Казанский рынок ипотеки приберут к рукам федеральные банки

Прошлогодний банковский кризис ликвидности вывел новых фаворитов на региональные рынки. На коне оказались банки с государственными ресурсами и федеральные структуры, сохранившие доступ к иностранному капиталу. Московские игроки стали выводить новые кредитные продукты и дисконтировать в надежде завоевать большую долю рынка. А местные банки будут вынуждены переориентироваться с ипотеки на другие виды продуктов. Местным банкам ипотека стала не по карману

В 2007 г. местные казанские банки занимали достаточно большую долю ипотечного рынка РТ, утверждают эксперты, — 30-40%. К прошлогодним лидерам банкиры отнесли «АК БАРС Банк», выдавший кредиты на покупку жилья в размере 2,8 млрд руб. Автоградбанк занял 22-е место по количеству и 34-е место — по сумме выданных кредитов в рейтинге «Самые ипотечные банки России в 2007 году» («РБК-рейтинг»). По данным самого банка, в прошлом году было выдано порядка 2,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 2,2 млрд руб. «Сумма выданных кредитов по сравнению с 2006 г. выросла более чем в полтора раза», — отметили в пресс-центре Автоградбанка. Ипотечный портфель БТА-Казань составил 532 млн руб. «Интехбанк» вывел на рынок 6 ипотечных программ с разнообразными условиями и выдал в прошлом году 884 млн руб. на покупку жилья.

Однако дефицит финансирования вынудил местных игроков сократить доли на рынке ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка Татарстана оценивается приблизительно в 10,5 млрд руб. Сейчас, полагает эксперт «ДК», пожелавший сохранить анонимность, на татарстанские банки приходится только 20% рынка. Как рассказывает эксперт «ДК», до кризиса «КИТ-Финанс» и АИЖКи скупали «хорошие» кредиты у местных банков, которым не хватало собственных средств: «Продавцы за счет полученных от продажи средств выдавали новую ипотеку. Во время кризиса банки, которые все «хорошее» продали, остались с «плохим» портфелем, на который не могут найти покупателя. И с дефицитом средств». В частности, отмечает эксперт, приостановили выдачу ипотечных займов по этой причине АКИБАНК, «Интехбанк» (по некоторым данным, сейчас «Интехбанк» возобновил выдачу). Временно приостанавливали выдачу Татфондбанк, «АК БАРС Банк», БТА-Казань. Сами перечисленные банки официального подтверждения этому не дают.

Проблемы с ликвидностью заставили большинство казанских банков пересмотреть свои требования к заемщикам, ужесточив их. Тем самым сократился круг потенциальных получателей кредита, и стали сокращаться объемы выданных займов.

Вместе с требованиями к заемщикам местные банки стали повышать процентные ставки (до кризиса ставки местных кредитных учреждений находились на уровне 11-11,5%) — примерно на 1%. Один из лидеров местного рынка, сохранивший свои прошлогодние позиции, «АК БАРС Банк», несмотря на государственную ресурсную поддержку, подстраховался дважды: и ставки на период кризиса повысил, и условия выдачи кредита ужесточил. «Банк на период кризиса повысил ставки на кредитование покупки готового жилья в рамках программы «АК БАРС Новоселье», хотя они и тогда оказались чуть ниже среднерыночных», — рассказал Сергей Ефремов, начальник отдела продуктов ипотечного кредитования. Как рассказали в Банке «Казанский», банк поднял процент по ипотеке. Теперь минимальная ставка — от 12,75%, а минимальный взнос — от 20% от суммы кредита.

Насколько именно упали их ипотечные объемы, татарстанские банки не разглашают. Но надеются частично восстановить утерянные позиции. Г-н Ефремов считает, что кризис уже миновал, наступает сезон повышенного спроса на ипотеку, и это даст возможность банкам, имеющим незначительные портфели на данном рынке, увеличить их. «АК БАРС Банк» же планирует к концу 2008 г. заполучить не менее 30% рынка ипотечного кредитования по Татарстану, поделился г-н Ефремов. Рост планируется за счет снижения минимального взноса и упрощения требований к заемщикам.

