Непостроенный город

Сегодня в Казани остановлено более половины строительных площадок. Работы заморозили не только компании, для которых строительство было непрофильным бизнесом: о переносе сроков ввода объектов заявляют даже крупнейшие региональные застройщики.
эксперты
Лариса ГАТАУЛЛИНА
исполнительный директор ООО «Технология» (коттеджный поселок «Радужный»)
Алексей ЕСИН
руководитель проектов компании «ТАТ иммобилен»
Анатолий ЛИВАДА
генеральный директор ГК «ФОН»
Ильдар МУХАМЕТШИН
заместитель генерального директора СК «МЖК-Союз»
Яакко ТОЙВОНЕН
директор казанского филиала компании «ЮИТ Лентек»
Ринат ХАТИМОВ
генеральный директор компании «Унистрой»
Роберт ШАЙМУХАМЕТОВ
заместитель руководителя представительства ИК «Солнечный город» Какие объекты заморозили строители?
Насколько снизится ежегодный объем вводимого жилья?
Когда отрасль вернется к докризисным показателям?

В прошлом году Казань заняла второе место в России по вводу жилья на одного жителя. Больше, чем у нас, строят только в Ростове-на-Дону. Вот уже второй год подряд в республике сдают свыше двух миллионов кв. м жилья. Из них почти половина приходится на Казань.

При этом множество объектов остаются недостроенными. Накопительный итог строительного бума последних лет — серые безжизненные коробки, оставленные по всему городу. Сейчас больше всего их в центре Казани, а также в Ново-Савиновском и Советском районах.

Участники рынка прогнозируют, что после осложнения ситуации на рынке недвижимости карта города пополнится множеством новых «замороженных» зданий. «Деловой квартал» решил выяснить, насколько сильно кризис скорректировал планы строителей по вводу новых проектов.

До кризиса Минстрой РТ прогнозировал, что объемы вводимого жилья будут прирастать, но сейчас говорят, что неплохо хотя бы сохранить достигнутые позиции. Но частные застройщики полагают, что объемы ввода коммерческого жилья упадут как минимум вполовину. По данным городской администрации от 1 февраля, в Казани остановлены 142 стройки из 259. «Обескровлены» даже крупнейшие застройщики, что уж говорить о небольших компаниях, строящих по одному-два дома. Их объекты сегодня и составляют львиную долю от общего числа замороженных строек», — уверен Ринат Хатимов, генеральный директор компании «Унистрой». Собственных средств таким компаниям хватало только на то, чтобы закончить нулевой цикл — положить фундамент и возвести цокольный этаж. После этого, согласно закону о долевом строительстве, компании выставляли будущее жилье на продажу. Если средств дольщиков не хватало — шли за кредитами в банк. Сегодня оба этих источника иссякли.

Застройщики не укладываются в сроки

Задача номер один, стоящая сегодня перед региональными девелоперами, — завершение объектов, строительство которых ведется с привлечением средств дольщиков. Так, компания «Унистрой» достраивает жилой комплекс на перекрестке ул. Вишневского - Достоевского, где продано порядка 35% площадей (срок сдачи — 31 марта 2010 г.). «Как правило, в общем объеме инвестиций средства дольщиков занимают порядка 30%, оставшиеся 70% — собственные средства компании и заемные деньги. Если кредиты сорвутся, нам придется выставить на продажу свои активы, чтобы выполнить обязательства и уложиться в сроки», — описывает нынешнее положение подавляющего числа застройщиков Ринат Хатимов. В собственности у компании находятся земельные участки и несколько офисных зданий.

Однако большинство застройщиков вынуждены переносить ранее обозначенные сроки ввода недвижимости. К примеру, компания «Татиммобилен» заявляла, что жилой комплекс «Магеллан», включающий 5 зданий общей площадью 104 тыс. кв. м, будет сдан летом 2009 г. Теперь в компании осторожно говорят: комплекс будет сдан к концу нынешнего года. Основным инвестором строительства выступает банк «Зенит» — в общей «корзине» инвестиций его доля составляет свыше 70%. Остальное вносят другие инвесторы, в том числе частные лица. «Поскольку средства покупателей в финансировании проекта существенной роли не играют, мы не стали привлекать дополнительных дольщиков путем снижения заявленной ранее цены квадратного метра — она по-прежнему составляет 52 тыс. руб., — говорит Алексей ЕСИН, руководитель проектов компании «ТАТ иммобилен». 

