Прежние критерии выбора элитного жилья в Казани перестали работать, считает председатель правления Союза архитекторов РТ Виталий Логинов. Деловая элита больше не стремится в центр города.
Отток казанской элиты за город начался сравнительно недавно. Но тенденция уже стала очевидной, считает Виталий Логинов. Шикарные апартаменты в центре Казани простаивают по ряду причин. И одна из них — отсутствие комфортной среды вокруг домов, которые именуются застройщиком элитными. А еще многих потенциальных жильцов разочаровывает внутреннее содержимое: огромные квартиры оказываются нефункциональными и неуютными. Застройщик часто навязывает покупателю свое собственное видение комфорта.
Хозяин не использует и половину площади
Состоятельные люди сейчас все чаще заказывают небольшие квартиры, поделился с «ДК» своими наблюдениями Виталий Логинов. Главный критерий — удобство нового жилья, чего, оказывается, не всегда можно достичь в огромных квартирах.
Опрошенные «ДК» эксперты рынка говорят о том, что особого спроса на элитное жилье в центре Казани сейчас не наблюдается.
— Это и неудивительно.
Почему?
— Опоздали застройщики. Практически все обеспеченные граждане жилье нового уровня уже построили или купили. Сейчас идет другая волна: жилье с большой площадью стремятся продать, а взамен приобрести более компактное, но комфортное. Гигантские метражи уже многих смущают. Заказы, с которыми мы сейчас работаем в нашей мастерской, это проектирование 2-комнатных квартир — не больше 50 кв. м, 3-комнатных — не больше 80 кв. м. Основной критерий современного жилья — удобная планировка. И такое жилье пользуется хорошим спросом.
У нас же в элитном сегменте до сих пор строят по 280 кв. м. Купивший такую квартиру хозяин не использует и половины площади. И зачем переплачивать за лишний метраж, причем в квартире, какой ее увидел застройщик, а не сам жилец?
В недавнем времени появилась другая тенденция. Те, кто любит жить с шиком и может себе это позволить, начали строить усадьбы. В пригороде, в 20‑25 км от Казани покупают земельные участки и ставят на нем нормальный особняк. И получается гораздо комфортнее, чем в центре Казани. Потому что здесь какой комфорт? Пробки, шум, проблемы с парковочными местами.
Один из участников рынка, директор строительной компании, рассказал, что, получив участок на углу Московской и Чернышевского, в проекте сразу сделал упор на однокомнатные квартиры сравнительно небольшой площади. И это несмотря на дорогие отделочные материалы и установку в доме автономных систем. А иначе, говорит, продавать квартиры пришлось бы несколько лет.
— Застройщик рассудил верно. Один наш заказчик, просчитав эффективность вложения средств в строительство жилья на современном этапе, заказал нашей мастерской проект жилого дома, в котором будут в основном однокомнатные квартиры и несколько двухкомнатных. И инвесторы предпочитают небольшие квартиры, чтобы в случае чего их можно было быстро продать.
Во многих семьях сейчас часто наблюдается такая ситуация. Супругам в районе 50 лет, детям — 20-25. Причем, наверное, 40% таких детей живут припеваючи за счет родителей. Стремление молодежи жить отдельно родители поддерживают и начали покупать своим детям скромные по габаритам квартиры-студии.
А многие люди, живя за городом и работая в Казани, имеют небольшую 1-2-комнатную квартирку. Чтобы было где переночевать в городе в случае необходимости.
И какова, на ваш взгляд, сейчас доля обеспеченных людей, предпочитающих элитному жилью в центре пригород?
— Точно не скажу, но тенденция стала уже очевидной. Был момент, когда все стремились устроиться в центре города, думая, что здесь будет лучше. А лучше здесь не будет. Пробки, невозможность подъезда. Хотя те, кто уезжает в сторону Высокой горы, Залесного, могут так же по 1,5-2 часа потерять в пробках.
То есть состоятельным людям еще не всякий пригород подойдет?
