Кризис расчистил рынок для эконом-поселков

Низкий спрос на дома заставил застройщиков загородных поселков остановить строительство и распродавать землю с коммуникациями. Но и этот шаг не расшевелил рынок: цены на такие участки, по мнению риэлторов, подчас завышены вдвое. Впрочем, амбиции одних участников рынка на руку другим: поселки эконом-класса прирастают новыми очередями, кроме того, в этот сегмент приходят новые игроки.

Сейчас по данным МИАН под Казанью строится порядка 16 поселков, реализация домов и земли идет в десяти. Застройщики каждого из них в той или иной степени озабочены низким уровнем продаж. «Вряд ли кто-то из девелоперов поселков сейчас может похвастаться хорошими продажами», — говорит Наиля Чабаненко, начальник отдела продаж «Сувар-Казань».
«Мы готовы в индивидуальном порядке обсуждать скидки и идти навстречу потенциальным клиентам, но их почти нет», — признается Сергей Захаров, инвестор поселка «Обухово». По его словам, сейчас в поселке продано 18 коттеджей из 20, но это не показатель хорошего спроса — последняя сделка была закрыта в позапрошлом году.

Готовые дома в поселках не востребованы
Коттеджи в централизованных поселках продаются с трудом, как из-за недостаточного уровня комфортности, так и по причине завышенных цен. «Многие казанские застройщики всерьез считают, что можно построить дома из силикатного кирпича, огородить территорию забором, посадить на входе охранника с собакой, и получится из этого поселок бизнес-класса, который можно продавать по соответствующим ценам», — иронизирует начальник отдела маркетинга и рекламы «Казанской усадьбы» Максим Николаев.
Александр Шамов, директор АН «Дорогой дом», дополнил, что «по-настоящему состоятельные люди» предпочитают самостоятельное строительство по уникальным проектам в элитных направлениях, а представленные на рынке поселки не дотягивают до их представлений о комфортности.
Участники рынка отмечают, что сейчас заявки поступают на индивидуальные дома лишь по 100-160 кв. м, хотя год назад были популярны коттеджи большей площади. Причем, по словам Искандера Юсупова, директора отделения МИАН в Казани, минимальная цена домовладения в представленных на рынке поселках в настоящее время составляет около 20 тыс. руб./кв. м (в объектах эконом-класса). А максимальная предлагаемая цена — 68 тыс. руб./кв. м (в объектах бизнес-класса). «При ощутимой разнице в ценах зачастую уровень этих поселков примерно один», — делится Александр Шамов.
С другой стороны, покупатель со средним достатком купить коттедж в поселке, как правило, не может. Тем не менее уступать покупателю застройщики пока не намерены. Риэлторы говорят, что значительного снижения цен, несмотря на небольшой спрос, в поселках так и не произошло. «В проекты уже были заложены какие-то определенные цены, и менять их не особо кому-либо хотелось. Стройки либо замораживались до лучших времен, либо дома в поселках предлагались по спецпредложениям и акциям», — отметил Искандер Юсупов.
Девелоперы распродают землю вместо домов
Чтобы минимизировать убытки в условиях низкого спроса на готовые коттеджи, большинство девелоперов распродают земельные участки с подведенными коммуникациями. Сейчас такие участки реализуются в поселках «Вороновка», «Казанская усадьба», «Никольская усадьба», «Сосновый берег», «Загородный клуб». Казалось бы, это предложение должно пользоваться популярностью, ведь казанцы, как показал опрос риэлторов, в надежде сэкономить по-прежнему предпочитают строить дома самостоятельно. Однако востребованы далеко не все участки. «Это из-за завышенных цен», — убеждена риэлтор агентства «Инвест-риэлт» Людмила Морозова. Она говорит, что запросы от потенциальных покупателей поступают на землю по цене до 100 тыс. руб. за сотку. Если находится такой участок, он уходит быстро. Однако средняя цена на рынке вдвое выше.
Кроме того, конкуренцию участкам в поселках составляют более доступные по цене земли на вторичном рынке. По данным АН «Домус», за два года цены на землю без коммуникаций в некоторых пригородах Казани упали вдвое. По оценкам МИАН, докризисные цены на участки без коммуникаций варьировались от 25 тыс. руб. до 100 тыс. руб. за сотку.