Компании выгоднее пережить кризис с незаселенным комплексом, чем идти на дисконт. Всплеска спроса на квартиры в «Магеллане» инвестор ожидает к 2012-2013 гг. Если и после выхода из кризиса «Магеллан» не будет продан целиком, оставшиеся жилые площади компания сдаст в аренду.

В лучшем случае весной 2009 г. будет сдан третий жилой комплекс микрорайона «Солнечный город», хотя ранее предполагалось, что строительство ЖК закончится уже в декабре 2008 г. «На первый взгляд, эти несколько месяцев погоду не делают, — комментирует Роберт Шаймухаметов, заместитель руководителя представительства ИК «Солнечный город». — Однако финансовый кризис серьезно скорректировал сроки заселения комплекса. Если раньше мы прогнозировали, что «Солнечный город» будет обжит за год после сдачи, то теперь это произойдет не раньше чем к концу 2011-го». Соответственно, до этого времени в микрорайоне не начнется строительство объектов коммерческой недвижимости — торгово-развлекательного, офисного и спортивно-оздоровительного комплексов.

Вероятнее всего, будет перенесено начало строительства третьей очереди «Современника». По информации Яакко Тойвонена, директора казанского филила компании «ЮИТ Лентек», компания все ресурсы направила на завершение строительства первого дома в «Современнике», где продано 30% квартир. Отметим, «ЮИТ Лентек» отложил до лучших времен покупку 50 га земли для жилой и коммерческой застройки в центральном и спальных районах Казани.

За «горячие» проекты девелоперы готовы рассчитаться землей

Минимальная ставка, под которую сегодня банки кредитуют застройщиков, составляет 20%. Это при условии, что кредитуется компания давно, имеет безукоризненную кредитную историю, имя и «портфолио». Для большинства же девелоперов кредитная ставка сегодня начинается от 30% годовых. Кроме того, банки значительно ужесточили залоговые требования. Если, к примеру, процесс оформления земельного участка не завершен, банк в кредите застройщику отказывает. И если компании, работающие с дольщиками, по закону обязаны продолжать строительство, то решение о застройке других площадок  — целиком в ведении самих девелоперов.

Объемы временно замороженного строительства у крупнейших казанских застройщиков исчисляются миллиардами рублей. «Унистрой» приостановил работы на 15 объектах жилой и коммерческой недвижимости. В их числе — заявленный полгода назад и замороженный в ноябре 2008 г. жилой комплекс «Дружба» — два 19 и 24-этажных дома общей площадью 32 тыс. кв. м. Сметная стоимость строительства, заявленная в проектной документации компании, — 1,1 млрд руб., 20% из которых компания уже инвестировала в оформление проекта и закладку фундамента. До кризиса компания рассчитывала на проектное финансирование 70% стоимости строительства объекта. «Однако ситуация на рынке и политика банков вынудили нас отказаться от идеи», — признался Ринат Хатимов.

Еще один из наиболее заметных проектов «Унистроя», отложенный до лучших времен, — комплекс на ул. Дружинной (р-н Дома обуви). В этом году компания должна была достроить две 16-этажных «свечки», входящих в проект «Огни Казани», две 18-этажки — проект «Янтарные башни». Заморожено по одному дому в каждом из проектов. Они строятся без привлечения средств дольщиков. На одном объекте осталось долить монолит на 4 этажа, на другом — на последних четырех этажах строители не успели поставить оконные блоки и смонтировать электропроводку, отопление и водопровод. «Мы не будем вкладываться в достройку дома как минимум до лета, — говорит г-н Хатимов. — При наличии инвестора мы готовы продать многоэтажки. Хотя проекты, находящиеся в высокой степени готовности, выгоднее профинансировать за счет собственных средств».

Спасение «горящих» объектов — задача не только для лидеров рынка, но и для небольших компаний. Ильдар Мухаметшин, заместитель генерального директора СК «МЖК-Союз», рассказал «ДК», что его компания отложила начало строительства жилого дома в центре Казани на неопределенный срок. «Для нас сейчас важнее достроить 6-этажный дом на ул. Карбышева (жилая площадь порядка 10 тыс. кв. м). Мы не форсируем строительство в центре города еще и потому, что сейчас спрогнозировать, в какую сторону качнется рынок и какое жилье будет наиболее востребованным, невозможно», — отметил г-н Мухаметшин.

