Спроса нет: ипотеку реструктуризируют не более 5% заемщиков

Гендиректор Центра жилищной ипотеки (ЦЖИ) Фарит Галимуллин уверен, что все проблемные ипотечные займы уже проявились. С лета статистика не растет и в разных кредитных организациях составляет от 1 до 12% портфеля. Примерно половина этих клиентов уже обратились за стабилизационными займами.

Если говорить точными цифрами, то с вопросами о реструктуризации к представителю Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Ипотечному агентству РТ к середине ноября обратилось более тысячи заемщиков. 135 человек подали документы, и 55 получили стабилизационные займы. По словам Фарита Галимуллина, платежи по ипотеке отсрочили примерно столько же клиентов ЦЖИ.
— Большинство заемщиков, по моей оценке до 95%, отнеслись к получению ипотечного кредита ответственно. Поэтому спрос на реструктуризацию и не может быть большим,— считает г-н Галимуллин.
Глава АРИЖК Андрей Языков заявил, что 55% проблемных должников по ипотеке скрываются от кредиторов.
— Я думаю, в Татарстане несколько меньше. За реструктуризацией не обращаются по сделкам, которые производились с нарушениями или были инвестиционными. Многие риелторы в период роста брали ипотечные кредиты, чтобы сдавать недвижимость в аренду, а через 2-3 года, когда цена подрастет, продать, досрочно погасить кредит и оставить себе разницу. Это был очень интересный бизнес, он за 1-2 года позволял удвоить вложенный капитал. Такие кредиты в первую очередь попали в разряд дефолтных, заемщики не обращаются за реструктуризацией, потому что им просто нечем платить.
Но они могут и дальше сдавать жилье в аренду и переждать падение цен.
— Сегодняшняя прибыль риелторов не покрывает обязательных платежей. Стоимость аренды упала примерно в два раза, количество сделок купли-продажи резко снизилось. К тому же часто это был не один кредит, а несколько. Повторюсь, таких сделок было не очень много. В большинстве случаев речь идет о людях, которые брали кредит, чтобы улучшить жилищные условия, они действительно пользуются объектом залога, но временно не могут платить из-за потери работы или сокращения собственного бизнеса. Именно таким заемщикам оптимально предоставлять отсрочку.
Реструктуризация ипотеки— это еще один кредит, который увеличивает долговую ответственность заемщика. За счет этого участники ипотечного рынка пытаются компенсировать потери, связанные с удешевлением залогов?
— Залоговая стоимость объектов сейчас уменьшилась, но все банки понимают, что это временная ситуация. Поэтому выгодно предоставить заемщику какую-то льготу, чтобы не потерять его. Реструктуризация— это предоставление кредита на выплату 12-15 ежемесячных платежей. Государственная программа, которую проводит АРИЖК, предлагает стабилизационный займ на тех же условиях, что и основной кредит заемщика— 12-14%. Коммерческие банки, работающие по своим программам, устанавливают не ниже 17%. Реструктуризация нужна для того, чтобы уменьшить количество дефолтных кредитов. На каждый такой займ банк начисляет 100% резерв: выдал 1 млн руб., теперь по нему заемщик не платит, значит, банк держит у себя на счете эту сумму как страховку от невозврата. Если платежи по кредиту возобновляются, резервная сумма существенно сокращается. Взыскивать проблемную задолженность сейчас нет смысла, потому что, даже забрав залог, банк не компенсирует расходы на выдачу кредита. Остается ждать. Цены на нефть растут, инфляция тоже. На выходе из кризиса те 15-30%, которые потеряла недвижимость, отыграются в течение 1-1,5 года. Поэтому выгодно, чтобы клиент у банка остался, за год пересмотрел свои доходы, нашел новую работу или восстановил бизнес и продолжил платить.
То есть вывозить всех снова будет потребитель. Мало того что он квартиру купил на пике цен, так теперь еще и банк отпускать его не хочет, предлагая второй кредит для выплаты первого.
— Зато через 15-20 лет, когда заемщик закончит платить ипотеку, стоимость недвижимости вырастет не на 30-40%, а в 3-4 раза. В итоге, и ему выгодно оставить это имущество. К тому же, никто не говорит, что банки вгоняют заемщиков в какую-то кабалу, реструктуризация— дело добровольное. Заемщик может попробовать реализовать недвижимость на рынке. Если не получится, продать путем торгов, которые проводят государственные органы, после возбуждения исполнительного производства. Если и тогда объект не продастся, он перейдет в собственность залогодержателя, и тогда уже банк будет думать, что с ним делать: подержать на балансе, пока цены низкие, продать с убытком или сдавать в аренду.
Вы перестали выдавать ипотечные кредиты в ноябре 2008 г. Планируете возобновлять работу?
— Мы выдаем ипотеку, но не сторонним клиентам, а тем, кто хочет купить квартиру, которая уже находится у нас в залоге. Поясню: допустим, наш клиент не может вносить платежи по кредиту. Тогда он выставляет квартиру на свободном рынке, и если новый покупатель жилья хочет воспользоваться ипотечным кредитом— мы его выдаем. Причем на тех же условиях, на которых был выдан предыдущий кредит. Таким образом, мы заменяем заемщика, который не может платить, на того, который платить может.
Таких клиентов больше, чем тех, кто обращается за реструктуризацией?
— Нет, их всего 10% от тех, кто обратился к нам за помощью. Что касается новых кредитов, многие банки уже возобновили свои программы. Но к ним не выстраивается очередь, потому что платежеспособный спрос крайне низок. Восстановление возможно только тогда, когда люди будут уверены, что через год у них будет такая же работа и тот же доход. Пока же ситуация в стране не меняется: нет новых рабочих мест, нет роста объемов производства.
Если смотреть на банковскую статистику, объемы депозитов практически вернулись на докризисный уровень. Значит, деньги у людей есть. Просто нужно стимулировать к тому, чтобы их вкладывали в недвижимость?
— Так и условия по вкладам стали гораздо привлекательнее. Может быть, и я сейчас свободные средства разместил бы на депозите. Да, как участник рынка я знаю, что сейчас самое выгодное время вкладывать в недвижимость. Об этом говорят все, но никто из тех, кто располагает средствами, в это не верит.
Почему?
— В недвижимость активно вкладывались, когда она росла от 50 до 100%. Сейчас каким бы ни был прогноз, она не прибавит больше 15-20%. Есть и более прибыльные инструменты. Те же депозиты дают такой же прирост, к тому же гарантированный. Вообще, я думаю, что инвестировать в недвижимость напрямую не совсем правильно. Раньше в нее вкладывали, потому что не было других понятных и стабильно растущих инструментов. Но по факту для непрофессионала очень рискованно самому покупать землю, недвижимость, ее регистрировать, ею управлять. И раньше не все такие сделки были прибыльными, что уж говорить про этот год. Хорошо, что люди поверили в банки и несут к ним деньги, потому что теперь уже банки как профессиональные инвесторы будут двигать экономику и делиться прибылью со своими вкладчиками.