Застройщики анонсируют недорогое жилье
Эконом-сегмент просел меньше других, поэтому застройщики недорогих поселков в надежде на отложенный спрос взялись за возведение последующих очередей. Так поступил «Унистрой», приступивший к строительству «Центральной Ореховки» на 173 дома. Проекты домов будут такие же, как в поселках «Восточная Ореховка» и «Западная Ореховка». По информации руководителя отдела рекламы «Унистроя» Марии Язениной, дом площадью от 120 кв. м с участком в 9 соток будет стоить не менее 4,8 млн руб.
Еще один проект экономичного загородного жилья — поселок «Светлый» подмосковной компании «Антей». Сейчас стартовало строительство его следующего этапа. Причем проекты домов решено упростить — вместо коттеджей будут таун-хаусы, то есть дома на две семьи с общей стеной, за счет чего и происходит удешевление. «Площадь одной квартиры составит 50-120 м, а не 180-300 кв. м, как предполагалось раньше. Причем доля больших квартир в комплексе не превысит 20%», — рассказал гендиректор «Антея» Владимир Осташко. Возможно, жилье в «Светлом» будет выкупать Госжилфонд РТ, по 22 тыс. руб./кв. м, сейчас идут переговоры об этом.
А московская компания RODEX Group, анонсировавшая проект застройки 25-40 га «экономичным жильем» еще в 2008 г.. не отказалась от своих планов. «В конце 3 квартала 2010 г. планируется начать строительство коттеджного мультиформатного поселка, рассчитанного на всесезонное проживание», — сообщил заместитель гендиректора компании Виталий Бирюков. Сейчас партнер девелопера, Ипотечное агентство РТ, ищет земельный участок в 15-20 км от Казани. Объем инвестиций в проект не разглашается.
К тому же RODEX Group еще интересуется возможностью приобретения недостроенных поселков в пригородах Казани. «Мы рассматривали возможность таких покупок в 2008 г., но кризис внес свои коррективы: мы сосредоточились на завершении текущих проектов. Возможно, еще в этом году мы вернемся в активные переговоры» — рассказал член правления RODEX Group Игорь Заугольников.
Кроме того, по данным участников рынка, в ближайшее время может начаться строительство поселка «Пятидворье» (девелопер — Ипотечное агентство РТ), и он также будет эконом-класса. Пресс-секретарь ИА РТ Вера Настина подтвердила, что работы на объекте идут полным ходом — сейчас ведется прокладка коммуникаций. Но параметры поселка и его класс она сообщить отказалась.
«АК БАРС Девелопмент» же, напротив, ориентируется на премиум- и бизнес-класс — такие дома будут в поселке «Заповедный», концепция которого была анонсирована еще в 2008 г. Как сообщила директор по проектам компании Лариса Мартьянова, сейчас идет проектирование поселка, и не исключено, что в концепцию будут внесены изменения. «Ранее пресс-служба «АК БАРС» Банка сообщала, что поселок запроектирован на 288 га в районе пос. Мирный на берегу протоки Подувалье и будет рассчитан примерно на 570 коттеджей.
Борьба за покупателя развернется в эконом-сегменте
По прогнозам руководителя отдела исследований Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, сегмент недорогого загородного жилья оживет первым и начнет набирать обороты.
Прогнозы уже сейчас подтверждаются: сделки с недорогим жильем идут активнее. «В первой очереди поселка «Светлый» проданы все 27 домов», — сообщил Владимир Осташко. «В «Западной Ореховке» из 125 домов не распродано около 20%», — рассказала Мария Язенина. Аналитики Vesco Consulting оценили спрос и предложение на казанском рынке загородного жилья и выявили параметры коттеджа, который будет пользоваться спросом в послекризисный период. «Это деревянный или кирпичный дом площадью до 200 кв. м, стоимостью до 40 тыс. руб. за 1 кв. м и с придомовым участком до 20 соток», — рассказала Татьяна Алексеева.
По словам Максима Николаева, стараясь заполнить более дорогие ниши, девелоперы долго обходили эконом-сегмент стороной. Но сейчас ситуация меняется кардинально. «При условии реализации всех анонсированных недавно проектов эконом-класса здесь развернется настоящая конкурентная борьба за покупателя, что не исключает снижения цен в этом сегменте», — резюмировал он.