Крупнейший татарстанский застройщик — компания «ФОН», также приостановила реализацию нескольких крупных проектов. Комплекс «Симфония» и жилые дома на пр. Победы и ул. Адоратского «застыли» на стадии проектных работ. Всего же в покупку земли, подведение коммуникаций и проектные работы компания успела инвестировать порядка 2 млрд руб. Данная сумма сопоставима с годовым оборотом компании. Чтобы вернуть вложенные инвестиции, руководство «ФОНа» готово пойти на сделку с городской администрацией. «Потраченные 2 миллиарда мы не сможем вернуть как минимум до 2014 г., — признается Анатолий Ливада, генеральный директор ГК «ФОН». — Чтобы вернуть объемы, мы готовы отдать городу часть из 57 га земли, находящихся у нас в собст-венности, с условием, что нас привлекут к строительству объектов Универсиады. Естественно, с финансированием из бюджетных источников».

Спрос на коттеджи остался стабильным

Собеседники «ДК» одним из рецептов «лечения» от кризиса считают реализацию проектов в малоэтажном строительстве. По свидетельству застройщиков коттеджных поселков, они практически не испытали падения спроса на индивидуальное жилье. По словам Ларисы Гатауллиной, исполнительного директора ООО «Технология», в элитном поселке «Радужный» (Зеленодольский р-н) продано уже 28 из 31 предусмотренных проектом домов. «Всплеска продаж мы не наблюдали. Однако и резкого падения тоже не было, — поясняет эксперт. — Невысокая активность покупателей к кризису никакого отношения не имеет — зимнее «затишье» является традиционным, и оживления спроса мы ожидаем, как всегда, к середине марта». Лариса Гатауллина сообщила также, что компания планирует приступить к застройке коттеджного поселка для среднего класса.

Стабильный спрос на индивидуальное жилье отмечают и в компании «Унистрой», в свое время ставшей «родоначальником» малоэтажной застройки в Татарстане. По свидетельству г-на Хатимова, сейчас спрос на коттеджи в Западной Ореховке значительно возрос. Но поскольку все ресурсы компания направила на достройку «горячих» объектов, с осени «Унистрой» приостановил продажу коттеджей в поселке на свободных земельных участках.

О том, что строительство индивидуального жилья является довольно привлекательным направлением, признаются даже девелоперы, ведущие многоэтажную застройку. К примеру, руководство СК «Татиммобилен» не исключает, что возьмется за подобные проекты.

Роберт Шаймухаметов также отметил интерес компании к данному направлению. «Для нас важно, чтобы земельный участок под будущий поселок, во-первых, находился в зоне транспортной доступности, во-вторых, находился в районе с хорошей экологией. Если мы начнем строительство поселка, то, скорее всего, в Лаишевском районе», — уточнил г-н Шаймухаметов.

Время сверхприбылей в строительстве закончилось

По прогнозам игроков, строительный рынок начнет «оживать» не ранее чем ко второй половине 2011 г. Эксперты признают: находящиеся сегодня в свободной продаже 300 тыс. кв. м для миллионной Казани  — совсем немного. Тем не менее, застройщики считают, что до 2011 г. новые стройки не начнут даже те девелоперы, которые сегодня не испытывают проблем с инвестициями. «Компании будут продолжать достраивать ранее заявленные проекты, — считает г-н Есин. — За это время готовое жилье будет реализовано, после этого сработает механизм отложенного спроса».

Г-н Хатимов солидарен с коллегой и приводит следующую статистику. «До кризиса по ипотечным схемам «уходило» всего порядка 10% построенного жилья. Еще 30% квартир скупали инвесторы, в том числе, и частные. Оставшиеся 60% приобретались за наличные людьми, для которых новое жилье было насущной необходимостью. Из-за кризиса число таких покупателей стало вдвое меньше. Но именно на них ориентированы большинство застройщиков», — говорит г-н Хатимов.

Чтобы сохранить объемы, крупнейшие застройщики готовы сотрудничать с государством. Так, интерес к предложению Минобороны уже проявили «Сувар-Казань» и «ФОН». «С учетом социального жилья средняя себестоимость строительства в городе — 18 тыс. руб. за кв. м. У нас она несколько выше, однако озвученная Минобороны цена — 27,5 тыс. руб. за квадратный метр — нас вполне устраивает. Кроме того, сегодня компания рассматривает предложение Государственного жилищного фонда о выкупе у нас имеющихся площадей по цене 22 тыс. руб. за квадратный метр», — признается Анатолий Ливада. Напомним, Минстрой выразил готовность приобрести у казанских застройщиков 10 тыс. кв. м жилья. Ринат Хатимов: «Инициатива Минобороны отлично иллюстрирует ситуацию на рынке готового жилья. При том что в Татарстане военные хотели приобрести всего 10 тыс. кв. м, то есть 231 квартиру. Из общего количества предложений требованиям Министерства обороны удовлетворяли лишь 30% площадей».