— В этом отношении более предпочтителен, конечно, Лаишевский район. Недавно был в Зимней Горке. Это немного дальше аэропорта, за Сокурами. Прекрасный коттеджный поселок. Единственное, о чем там все жалеют: дают очень маленькие участки — по 8 соток, по 9 соток. А должен быть надел соток в 40. Чтоб и здание построить, и вокруг организовать пространство — парк разбить, сад. Уверен, что стремление будет именно к этому.
Бизнес уезжает подальше от элиты
Определяя критерии элитного жилья, казанские архитекторы расходятся в мелочах, но солидарны в главном: элитность в Казани пока ограничивается пределами одного двора. В городе нет ни одного цельного участка, который можно было бы назвать элитным микрорайоном.
Архитекторы Виктор и Гульсинэ Токаревы, когда речь заходит об элитной недвижимости, ссылаются на московский опыт: там в основу оценки элитности положены целых 24 критерия. Так ли нужны они, чтобы причислить дом к премиум-классу?
— Думаю, большой метраж, фигурирующий в списке критериев, — точно не признак элитности. Я уже упоминал тенденцию сегодняшнего дня: покупать то количество квадратных метров, которое необходимо тебе лично для комфортного проживания. Это в 90‑е гг. у обеспеченной части населения сложился такой критерий элитного жилья: чем больше — тем лучше. Вот и делали квартиры сразу по 280-350 кв. м.
На самом деле ключевой момент элитности — кстати, Токаревы придают ему очень большое значение — кто и как обслуживает мой дом. Проживание должно быть удобным, спокойным и безопасным. Мне удобно, когда мой ребенок играет в закрытом дворе. Я за него спокоен. За ним присматривает служба безопасности. Точнее, элитный дом должен быть с идеальной средой обитания внутри.
Лет 10‑12 назад за администрацией Советского района возвели дом с бассейном, рестораном, кафе, саунами и тренажерным залом — это было новшеством для Казани. Всемирно известный архитектор Ле Корбюзье в 1927 г. начал строить в Москве здание Центросоюза или «дом нового типа», где ты можешь сдать ребенка в детский сад и уйти вечером отдыхать, у тебя внизу есть столовая, ресторан, спортзал.
Или еще один казанский вариант — зеленый, как его уже прозвали, дом на Гоголя. Я не был внутри, но представляю, что квартиры там под 1000 кв. м. Есть и бассейн, и тренажерные залы. Но это не элитное жилье. Хотя далеко не каждому оно по карману.
Почему, на ваш взгляд, этот дом не дотягивает до элитного? Вроде все внутри есть, высокий сервис.
— У нас ведь как часто получается: застройщик берет отдельно взятый дом в центре и объявляет его элитным. Но этот дом, пусть сам по себе даже очень комфортный, не работает в системе микрорайона, не говоря уже о городе в целом. Мы хотим обособиться и говорим, что это хорошо. И я понимаю: действительно, есть люди, у которых имеется возможность не отдавать ребенка в садик, нанять вместо этого няню, гувернера, но это маленькая прослойка, которую можно назвать элитой. Или, скажем так, людьми более высокого достатка. Но оказываясь за воротами, они попадают на те же дороги, идут в те же магазины. Потому что цельного, отдельно взятого элитного микрорайона просто нет! Есть застроенные отдельными домами участки.
Хорошо ли, плохо ли, но в советское время все считалось. Считалось количество парикмахерских, аптек, гаражей, школ, детсадов на каждого человека. Работало понятие «ступенчатость обслуживания населения». Вам хлеб и молоко нужны каждый день? Значит, они должны быть в шаговой от вас доступности. Комфортность проживания людей в этом и заключается.
Сейчас, к сожалению, все это игнорируется. Если есть участок, его надо прибрать к рукам, построить и продать как можно дороже. И если посмотреть на наш центр, то здесь даже элементарных гастрономов мало. И работают в основном те, что существовали там еще с советских времен.
