Строители ждут денег, а покупатели — скидок

Из-за нехватки оборотных средств застройщики готовы рассчитываться с поставщиками квартирами по бартеру, продавать государству квадратные метры по себестоимости и серьезно корректировать ранее анонсированные планы по вводу новостроек. Ипотечное кредитование, стимулировавшее продажи первичного жилья, также дало сбой. Чтобы как-то поддержать объемы продаж, строительные компании стали продавать недвижимость в рассрочку. эксперты
Вячеслав Егоров
президент «Региональной Гильдии риэлторов-Казань», директор АН «Авангард-Риэлт»
Юрий Семенов
директор компании «Тандем-Д»
Яакко Тойвонен
директор филиала ЗАО «ЮИТ-Лентек» в Казани
Гульшат Фахруллина
генеральный директор ООО «Финтайм» Почему строительные компании стали продавать квартиры в рассрочку?
Кто из игроков уйдет с казанского рынка?
На сколько снизятся цены на жилье?

По оценкам Гильдии риэлторов РТ, на протяжении 2007 и 2008 годов объемы продаж жилья в новостройках были примерно в десять раз ниже, чем в 2006 году. Уже летом нынешнего года застройщики активно шли на дисконт. Например, «Сувар-Казань», «Баско» и «Уни- строй» предоставили клиентам скидку 5-10%, но это не стимулировало продажи — платежеспособный спрос населения все равно был низкий.

Осенью кризис усугубил и без того сложную ситуацию. По данным компании «Тандем-Д», на первичном рынке в октябре-ноябре на одного покупателя приходилось примерно 10 квартир.

Увеличившийся избыток предложения повлек за собой очередное снижение цен. На рынке стали реальны предложения по 30 тыс. руб. за 1 кв. м при средней себестоимости строительства коммерческого жилья в Татарстане в 27 тыс. руб./кв. м. По информации «Риэлт-портала», только за ноябрь снижение цен на первичном рынке составило 1,2%, в итоге средняя стоимость одного квадратного метра равняется сейчас 38 480 руб. По прогнозам, в первом полугодии 2009 г. цены могут упасть еще на 20%.

Планы по сдаче жилья корректируются

Татарстан несколько лет подряд занимал лидирующие позиции среди российских регионов по вводу жилой недвижимости. По данным мэрии Казани, до кризиса ежегодный рост жилья по городу составлял порядка 100 тыс. кв. м. Сейчас Правительство Татарстана намерено скорректировать программу строительства жилья в республике — с учетом мирового финансового кризиса и снижения покупательской способности граждан.

План по вводу жилья в Казани на 2008 год — 900 тыс. кв. м — скорее всего, будет выполнен. В 2009 г. в Казани планировалось сдать около 1 млн кв. м, но, видимо, теперь эта цифра будет изменена.

По информации агентства недвижимости «Флэт», строительные компании уже заморозили в городе почти половину строек.

Девелоперы останавливают стройки на нулевом цикле, чтобы достроить почти готовые дома и распродать жилье. Об этом, например, заявили «ЮИТ-Лентек» (девелопер ЖК «Современник») и «Тандем-Д» (ЖК «Экопарк Дубрава»).

«ЮИТ оптимизирует издержки, чтобы поддержать наиболее перспективные проекты в момент спада покупательской активности населения», — сообщил Яакко Тойвонен, директор филиала ЗАО «ЮИТ-Лентек» в Казани.

«Тандем-Д» достроит четыре дома в ЖК «Экопарк Дубрава». «Сейчас ни к чему гнаться за объемами. Самое главное — выполнить обязательства перед дольщиками», — убежден Юрий Семенов, директор компании «Тандем-Д».

Застройщики готовы продавать квартиры в рассрочку

В 2006-2007 годах продажу жилья стимулировала банковская ипотека. До кризиса казанцы зачастую вступали в ипотеку, чтобы вложить свободные средства. Сейчас ситуация изменилась. «Еще год назад в нашем агентстве на новостройки приходилось до 70% продаж, сейчас — около 40%», — сравнивает Вячеслав Егоров, директор АН «Авангард-Риэлт».

