Премиальные офисы оказались аутсайдерами «народного» рейтинга «ДК»

Если бы в свое время компания миллиардера Алексея Семина не стала активно реконструировать бывшие фабрики и заводы, казанским компаниям было бы негде снимать офисы. Никто не помнит официальных названий этих офисных центров, но все знают офисы «на Клары Цеткин» или «Журналистов, 2а». Но и сегодня с появлением специализированных и качественных площадей спрос на аренду в зданиях группы ASG довольно устойчивый. Да и, например, в Кировском или Советском районе арендаторам некуда деваться, т.н. «семинские офисы» - это единственное предложение в этих районах.

Хотя там, где арендаторам есть из чего выбрать, они предпочитают более высокую классность. Девелоперы это хорошо понимают, из тех объектов, которые заявлены к вводу в эксплуатацию в 2014 г., лишь один - класса «С». А из введенных в 2013 г. – ни одного. Спрос на класс «А» очень высокий - все, что строится, арендаторами разбирается довольно быстро, говорят эксперты (подробнее читайте на стр. 24).

Конечно, к офисным центрам у арендаторов и экспертов довольно много претензий, что видно из «Народного рейтинга», который «ДК» составил в рамках спецпроекта. На первом мы составили список офисных центров классов «А», «В», «В+», официально классифицированных Гильдией управляющих и девелоперов. Это отдельно стоящие офисные здания. Не рассматривались офисные помещения в жилых комплексах и торгово-развлекательных центрах, с арендопригодной площадью менее 2,5 тыс. кв.м. После этого мы попросили представителей бизнеса (крупный, средний и малый бизнес, федеральные и локальные компании) оценить офисные центры, в которых они арендуют или арендовали помещения за последние три года. Критерии были выбраны следующие: транспортная доступность здания, наличие удобной парковки, уровень инфраструктуры (инженерные коммуникации и услуги содержания), работа управляющей компании, соответствие уровня арендной ставки классу здания. Представителям бизнеса предстояло оценить по шкале от 1 до 5 свой бизнес-центр по каждому из критериев (1 балл – самая низкая оценка). В итоговом рейтинге представлены 15 бизнес-центров на основании средневзвешенной оценки.

Просторные парковки делают успех

Как видно из рейтинга, несмотря на то, что казанцы любят размещать офисы поближе к центру (см. опрос арендаторов на стр.20) и в офисах класса «А», только один из бизнес-центров этой классификации оказался на верхних строчках рейтинга – «Татария» (хотя с классностью этого бизнес-центра есть определенная путаница - на сайте компании указан "А", Гильдии управляющих и девелоперов - "В+", в материалах Develop Group снова "А"). Сыграло роль, что у него все в порядке с парковкой и транспортной доступностью. «Татария» находится в отдалении от загруженного центра, хотя в непосредственной близости от него. Этот факт, похоже, нивелировал даже проблему того, что здание расположено на оживленной улице, где часто собираются пробки. Другой БЦ класса «А» - «Корстон» - находится вблизи «Татарии», и арендаторы тоже максимальным баллом отмечают транспортную доступность. Но на низкие позиции «Корстона» в «народном рейтинге» повлияла проблема с парковкой. Арендаторы высказывали недовольство тем, что с вводом нового подземного паркинга управляющая компания предлагает им оплачивать его (и надземный паркинг тоже), подписывать новый договор. И хотя это, по словам экспертов, цивилизованный способ решения вопроса, видимо общее недовольство арендаторов сказалось и на оценке качества управления, и соответствия цены аренды классу офиса. Диапазон цен за кв. м здесь 1100-1500 руб. кв. м.

Примечательно, что победитель народного голосования – бизнес-центр «Химград» - находится в большом отдалении от центра Казани, фактически на выезде из города. Но арендаторы благожелательно настроены к управляющей компании, очень довольны просторной парковкой, где места хватает не только сотрудникам, но и всем клиентам. Самую низкую оценку арендаторы поставили «Химграду» за арендную плату, но на фоне остальных высоких оценок бизнес-центр все равно вышел в лидеры. Впрочем, в целом арендные ставки у «Химграда» даже ниже, чем в среднем по рынку (из предложенного на сайте бизнес-центра сейчас офисы по ставке от 400 до 850 руб./кв.м).

Парковка, как стало понятно из опроса, - один из самых значимых факторов, которые влияют на удовлетворенность арендаторов своим офисом. Так, минимальный балл за парковку, поставленный БЦ Benczedi, портит ему всю картину в «Народном рейтинге». Та же проблема у «Каравана», «Булака», которые тоже находятся в центре в зоне запрещенной парковки. И если сотрудники еще знают, куда пристроить свой автомобиль, то клиентам часто приходится отказываться от поездки в офис партнера. На первый взгляд, у бизнес-парка «Островский» ситуация схожая, но она принципиально более благоприятна, поскольку в непосредственной близости от него сразу несколько платных паркингов. Соответственно и балл в рейтинге по этому критерию выше вдвое.

Брать что дают

А вот качество инженерного оснащения здания у арендаторов не вызывает больших эмоций: уровень удовлетворенности коммуникациями у арендаторов почти всех офисов на среднем уровне. Вероятно потому, что средний арендатор нетребователен к оснащению офиса и даже западные компании, заходя в Казань, не претендуют на большее, чем есть в стандартном предложении крупных офисных центров класса «А», считают опрошенные «ДК» эксперты.  Хотя есть и исключения. Арендаторы Meggapark совсем недовольны коммуникациями, правда и остальные оценки у этого бизнес-центра ниже среднего. При этом загрузка Meggapark по данным Develop Group более 70%, что считается приличным показателем, хотя стоимость арендной платы здесь по мнению участников рынка, да и самих арендаторов, завышена (600-980 руб./кв.м).

Причина того, что арендаторы соглашаются на условия, которые их не очень устраивают - низкая обеспеченность качественными площадями периферийных районов Казани, в результате чего даже недовольные арендаторы остаются лояльными родному офисному центру. Высокие оценки «Химграда» в «Народном рейтинге» подтверждают прогнозы экспертов еще восьмилетней давности. Спрос уводит девелоперов в Кировский, Советский районы Казани, Азино. Из офисных центров, которые девелоперы намерены сдать в эксплуатацию в 2014 г., только один (Московская, 21) расположен в центре.  Участники рынка с любопытством ждут, как на общую ситуацию повлияет ввод площадей в «Смарт Сити» и «Иннополисе» в пригороде Казани. С их появлением на рынке появится предложение офисов класса «А» и «В» в несколько десятков тысяч метров. 

НАРОДНЫЙ РЕЙТИНГ