Федеральные банки подобрали клиентов, потерянных местными банками

В этом году в результате сокращения ипотечных долей татарстанских банков на вершинах ипотечного хит-парада оказались государственные и федеральные банки. «Ставки в федеральных банках несколько ниже, чем в местных банках, и благодаря этому, а также активной рекламе, местные банки сдали свои позиции», — поясняет Константин ИСАЕНКОВ, генеральный директор компании «Финэксперт». — Из-за того, что казанские банки берут за кредит с заемщиков больше в среднем на 1-2% годовых, они становятся менее конкурентоспособными». Как поделился г-н Исаенков, практически все клиенты его компании предпочитают оформлять кредит в федеральных банках. «Более того, 20% наших ипотечных кредитов занимают кредиты по рефинансированию кредитов, полученных ранее в местных банках, таких как «АК БАРС Банк» и Энергобанк», — отметил он.

По оценке экспертов, самую крупную долю рынка из госструктур держит Сбербанк. Заместитель управляющего отделением Банк «Татарстан» Татьяна РЯХОВСКАЯ прокомментировала, что Сбербанк России не менял за последний год требований к заемщикам. Как рассказал Сергей Ефремов, Сбербанк и раньше имел по республике порядка 50% объема выдаваемых ипотечных кредитов. По данным Национального Банка республики, Отделение Банк «Татарстан» Сбербанка России в республике за прошлый год выдало на покупку жилья 3,5 млрд руб. Сегодня его портфель еще увеличился, отмечает г-н Ефремов.

Рассчитывая долю ипотечного рынка ВТБ24, эксперты расходятся во мнениях, называя цифры от 10 до 30%. Весь прошлый год банк держался на плаву, не меняя условий выдачи кредитов, чем смог удержать и даже значительно улучшить свои позиции. «Кризис оказался на руку ВТБ24, к ним направился основной поток клиентов, — рассказал представитель «УРСА Банка» на условиях анонимности. — До кризиса банк не был лидером».

Игорь Гаврилов, начальник отдела ипотечного кредитования филиала № 1659 ВТБ24, рассказал, что ставки изменились только в марте 2008 г. «Во время кризиса ставки находились в диапазоне 11,0% — 12,5% в рублях и 9,0% — 11,75% в долларах США и евро. 7 апреля 2008 г. произошел последний этап изменения ценовой политики, и процентные ставки были установлены в следующих диапазонах: 11,7% — 14,2% в рублях и 9,7% — 13,2% в долларах США и евро», — сообщил он.

«Многие банки подняли ставки после нового года примерно на 0,2-1%, — согласился Константин Исаенков. — В конце марта — начале апреля было еще одно повышение ставок, в среднем на 0,7%». При этом он пояснил, что в марте ставки в основном подняли те банки, которые не сделали этого в январе.

Федеральные частные банки для привлечения ипотечных клиентов стали вводить новые для местного рынка продукты. Банк Москвы запустил выдачу ипотечных кредитов во франках и японских йенах, которые считаются наиболее стабильными валютами. Кроме того, банк планирует к запуску и новую программу ипотечного экспресс-кредитования, в рамках которой решение о выдаче кредитов принимается за несколько часов. Подобная услуга «быстрой» ипотеки вводится и Альфа-Банком. Альфа-Банк, по словам Мурата КАМАЛЕТДИНОВА, директора по ипотечному кредитованию филиала «Казанский», предполагает увеличить свою долю на рынке ипотеки за счет введения серии новых продуктов: кредитования на покупку жилых домов, в том числе загородной недвижимости, таун-хаусов, а также кредитования категории «бизнес» для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса. До конца года банк планирует ввести кредитование на покупку жилья на первичном рынке.

В планах банков, уже работающих на местном рынке, — запуск новых ипотечных продуктов и инструментов работы с клиентами. Альбина МУСИНА, ведущий специалист группы ипотечного кредитования Банка Москвы, рассказала «ДК», что учреждение откроет в Казани ипотечный центр и офисы продаж ипотеки летом 2008 г. Банк ВТБ24 в 2008 г. тоже вводит новые продукты — ипотеку на коммерческую недвижимость, на землю, на строительство загородной недвижимости.

Федералы задавят местные банки количеством

В 2008 г. доля рынка крупных коммерческих и государственных банков на ипотечном рынке РТ продолжит расти за счет крупных и средних региональных игроков. Дальнейший передел ипотечного пирога будет происходить уже главным образом между федеральными учреждениями, считают эксперты, а доля местных банков в сегменте — сокращаться. Тем более что присутствие сетевых кредитных учреждений в регионе будет только нарастать.

