынка. Тогда же была продана первая франшиза израильского «Хирша» (всего сеть планирует продать 11 франшиз, чтобы через 3 года занять треть местного рынка вторичного жилья). О своем намерении работать в Казани сообщили и другие федеральные сети агентств недвижимости. Уже выставлены на продажу франшизы компании DOKI International Realti и американская риэлторская сеть CENTURY 21.

Эксперты объясняют интерес москвичей к региону обострением конкуренции в столице. «Заход московских игроков следом за девелоперами и банками вполне закономерен. В Москве и Санкт-Петербурге игроки ведут серьезную борьбу за каждую десятую процента рынка. Интерес к Казани, которую называют «городом университетов», объясняется еще и большим притоком в город студентов, — говоритРуслан ХАБИБРАХМАНОВ, директор АН «ФЛЭТ». — Однако вряд ли региональная политика обойдется им малой кровью».

В частности, многие аналитики убеждены, что АН, открытые по франшизе, окажутся нежизнеспособными. «Во-первых, франшиза федеральных и зарубежных сетей агентств достаточно дорогая, — говорит г-н Хабибрахманов.- Во-вторых, агентству с именем ни к чему уходить под чужой бренд. Новичку же закрепиться на рынке только с помощью бренда не удастся». Наконец, по мнению собеседников «ДК», объем и специфика местного риэлторского рынка не позволит москвичам «развернуться» в Казани. «Не говоря уже о ценах на недвижимость, здесь совершенно другие агентские ставки, — поясняет г-н Абсалямов. — Ни одно уважающее себя АН в Москве не работает меньше чем за 7% от суммы сделки. Для Казани 5% — это потолок, в среднем же местные риэлторы берут 2,5-3%. Отработанные технологии, которыми так гордятся федералы, отработаны для Москвы и отчасти для Санкт-Петербурга. В Казани же можно применить в лучшем случае лишь выдержки и детали», — убежден эксперт.

Айрат Хабибуллин:«Кризис на рынке недвижимости станет серьезным препятствием для региональной экспансии федералов».

Валерий Абсалямов:«Львиная доля построенных к Универсиаде жилых и коммерческих площадей будет выставлена на свободную продажу, что приведет к еще большему застою».

Владислав Хорочкин:«В ближайшие 5 лет рентабельность агентств упадет до общеевропейских 15 %».