Иннополис и исторический центр зададут настроение рынку недвижимости Казани - эксперты

Приступая к проекту «Инновационные офисы», «ДК» рассчитывал узнать о прорывном дизайне и новых технологиях, которые применяют девелоперы в современных офисах. Но оказалось, что пока инновационный максимум для нашего города - наличие парковки, бесшумных лифтов и кондиционеров.

Дефицит небольших помещений

Универсиада, вторгнувшаяся во все сферы жизнедеятельности Казани, оказала влияние и на рынок коммерческой недвижимости. Сыграло два фактора: существенный объем ввода площадей перед Играми, что вызвало ажиотаж в среде девелоперов, а также интерес к казанской недвижимости игроков из других российских городов и инвесторов международного масштаба.

«В преддверии Универсиады введено значительное количество объектов, в т. ч. такие значимые, как вторая очередь «Корстона», целый ряд гостиниц», - напомнил «ДК» управляющий Технополиса «Химград» - генеральный директор ОАО «УК «Идея Капитал» АЙРАТ ГИЗЗАТУЛЛИН.

Но основная волна ввода помещений прошла, и рынок вернулся к спокойной жизни. В 2013 г. эксперты особого движения на нем не ожидают. «До последнего времени спросом у покупателей пользовались помещения в проходных местах — их легче сдавать в аренду. Заниматься бизнесом у нас до последнего времени было невыгодно. А сейчас многие открывают свое дело и хотят купить небольшое помещение для бизнеса», - рассказал «ДК» директор АН «Авангард-Риэлт» ВЯЧЕСЛАВ ЕГОРОВ.

По данным участников рынка, сегодня предложение в среднем в три раза превышает спрос, и процент незаполненных площадей в бизнес-центрах довольно велик. При этом ситуация складывается парадоксальная, поскольку потенциальные арендаторы все время испытывают дефицит – предложения на рынке коммерческой недвижимости часто не удовлетворяют их по соотношению цена-качество. До70% бизнес-центров не имеют никакой концепции, замечает АНДРЕЙ САВЕЛЬЕВ, гендиректор АН «НЛБ-Недвижимость»: «Рынок развивается стихийно, и профессиональных девелоперов, грамотно управляющих проектом как на начальном этапе проработки концепции, так и на финальном (уже непосредственная эксплуатация и сдача в аренду), в Казани очень мало. Среди местных — вообще единицы. Те, кто более-менее хорошо это делают — пришлые, федеральные и международные».

«Как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды, есть дефицит, прежде всего, небольших торговых помещений площадью от 40 до 70 кв.м. и от 120 до 160 кв.м., находящихся на 1-ой линии оживленных магистралей и мест с развитой инфраструктурой», - пояснил «ДК» директор АН «Валери» ВАЛЕРИЙ АБСАЛЯМОВ. Это часто нежилые помещения на первых этажах жилых домов. «Сделки здесь очень редки — в свободной продаже таких объектов практически не бывает. Поэтому выход из такой ситуации многие ищут, покупая квартиры на первых этажах для дальнейшего перевода жилье в нежилой фонд», - сказал «ДК» президент НП «Гильдия риэлторов РТ», директор юридического агентства «Премьер» РУСЛАН САДРЕЕВ. По мнению специалиста по коммерческой недвижимости «Авангард-Риэлт» КАРИНЫ НАШТАЛОВОЙ, скоро практически все первые этажи станут нежилыми, поскольку этот процесс идет очень активно. Единственное, что тормозит процесс – это необходимость увеличения мощности для арендаторов этих площадей. «На этаж, как правило, выделено 15 Кватт, и, например, банку приходится увеличивать ее под себя до 30 кВатт, а общепиту — вообще до 50 Кватт. Приходится добиваться этого в «Энергосбыте». А может вообще не быть свободной мощности, тогда они вынуждены отказываться от помещения».

Ощущается дефицит помещений и под общепит - мало хороших мест в проходных местах. Также участники рынка отмечают, что в Казани не хватает площадей в бизнес-центрах высокого уровня. Например, бизнес-центров класса А в Казани всего четыре: «Корстон», «Сувар Плаза», «Булак» и «Татария». «Булак» и «Татария», скорее всего, скоро «вылетят» из класса А: «Татария» просто уже устаревает, а в «Булаке» большие проблемы с парковкой, которые не будут решены», - считает гендиректор АН «НЛБ-Недвижимость» АНДРЕЙ САВЕЛЬЕВ. До конца года больших объемов ввода новых площадей, влияющих на распределение сил на рынке, эксперты не прогнозируют. Однако, по словам директора АН «ФЛЭТ» РУСЛАНА ХАБИБРАХМАНОВА, в ближайшие годы объем вводимой коммерческой недвижимости будет исчисляться десятками тысяч квадратных метров. Потенциал и спрос для этого, по его мнению, в Казани есть.