С лета 2007 г. на ипотечный рынок РТ вышли Городской ипотечный банк, Абсолют Банк. По словам Рината ГАБДРАХМАНОВА, руководителя кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка Казани, их доля составляет сегодня 3-5% рынка. Он сообщил о намерении увеличить ее до конца года благодаря использованию предельно сжатых сроков проведения ипотечных сделок, а также привлечению большой сети партнеров в различных регионах страны.

Весной на рынок ипотеки в Казани вышел еще один участник — «Хоум Кредит энд Финанс Банк», открыв свой ипотечный центр. Как рассказал начальник отдела развития ипотечного кредитования банка в Казани Евгений ВАСЯНИН, вместе со сменой формата продаж банк смягчил и условия кредитования. За два месяца 2007 г. объем выданных займов «ХКФ-банка» в Татарстане составил 8 млн руб. В этом году руководство банка планирует довести этот показатель до 320 млн руб. (около 3% рынка).

Причем столичные структуры уже не хотят ограничиваться крупными городами республики. Большие перспективы г-н Камалетдинов видит в городах «второго эшелона» — перспективных развивающихся, не доросших до звания «миллионник». «Альфа-Банк начал активную экспансию в города с населением порядка 600 тыс. человек, так как там спрос на ипотеку высок. В течение года Альфа-Банк планирует открыть 20-30 центров ипотечного кредитования именно в таких городах», — отметил он. В РТ в зону интереса Альфа-Банка попадают Нижнекамск, Бугульма.

В начале года о своем приходе в Казань, в том числе и с пакетом ипотечных услуг, заявил еще ряд банков: «НОМОС-Банк», Инвестторгбанк и другие. Банкиры отмечают, что новым федеральным игрокам придется побороться за место на ипотечном рынке РТ: захватить, например, сразу около 10% рынка можно лишь при демпинге, для которого необходимы ресурсы, сопоставимые с возможностями госбанков. «Новым участникам рынка, желающим сразу получить хороший портфель, придется вести работу по его наращиванию путем скупки кредитов у местных банков, — считает Мурат Камалетдинов. — Вариант также предполагает наличие серьезных ресурсов либо возможностей их быстро заполучить, что в настоящее время очень трудно. Ни тот, ни другой сценарий, на наш взгляд, не будет реализован в полной мере».

Пока крупные игроки рынка стремятся увеличить свои доли в сегменте ипотечного кредитования, казанские банки не могут сориентироваться и найти свое место на рынке. Те, кто приостановили выдачу кредитов, не говорят, когда запустят услугу снова. Банки, выдающие ипотеку, не берутся прогнозировать условия по кредитам в ближайший месяц. Из всех местных игроков рынка наиболее прозрачные позиция по ипотеке и планы развития — у «АК БАРС Банка». Сколько процентов ипотечного рынка останется локальным банкам, эксперты предсказывать не берутся.

«Несмотря на рост ставок в большинстве банков, все основные игроки ощущают последовательный и уверенный спрос на ипотеку», — отметил г-н Камалетдинов. «Однако возможно дальнейшее повышение ставок в связи с необходимостью привлекать заемные средства у других кредитных организаций», — говорит г-н Исаенков. Размер ожидаемого повышения будет колебаться в пределах 0,5-1,5%, прогнозирует он. Если федералы будут повышать ставки, а местные смогут их «заморозить», то получат шанс составить достойную конкуренцию. Пока же ставки местных банков растут вслед за ставками лидеров рынка.

Специалисты прогнозируют, что если местные банки так и не найдут возможности предоставлять длинные ипотечные кредиты, то сконцентрируют свою деятельность на более коротких — авто- и потребительских кредитах.

Уточнение. В «ДК» № 01 от 14 апреля 2008 г. на стр. 38 была допущена неточность. Правильный вариант: девелопер офисного здания по ул. Ершова — «Эдельвейс-Групп»; девелопер гостиницы в РК «Ривьера» — «Сувар-Казань»; девелопер гостиниц в «Квартале Б» — «Миллениум Зилант-Сити». Редакция приносит свои извинения.