Кризис 1998 года: потери и возможности

Экономический кризис 1998 г. не остановил строительство в Казани, а наоборот, привел к взрывному, почти троекратному росту объемов ввода жилья. Причем весь объем сдаваемого сегодня жилья на 100% финансируется частным капиталом, тогда как в 1998 г. доля привлеченных средств не превышала 50%. Остальные 50% по­крывались бюджетными ресурсами.

Большинство строительных компаний, основанных до 1998 года, создавались с участием крупных промышленных предприятий Казани. «Живых» денег не было, промпредприятия практиковали бартерные операции, обменивая, к примеру, компрессоры на железобетонные конструкции. По словам Анатолия Ливады, генерального директора группы компаний «ФОН», так поступали и они.

Однако кризис 1998 г. уничтожил бартерные сделки: в отрасль хлынули частные накопления граждан, т. к. недвижимость оказалась лучшим на тот момент инструментом приумножения капитала. По признанию застройщиков, до кризиса люди заключали договоры, только когда были построены 3‑5 этажей дома, после кризиса готовы были платить застройщику на стадии котлована.

Благодаря избытку ликвидности застройщики не привлекали кредиты вплоть до 2006 г., ведя строительство исключительно за счет дольщиков. Ни одна из пяти крупных строительных компаний — «ФОН», «Унистрой», «МЖК‑Союз», «Строймедсервис», «Стройинвест» — не понесла финансовых потерь. Наоборот, все они вышли из кризиса 1998 г. с возросшим портфелем договоров долевого строительства. Так, объемы строительства компании «ФОН» за десять лет выросли с 10 тыс. кв. м до 100 тыс.

В нынешних условиях, в отсутствие банковских кредитов, застройщики могут вернуться к бартерным сделкам. Именно этот вариант продолжения строительства жилья предлагает Анатолий Ливада. «По этой схеме мы будем продолжать строить в 2009‑2010 гг., пока не оживятся банки», — говорит он. При этом он убежден, что бартер является самым выгодным для застройщика способом строительства. «Эти операции освобождены от налогообложения, поэтому себестоимость строительства готового жилья окажется ниже обычного», — объясняет г‑н Ливада.

Чтобы сохранить средства дольщиков, строительные компании должны были их где‑то размещать. Строительный цикл таков, что сразу весь объем инвестиций застройщик освоить не может, так как существует большой временной разбег между отведением земельного участка, проектированием и закладкой фундамента дома. «В 1998 г. было несколько вариантов: либо размещать средства в ценные бумаги предприятий, либо в ГКО (государственные краткосрочные облигации), либо положить на депозиты банков, — вспоминает Ильдар Мухаметшин, финансовый директор строительной компании ООО «МЖК‑Союз». — К тому моменту ГКО увлекались почти все компании — там обещали доход выше банковского. Мы не стали исключением, вложились в облигации. Однако за неделю до обвала ГКО вывели собственный капитал из этих бумаг», — не без гордости говорит господин Мухаметшин. Тогда перед компанией встала другая проблема — какому банку их доверить? «Выбирали между «Казанским» и «СБС‑Агро», и снова угадали, выбрав первый. «СБС‑Агро» вскоре разорился, потянув с собой клиентов. А «Казанский» выжил, и вместе с ним и наша компания», — констатирует эксперт.

Однако в условиях кризиса мало положиться на удачу, нужна четкая стратегия. ООО «МЖК‑Союз» придерживается правила: не строить больше двух домов одновременно. «Золотое» правило в первый раз сработало в августе 1998 г., когда у компании остались два жилых дома: готовность первого — 75%, второго — 50%. Компания достроила их благодаря притоку денег дольщиков. «Если бы сегодня мы заложили не одну площадку, а несколько, то, вероятно, «пропали» бы. Ведь если ты строишь 10 тыс. кв. м, то тебе необходимо 400 млн руб., а если сразу 100 тыс. квадратов, то нужно 4 млрд. И где их сегодня взять?» — задается эксперт вопросом, актуальным для многих казанских бизнесменов.