Пора в корне менять законодательство о налогах на недвижимость

Григорий Полторак,
президент Российской гильдии риэлторов

Я считаю несправедливым подоходный налог на недвижимость. По крайней мере в том виде, в каком он представлен сегодня. Если вы меняете одну однокомнатную квартиру на другую — никому ничего не должны. Но если это не простой обмен, а купля-продажа, а вы владели своей квартирой меньше трех лет, то должны налоговым органам 13% ее стоимости за вычетом одного миллиона рублей. То есть если вы решили сменить район, продали свою квартиру стоимостью условно 1,5 млн руб. в одном спальном районе и приобрели точно такую же по той же цене в другом, вы должны государству деньги с прибыли. А какая у вас финансовая выгода с этой сделки? Никакой. В таком случае сам по себе принцип подоходного налога несправедлив!

Конечно, теоретически вы можете вернуть подоходный налог через налоговые льготы, но это сложная бюрократическая процедура. Во-первых, это возможно только раз в жизни, с первой сделки и если квартира стоит меньше 2 млн руб. Если вы такую операцию захотите повторить по той или иной причине, налог уже не возвратится. Во-вторых, максимальная сумма налогового вычета в таком случае — 260 тыс. руб. и получить ее сразу возможно, только если у вас годовой доход равен 2 млн руб. Во всех остальных случаях сумму выдают маленькими долями, и это довольно долго. А ведь недвижимость в некотором смысле валюта. Если вы берете одни деньги и меняете на другие, вы же не платите налог! Из-за того что вы купили одну квартиру, продав другую, и все это в пределах одной суммы, вы не должны ничего платить государству.

Поэтому нынешнее налогообложение люди не воспринимают как справедливое. Соответственно, что в таких случаях происходит? Теряется законопослушание, люди закон просто игнорируют. Мы с этим часто сталкиваемся. К нам в Москве приходят продавать недвижимость депутаты Госдумы и просят написать в договоре стоимость квартиры — миллион рублей, чтобы избежать налога. Что уж говорить о простых гражданах!

В результате мы имеем совершенно разные цифры в Росреестре и на рынке. В теории такое налогообложение призвано бороться со спекуляцией недвижимостью, но реально этого не происходит. Более того, рынок абсолютно непрозрачный. Спекулянты зарабатывают на разнице: купили дешевле — продали дороже. Но в договоре указывают ту же цену. Закон это позволяет. Наш Гражданский кодекс устанавливает свободу договора. Это означает, что если два человека хотят что-то купить или продать друг другу, цена договорная и никем не декларируется.

Конечно, если очень нужно, можно сделать оценку стоимости квартиры. Но сегодня независимая оценка обязательна, только если есть решение суда или в привлечении кредита задействован банк. Оценка может сделать рынок более прозрачным, но если государство сделает ее обязательной, на граждан лягут серьезные затраты. Нормальный отчет об оценке в соответствии со стандартами — это 50 страниц, включающих обзор конкурентного рынка, его сегментов, сопоставление с аналогичными объектами, цветные фотографии, обязательный выезд оценщика на место и прочее. Эта работа занимает не меньше двух дней. Не скажу о ценах в Казани, но в Москве, если оценка стоит менее 5 тыс. руб., это «левый» отчет, сделанный некачественно. Если оценщик делает отчет за 3 рубля, значит, ему платят деньги за то, чтобы он в отчете писал «нужные» цифры.

Пора менять законодательство в корне. Например, снизить налогооблагаемый срок нахождения недвижимости в собственности с трех лет до одного года. Недвижимость не такой товар, чтобы купил, продал, снова купил, снова продал. Уж год-то люди вполне будут квартирой владеть. А если имеем дело со спекуляцией, то пусть платят налоги. Тогда 99% сделок будут осуществляться по реальной стоимости, а рынок недвижимости будет здоровым и прозрачным.

Григорий Полторак

Колонка написана специально
для «Делового квартала»