Первичный рынок жилья дал сбой в первую очередь. Гульшат Фахруллина, генеральный директор ООО «Финтайм», говорит о том, что «первички» как объекта ипотечного кредитования сейчас нет — осталась лишь ипотека на уже сданные или на днях сдающиеся дома, которые аккредитованы в банках еще давно, и сейчас нет опасности, что они не будут достроены. «Также банк может кредитовать заемщика на покупку квартиры в доме, который был построен с привлечением кредитных средств этого же банка», — констатирует г-жа Фахруллина.

Ипотека вторичного жилья осталась, но подорожала. В прошлом году ставка по ипотеке для физлиц составляла 10%, сегодня — 15,5-28% (для заемщиков с подтвержденным доходом).

В ситуации, когда ипотека фактически не работает, застройщики сами продумывают акции, стимулирующие продажи, например, продают жилье с беспроцентной рассрочкой. Подобную акцию уже запустила компания «ЮИТ-Лентек». А в «Мостаф», оплатив 20% от стоимости квартиры, можно заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа до 3 лет.

По мнению г-жи Фахруллиной, рассрочку могут себе позволить далеко не все игроки. «Лишь те застройщики, у которых есть «финансовый жирок» — они не ориентировались на кредиты, а строили по большей части на свои деньги, либо те, кто входит в состав крупных финансовых групп, имеющих другие доходные направления», — считает эксперт. Впрочем, таких компаний в Казани очень немного.

«В выигрыше окажутся предприятия, менее зависимые от заемных средств, ведущие строительство на собственные деньги», — говорит г-н Тойвонен.

По мнению Вячеслава Егорова, первыми с рынка уйдут мелкие застройщики, осуществляющие проекты точечной застройки.

Цены на квартиры в новостройках будут снижаться

Татарстанские строительные компании испытывают серьезную нехватку оборотных средств. Об этом свидетельствует тот факт, что застройщики все чаще расплачиваются с поставщиками стройматериалов и подрядчиками не деньгами, а по бартерным схемам — квартирами. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ, с начала года доля бартера у татарстанских застройщиков увеличилась с 2 до 35%.

По данным Минстроя Татарстана, проблемы с реализацией квартир сейчас есть практически у всех компаний, в том числе и самых крупных: «Фон» (ЖК«Ривьера»), «Оримекс-Сувар»(ЖК «Каскад» и «Серебряный берег»), «Кулон-строй» (ЖК «Светлая Долина»).

В условиях невысокого платеже- способного спроса населения два казанских застройщика — «Сувар-Казань» и «Жилищная инвестиционная компания» — подали заявки на продажу жилья Министерству обороны РФ. Выкупная цена — 27,5 тыс. руб./кв. м — почти на 30% ниже рыночной.

По признанию игроков рынка, стимулировать спрос и стабилизировать цены помогла бы активизация ипотеки на первичное жилье. Впрочем, по прогнозам экспертов, ждать этого придется долго. «Ипотека на «первичку» сможет вернуться на докризисные позиции очень нескоро. Я не возьмусь делать прогноз, потому что очень много будет зависеть от того, когда закончится мировой финансовый кризис, оживится экономика, и главное — стоимость денег для банков вернется на докризисный уровень», — резюмировала г-жа Фахруллина.

В связи с очередным падением платежеспособного спроса аналитики и участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение цен. По прогнозам экспертов, в первой половине 2009 г. оно составит порядка 20%. Застройщики вынуждены снижать цены, чтобы стимулировать покупателей, а покупатели ждут: зачем покупать сегодня то, что завтра будет еще дешевле.

гульшат фахруллина: «Ипотека на «первичку» будет прежней только после того, как стоимость денег для банков вернется на докризисный уровень».