Подписаться
Курс ЦБ на 17.05
80,76
90,70

Премиальные офисы оказались аутсайдерами «народного» рейтинга «ДК»

Экспертами выступили сами арендаторы офисных площадей. Оказывается, премиальные офис-центры с современной инфраструктурой хоть и привлекают арендаторов, но получают не самые высокие оценки.

Если бы в свое время компания миллиардера Алексея Семина не стала активно реконструировать бывшие фабрики и заводы, казанским компаниям было бы негде снимать офисы. Никто не помнит официальных названий этих офисных центров, но все знают офисы «на Клары Цеткин» или «Журналистов, 2а». Но и сегодня с появлением специализированных и качественных площадей спрос на аренду в зданиях группы ASG довольно устойчивый. Да и, например, в Кировском или Советском районе арендаторам некуда деваться, т.н. «семинские офисы» - это единственное предложение в этих районах.

Хотя там, где арендаторам есть из чего выбрать, они предпочитают более высокую классность. Девелоперы это хорошо понимают, из тех объектов, которые заявлены к вводу в эксплуатацию в 2014 г., лишь один - класса «С». А из введенных в 2013 г. – ни одного. Спрос на класс «А» очень высокий - все, что строится, арендаторами разбирается довольно быстро, говорят эксперты (подробнее читайте на стр. 24).

Конечно, к офисным центрам у арендаторов и экспертов довольно много претензий, что видно из «Народного рейтинга», который «ДК» составил в рамках спецпроекта. На первом мы составили список офисных центров классов «А», «В», «В+», официально классифицированных Гильдией управляющих и девелоперов. Это отдельно стоящие офисные здания. Не рассматривались офисные помещения в жилых комплексах и торгово-развлекательных центрах, с арендопригодной площадью менее 2,5 тыс. кв.м. После этого мы попросили представителей бизнеса (крупный, средний и малый бизнес, федеральные и локальные компании) оценить офисные центры, в которых они арендуют или арендовали помещения за последние три года. Критерии были выбраны следующие: транспортная доступность здания, наличие удобной парковки, уровень инфраструктуры (инженерные коммуникации и услуги содержания), работа управляющей компании, соответствие уровня арендной ставки классу здания. Представителям бизнеса предстояло оценить по шкале от 1 до 5 свой бизнес-центр по каждому из критериев (1 балл – самая низкая оценка). В итоговом рейтинге представлены 15 бизнес-центров на основании средневзвешенной оценки.

Просторные парковки делают успех

Как видно из рейтинга, несмотря на то, что казанцы любят размещать офисы поближе к центру (см. опрос арендаторов на стр.20) и в офисах класса «А», только один из бизнес-центров этой классификации оказался на верхних строчках рейтинга – «Татария» (хотя с классностью этого бизнес-центра есть определенная путаница - на сайте компании указан "А", Гильдии управляющих и девелоперов - "В+", в материалах Develop Group снова "А"). Сыграло роль, что у него все в порядке с парковкой и транспортной доступностью. «Татария» находится в отдалении от загруженного центра, хотя в непосредственной близости от него. Этот факт, похоже, нивелировал даже проблему того, что здание расположено на оживленной улице, где часто собираются пробки. Другой БЦ класса «А» - «Корстон» - находится вблизи «Татарии», и арендаторы тоже максимальным баллом отмечают транспортную доступность. Но на низкие позиции «Корстона» в «народном рейтинге» повлияла проблема с парковкой. Арендаторы высказывали недовольство тем, что с вводом нового подземного паркинга управляющая компания предлагает им оплачивать его (и надземный паркинг тоже), подписывать новый договор. И хотя это, по словам экспертов, цивилизованный способ решения вопроса, видимо общее недовольство арендаторов сказалось и на оценке качества управления, и соответствия цены аренды классу офиса. Диапазон цен за кв. м здесь 1100-1500 руб. кв. м.

Примечательно, что победитель народного голосования – бизнес-центр «Химград» - находится в большом отдалении от центра Казани, фактически на выезде из города. Но арендаторы благожелательно настроены к управляющей компании, очень довольны просторной парковкой, где места хватает не только сотрудникам, но и всем клиентам. Самую низкую оценку арендаторы поставили «Химграду» за арендную плату, но на фоне остальных высоких оценок бизнес-центр все равно вышел в лидеры. Впрочем, в целом арендные ставки у «Химграда» даже ниже, чем в среднем по рынку (из предложенного на сайте бизнес-центра сейчас офисы по ставке от 400 до 850 руб./кв.м).

Парковка, как стало понятно из опроса, - один из самых значимых факторов, которые влияют на удовлетворенность арендаторов своим офисом. Так, минимальный балл за парковку, поставленный БЦ Benczedi, портит ему всю картину в «Народном рейтинге». Та же проблема у «Каравана», «Булака», которые тоже находятся в центре в зоне запрещенной парковки. И если сотрудники еще знают, куда пристроить свой автомобиль, то клиентам часто приходится отказываться от поездки в офис партнера. На первый взгляд, у бизнес-парка «Островский» ситуация схожая, но она принципиально более благоприятна, поскольку в непосредственной близости от него сразу несколько платных паркингов. Соответственно и балл в рейтинге по этому критерию выше вдвое.

 

Брать что дают

А вот качество инженерного оснащения здания у арендаторов не вызывает больших эмоций: уровень удовлетворенности коммуникациями у арендаторов почти всех офисов на среднем уровне. Вероятно потому, что средний арендатор нетребователен к оснащению офиса и даже западные компании, заходя в Казань, не претендуют на большее, чем есть в стандартном предложении крупных офисных центров класса «А», считают опрошенные «ДК» эксперты.  Хотя есть и исключения. Арендаторы Meggapark совсем недовольны коммуникациями, правда и остальные оценки у этого бизнес-центра ниже среднего. При этом загрузка Meggapark по данным Develop Group более 70%, что считается приличным показателем, хотя стоимость арендной платы здесь по мнению участников рынка, да и самих арендаторов, завышена (600-980 руб./кв.м).

Причина того, что арендаторы соглашаются на условия, которые их не очень устраивают - низкая обеспеченность качественными площадями периферийных районов Казани, в результате чего даже недовольные арендаторы остаются лояльными родному офисному центру. Высокие оценки «Химграда» в «Народном рейтинге» подтверждают прогнозы экспертов еще восьмилетней давности. Спрос уводит девелоперов в Кировский, Советский районы Казани, Азино. Из офисных центров, которые девелоперы намерены сдать в эксплуатацию в 2014 г., только один (Московская, 21) расположен в центре.  Участники рынка с любопытством ждут, как на общую ситуацию повлияет ввод площадей в «Смарт Сити» и «Иннополисе» в пригороде Казани. С их появлением на рынке появится предложение офисов класса «А» и «В» в несколько десятков тысяч метров. 

 

НАРОДНЫЙ РЕЙТИНГ

Самое читаемое
  • Четыре екатеринбуржца попали в рейтинг Forbes «30 до 30»Четыре екатеринбуржца попали в рейтинг Forbes «30 до 30»
  • «Наступил новый кризис, с которым мы еще не знакомы». Тренды HR в 2025 году«Наступил новый кризис, с которым мы еще не знакомы». Тренды HR в 2025 году
  • «Байкала» не будет. Проект создания легкого самолета закрыт«Байкала» не будет. Проект создания легкого самолета закрыт
  • «Этот факт требует особого внимания». Путин дал застройщикам надежду на ренессанс«Этот факт требует особого внимания». Путин дал застройщикам надежду на ренессанс
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.