Девелоперы считают, что кризис положит конец сверхприбылям — ажиотажного спроса, наблюдаемого в 2006-2007 гг., позволяющего застройщикам снимать всю прибыль еще до завершения строительства, уже не будет. С рынка уйдут небольшие компании, для которых строительство не было профильным бизнесом. Оставшиеся застройщики будут сдавать не более 500 тыс. кв. м ежегодно (без учета социальной ипотеки), причем львиная доля этих площадей также будет спозиционирована как жилье эконом-класса. Предпосылок для строительства в Казани жилья бизнес-класса участники рынка не видят. Средняя цена в эконом-классе установится на уровне 36 тыс. руб. за кв. м, и если строители будут заявлять цены выше этого показателя, их предложение не будет обеспечено платеже-способным спросом.

Алексей Есин считает, что при таких расценках рентабельность в строительстве заметно снизится. «Кризис опустит строителей «с небес на землю» — средний процент рентабельности составит 18-20%», - считает эксперт. По данным участников рынка, до сих пор застройщики не работали меньше чем за 50% прибыли. Теперь получить 30% прибыли удастся только компаниям, ведущим застройку жилья midlle-up и бизнес-класса.

Яакко Тойвонен считает, что российским девелоперам необходимо деверсифицировать бизнес. Эксперт ссылается на многолетний опыт работы компании на финском рынке. По итогам 2008 г. суммарный оборот компании ЮИТ в Финляндии составил 3,8 млрд евро. Рентабельность бизнеса компании — не более 6,6%, однако стабильное положение компания обеспечивает себе за счет работы на рынке капитального ремонта, жилищно-коммунальных услуг и создания инфраструктуры.

Девелоперы убеждены — строительный рынок оживет не раньше чем к 2011 г. Однако к сверхприбылям компании уже не вернутся.

статистика

№	Компания	Площадь объекта, тыс. кв. м.	Планируемая дата сдачи объекта	Объем планируемых инвестиций, млн. $
1	МФК «Кловер групп»	121,5	2010	150-180*
2	МФК «Акчарлак»	80	2009	120
3	МФК «Президент Плаза»	70	2010	105
4	Гостинично-деловой центр в м/р «Солнечный город»	44	2009	45-50*
5	Спортивно-оздоровительный комплекс в м/р «Солнечный город»	39	4 кв. 2009	40*

№	Компания	Площадь объекта, тыс. кв. м.	Планируемая дата сдачи объекта	Объем планируемых инвестиций, млн. $
1	ЖК «Симфония»	150-170	1 кв. 2008	150*
2	ЖК «Дружба»	32	1 кв. 2010	30
3	Поселок «Царево»	528	3 кв. 2009 (начало строительства)	29
4	ЖК «Чистое небо»	20	3 кв. 2009	16*
5	ЖК «Чистопольская - 69-22»	8,5	2 кв. 2009	9**

Источник: данные компаний.

мнение

Ринат Хатимов
генеральный директор компании «Унистрой» :
 — Кризис практически «убил» спрос на дорогое жилье. Пока заморозить объект надежней, чем влезать в кредиты на продолжение строительства. Кризис породил не только острую нехватку средств на продолжение строительства, и, как следствие, большое число замороженных строек. Получение всевозможных согласований и разрешений и до кризиса могло тянуться месяцами. В условиях, когда штат чиновников значительно сократился, этот процесс еще более замедлится.

анатолий ливада: Чтобы вернуть объемы, мы готовы отдать городу часть из 57 га земли, находящихся у нас в собственности, с условием, что нас привлекут к строительству объектов Универсиады.

алексей есин: До сих пор застройщики не работали меньше чем за 50% прибыли. Кризис опустит строителей «с небес на землю» — средний процент рентабельности составит 18-20%.

цитата

Застройщики считают, что до 2011 г. новые стройки не начнут даже те девелоперы, которые сегодня не испытывают проблем с инвестициями.

Проектное финансирование — финансирование за счет доходов, которые проект принесет в будущем. В отличие от обычного кредита, при котором заемщик берет на себя полностью все риски, при ПФ риски распределяются между заемщиком и банком-кредитором.