Начинка офиса усложнилась

Требования арендаторов к офисным помещениям, как правило, совершенно непритязательные: хорошие подъездные пути, кондиционер или климат-контроль – вот и все инновации, отмечает АЛЕКСАНДР ШАМОВ, гендиректор компании «Дорогой дом». В идеальном варианте отвечают всем этим требованиям офисы класса А или B. «Присуждение объекту такого класса уже подразумевает определенный уровень сервиса и инфраструктуры. Арендодателю также важно учитывать и психологию арендаторов, понимать специфику формирования их бюджета», - рассказал «ДК» генеральный директор ЗАО «СК «Единая арендная система» (инвестиционная группа компаний ASG) ЮРИЙ ЧИКИРОВ.

К дизайну помещений основная масса арендаторов пока остается совершенно равнодушна, так же, как и к вопросам экологичности и энергоэффективности. «Я считаю, эти вопросы будут выходить на первый план в среднесрочной перспективе», - анализирует г-н Гиззатуллин. Соответственно, девелоперы с внутренней инфраструктурой сильно не мудрят, а арендные ставки часто от ее наличия или отсутствия даже не зависят, Андрей Савельев отмечает, что формирование арендной ставки на рынке коммерческой недвижимости происходит зачастую стихийно, «с потолка»: «Владелец говорит: «Я хочу и все».

Старые объекты проиграли борьбу

В ближайшие годы на рынке коммерческой недвижимости произойдет много интересных событий, уверен Айрат Гиззатуллин. Специалисты ждут решения судьбы подтрибунных помещений на отстроенном к Универсиаде и Чемпионату мира – 2018 стадиона Kazan-Arena, появления новых офисных объектов в Иннополисе и Смарт Сити. Именно появление новых объектов зададут тренд на рынке. Старые объекты со сроком эксплуатации более 12-15 лет уже почти проиграли борьбу, уверены эксперты. Они требуют модернизации, а зачастую и реконцепции.

Размещение офиса в центре города уже не имеет решающего влияние на формирование цены. На первый план вышла транспортная доступность, и разница в стоимости в зависимости от расположения может достигать 15-20%. Приобретают популярность офисы, удаленные от центра, но находящиеся на основных магистралях, важной является близость метро и наземного транспорта. Причем тренд уже насколько очевиден, что в настоящее время офисы одного класса в центре и на периферии могут практически не отличаться по арендным ставкам, отмечает Айрат Гиззатуллин.

Между тем в ближайшие годы в историческом центре появится большое число новых объектов коммерческой недвижимости из числа отреставрированных особняков-памятников архитектуры. Только ГК ASG выведет на рынок 26 таких объектов, которые компания реставрирует сейчас. Она же ведет строительство нескольких многофункциональных комплексов в историческом центре. Все эти объекты могут появиться на рынке уже в 2014 г.

Эксперты не сомневаются, что на все эти объекты арендаторы найдутся, а вот в успехе новой формы офисных помещений – индивидуальных рабочих мест под нужды фрилансеров (коворкинги) смотрят без энтузиазма. В 2013 г. в Казани открылось сразу два коворкинга: Workbox в здании бывшей швейной фабрики и «Клевер Коворкинг» в бывшем здании Казанского медико-инструментального завода (КМИЗ). Оба предоставляют площадь под аренду персонального рабочего места, где есть студия для фото и видеосъемок, площадки для развлекательных мероприятий, зона рабочих мест, конференц-зал, комната для переговоров, кухня и даже спальные места с душевой. Андрей Савельев говорит, что спрос на рабочее место у небольших компаний есть, поэтому при эффективном управлении коворкинг может быть успешным. Но в целом эксперты скептичны и даже опасаются коворкинга из-за «желающих пустить пыль в глаза и снять респектабельный офис на несколько часов» фирм-однодневок. Поэтому сторонников развития этого направления на казанском рынке недвижимости практически нет.

Смотрите фоторепортаж из самых красивых офисов Казани

Карта ввода новых объектов в 2013-2015 гг.