Получается, предприниматели совсем не рвутся обслуживать элиту?
— Конечно. Это очень дорого. У нас бутики, чтобы уменьшить размер арендной платы уезжают на периферию.
Дворцам «Антики» место в лесу
Превратить архитектурные изыски в излишества очень легко. Достаточно построить очень красивое здание не в том месте, отметил г‑н Логинов. Он считает, что строители современных дворцов слабо учитывают урбанистику — то, как тот или иной объект вписывается в существующую городскую среду.
Если центр не элитным жильем застраивать, то чем тогда? Понятно же, что многоэтажками, как в спальных районах, старую Казань не застроишь.
— На Западе производится обычная реставрация исторического центра. И там располагаются банки, бутики, кафе. За рубежом не зря придумали города-спутники. Но в городах-спутниках должны быть созданы все условия для комфортной жизни. Маленький магазин, детсад, фитнес — сейчас модно вести здоровый образ жизни. Но государство не будет в это вкладываться, и частные инвесторы на первых порах — вряд ли.
То есть, центр надо все‑таки освобождать от жилой застройки? А как же попытки ряда ваших коллег строить помпезные здания «под старину»?
— Мне нравятся дома «Антики». Но они стоят не на своем месте. Там живут богатые люди. Они могли себе позволить вынести это жилье, условно говоря, к Глубокому озеру. Поставить его прямо в лесу. И доступность — всего 15 минут до города. Тогда это смотрелось бы нормально.
А что с местом, которое «Антика» застроила, не так?
— Нельзя было спорить с Кремлем. Это какую ответственность надо иметь! Получилось, что с одной стороны у нас русский архитектурный ансамбль 16 века, а с другой — пышная французская архитектура. Очень красивая. Но смотрится не гармонично. Потому что во Франции она традиционно парковая. Такие дворцы обычно строились в глубине огромного парка, к ним тянулись классические аллеи.
На набережной, по крайней мере, примерно так сейчас и пытаются сделать.
— Это начали делать уже после застройки, когда проект стали критиковать. А до этого там было просто здание. А остальные три дома? И еще один дом стоит за Кабмином, где вообще нельзя было строить. Хотя я этих ребят из «Антики» знаю и очень уважаю. Это классные мастера. Они первыми начали строить в Узбекистане, Казахстане виллы богатым людям. Потом их притянули сюда. Я не отрицаю: делают очень красивые вещи. Но помимо архитектуры есть еще понятие урбанистики. До второго мы пока еще не доросли. Городу надо было раскрыть им глаза и дать другие участки, где здания смотрелись бы логично.
Но престижным-то считалось именно там, у Кремля.
— Что поделать, менталитет.
А насколько этот менталитет помогли изменить прогулки президента РТ Минниханова по историческому центру? Насколько я помню, под заморозку попало свыше 120 объектов.
— Тут возникла такая проблема. Сейчас каждый проект здания в центре рассматривается сначала градостроительным советом, в котором два лауреата Госпремии, семь заслуженных архитекторов Татарстана, два заслуженных архитектора России, а потом ложится на стол чиновникам. И когда градсовет говорит, что проект приемлем, а чиновники его зарубают, получается довольно грустно. Спрашивается, зачем тогда нас всех по семь лет учили? Считаю, что профессионалам нужно доверять.
Виталий Логинов
Председатель правления Союза архитекторов РТ, руководитель архитектурно-проектной мастерской «ВЕЛП»
Родился: 20 марта 1950 г.
Образование: Казанский строительно-инженерный институт, архитектурный факультет.
Карьера:
1973–1990 гг. — архитектор Ленинского района Казани.
1990–1992 гг. — заместитель главного архитектора.
1992–1995 гг. — главный архитектор Казани.
1994 г. — организовал персональную творческую мастерскую «ВЕЛП».
1995–2005 гг. — заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства при главе администрации Казани.
2006 г. — председатель правления Союза архитекторов РТ.