Street‑retail: инструкция для инвестора

Прежде всего, инвестору предстоит определиться, будет он покупать помещение на первичном или вторичном рынке недвижимости. Плюсов и минусов достаточно у обоих вариантов.

«Покупать недвижимость на первичном рынке целесообразнее, — считает Евгений РЯЗАНЦЕВ, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, советник компании VMB Trust (Санкт-Петербург). — Поскольку цена недвижимости во вновь построенном доме, как правило, ниже, чем цена ликвидных объектов на вторичке». Плюс ко всему помещение в новостройке выгодно отличает качество: это и современные строительные и отделочные материалы, и удобная планировка, изначально предназначенная для коммерческого использования.

Впрочем, если инвестор имеет дело с новостройкой, он должен быть готов к тому, что деньги вернутся к нему нескоро. Определенное время уйдет на поиск арендатора. Затем — арендные каникулы: это либо существенная скидка, либо вообще отсутствие арендных платежей на тот период, пока арендатор будет заниматься обустройством помещения. «Такие арендные каникулы могут длиться до полутора месяцев, — говорит Марат МАНАСЯН, генеральный директор компании RetailRow (Москва). — В помещении на вторичном рынке масштабный ремонт может не понадобиться, и на обустройство офиса у арендатора уйдет не более двух недель».

Проблемы перевода

Процедура перевода недвижимости в категорию нежилой, что неизбежно при покупке объекта на вторичном рынке, пугает потенциальных инвесторов не меньше, чем арендные каникулы. «Сам процесс занимает около года. Плюс затраты на переоборудование помещения, организацию отдельного входа — это как минимум 500 тыс. рублей», — констатирует Вячеслав КУЗНЕЦОВ, управляющий отдела коммерческой недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость» (Новосибирск).

Стоит отметить и высокий коэффициент износа многих помещений на вторичном рынке. «На мой взгляд, это один из основных минусов «вторички», — говорит Александр ДИМИТРОВ, начальник отдела коммерческой недвижимости ЦН «Нирлан» (Ростов-на-Дону). — Так, на основных топовых улицах в центре нашего города расположены исторические здания прошлого века».

Быстрая окупаемость — высокие риски

Идеальный вариант, к которому должен стремиться начинающий рантье, это когда приобретается коммерческое помещение, которое уже занято арендатором. В противном случае поиском арендаторов эксперты советуют озадачиться заранее. «Конечно, лучше покупать объект под конечного пользователя, то есть заранее найти и договориться с потенциальным арендатором, составить под него финансовую модель, — советует Сергей ЧАГИН, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar (Москва). — Уже тогда вы для себя определите цену, которую готовы заплатить за помещение, чтобы превратить его в объект выгодных инвестиций».

В поиске арендаторов помогут профессиональные брокеры. Но сами участники рынка призывают непрофессиональных инвесторов не доверять безоговорочно брокерам, когда речь заходит об арендной ставке. «Брокер заинтересован как можно быстрее сдать объект в аренду, поэтому может выставить заниженную стоимость. Поэтому нужно ориентироваться на рынок, устанавливая ставку аренды», — отмечает Марат Манасян.

При этом эксперт оговаривается: при определении арендной ставки стоит смотреть только на цену соседних коммерческих помещений. Потому как аренда на соседних улицах (даже в разных концах одной улицы) и в разных типах зданий может существенно различаться. «Инвестиционно привлекательной является ежемесячная ставка арендной платы, равная 1% от стоимости объекта недвижимости», — добавляет Александр Димитров.

Говоря о сроках окупаемости, эксперты из разных регионов России называют примерно одинаковые цифры. Так, в Новосибирске средним сроком окупаемости считается 7 лет. В Ростове-на-Дону рентные инвестиции окупаются за 8, иногда только за 14 лет. По данным Гильдии управляющих и девелоперов, средний срок окупаемости на российском рынке коммерческой недвижимости составляет 6-10 лет. «Нашим клиентам мы рекомендуем не гнаться за быстрой окупаемостью. Нужно понимать: чем больше доход, тем выше риски, — говорит Марат Манасян. — И 7-8 лет — это оптимальный вариант для пассивного инвестора коммерческой недвижимости».

Юлия Шаехова