Казанский рынок недвижимости не дорос до высоток

эксперты
Валерий Абсалямов
президент Гильдии Риэлторов РТ
Дамир Абузяров
гендиректор компании «Главстрой»
Сергей Демьянов
руководитель отдела инвестиций «Миллениум Зилант-Сити»
Василий Козлов
главный инженер компании
«Стройград»
Игорь Кузин
директор компании «Агхай»
Мазит Мусин
главный инженер компании
«Союзшахтоосушение»
Алмаз Насыбуллин
зам. руководителя Управления Ростехнадзора по РТ
Александр Осипов
руководитель отдела консалтинга ASTERA
Лилия Поликарпова
риэлтор АН «Альянс-недвижимость»
Яакко Тойвонен
директор «ЮИТ Лентек» в Казани

Зачем девелоперы взялись за высотное строительство?
Где в Казани появятся высотки?
Как застройщики снижают стоимость высотных проектов?

Впрочем, на сегодняшний день официальные городские строительные нормы (ГСН «Многофункциональные высотные здания и комплексы») для высотных зданий разработаны только в Москве и Санкт-Петербурге, там к высотным относят жилые объекты выше 75 м и общественные выше 50 м. Таким образом, первой казанской высоткой станет гостиница в РК «Ривьера» (85 м, девелопер — «Сувар-Казань»), строительство которой началось в 2006 г., а сдача намечена на лето 2008 г.

Участники рынка всерьез говорят о дефиците привлекательных площадок под застройку. Раньше город развивался в основном за счет освоения окраин, а самые высокие здания не превышали 20 этажей. Местные власти сами благословили рост этажности — мэрия инициировала проект освоения правобережья Казанки. Девелопером выступает «Миллениум Зилант-Сити». На 300 га намытой земли в центре города планируется построить около 4,2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, в том числе высотной. По словам Сергея Демьянова, руководителя отдела инвестиций «Миллениум Зилант-Сити», точный «рост» высоток неизвестен — пока проект находится в начальной стадии разработки.

Застройщики возводят высотки без СНиПов

Особых ограничений на этажность в городе не установлено: по данным Управления архитектуры и градостроительства Казани, строить высотки запрещено лишь в районе улиц Московской, Татарстан, Большой Красной, где большей частью сосредоточена историческая застройка, находящаяся под охраной государства. Однако сейчас официально высотное строительство в Казани из-за отсутствия нужной документации фактически не имеет под собой основания. Алмаз Насыбуллин: «В Москве и Санкт-Петербурге были разработаны свои нормативы по строительству высотных зданий, которые можно применять только на территории этих городов. Проектировать и строить высотки выше 100 м в регионах официально запрещено». Группа татарстанских застройщиков обращалась в Минстрой Республики с тем, чтобы ускорить процесс принятия решения по нормативам высотного строительства. Участники рынка ждут разрешения на применение в регионах нормативов, действующих в Москве.

При этом сегодня в городе уже ведется работа минимум по 10 объектам, которые можно отнести к высотной застройке. Таким образом участники казанского рынка девелопмента пытаются решить проблему дефицита земельных участков. По данным мэрии Казани, в 2007 г. в городе было введено площадей на 13% больше, чем в 2006 г., — 742, 2 тыс. кв. м, и с каждым годом объемы строительства только растут. «За последний год земля стала дороже на 20%», — говорит Валерий Абсалямов, президент Гильдии Риэлторов РТ. По словам Александра Осипова, руководителя отдела консалтинга компании ASTERA, высотные здания позволяют наиболее эффективно использовать землю — на участке при высотном строительстве можно выстроить значительно больше квадратных метров, чем при малоэтажном.

Среди казанских высотных проектов анонсированы в основном жилые площади. Например, в рамках ЖК «Берег» как высотный заявлялся дом на 30 этажей в Ново-Савиновском районе. У финской компании «ЮИТ Лентек» проект ЖК «Современник» запланирован высотой 73 м (25 этажей), рассказал Яакко Тойвонен, директор «ЮИТ Лентек» в Казани.

Кроме того, как стало известно «ДК», 25 этажей будут насчитывать жилые дома в новых ЖК: «Яна Тау» в Вахитовском районе (девелопер — «Симург») и «Синяя птица» в Ново-Савиновском районе (80 м, девелопер — «Фон»). В планах «Союзшахтоосушения» также строительство 50-этажного дома «Дневной дозор» в районе Танкового кольца. Еще одна высотка жилого назначения запланирована на месте поселка Гривка. По данным главного инженера компании «Союзшахтоосушение» Мазита Мусина, сейчас ведется отвод земель под строительство этих домов, поэтому подробности проектов разглашать преждевременно.

Наряду с жильем в высотках заявляются и проекты коммерческой недвижимости. Второй инвестпроект компании «Миллениум Зилант-Сити» — освоение «Квартала Б» (10 га земли в центральной части Суконной слободы). Как сообщил Сергей Демьянов, предполагается, что две высотки, каждая по 95 м (Северная и Южная башни), будут отданы под крупную гостиницу с известным брендом. Восточная башня будет занята офисными помещениями. Западная — жилыми. Площадь каждой из гостиничных башен — 11,4 тыс. кв. м, офисной и жилой башен — 12,1 тыс. кв. м. Инвестора проекта в компании не называют.

В прошлом году о строительстве коммерческого высотного здания заявила «Эдельвейс-групп». По заявлению девелопера, на месте нынешнего ресторана «Акчарлак» по ул. Ершова будет возведено офисное здание высотой 165 м с гостиничной составляющей.

Строить высотки дорого и хлопотно

Причин для развития высотной застройки у казанских девелоперов достаточно, возможностей и технологий для ее освоения — не слишком много. Участники рынка подчеркивают, что при дефиците земельных участков под застройку еще и не всякий участок в городе пригоден для высотного строительства. «Мы проводили мониторинг стройплощадок. Чуть ли не пол-Казани стоит на карстовых провалах, повышенная нагрузка на грунт в этих местах нежелательна. Пригодных участков не так много — это район старого аэропорта, Советский район от «Акчарлака» до Азино-2. В зоне риска — Вахитовский район», — предостерегает Дамир Абузяров, гендиректор компании «Главстрой».

Помимо нехватки земель, девелоперы сталкиваются и с дефицитом технологий. По мнению Игоря Кузина, директора компании-проектировщика «Агхай», до сих пор у местных застройщиков не было технической возможности для возведения высотных зданий. Сергей Демьянов: «К сожалению, у казанских строителей пока нет достаточного опыта возведения высокоэтажных зданий (выше 20 этажей), и, скорее всего, нам придется использовать зарубежных специалистов», — рассказал он, однако подробности сообщить отказался. С этим согласен и Дамир Абузяров. «Во-первых, в Казани почти нет компаний, специализирующихся на проектировании высотных зданий. Во-вторых, у нас мало местных компаний, возводящих здания из металлокаркаса, без которого немыслимо современное высотное строительство», — перечисляет он. «Проектируя жилой дом для «Союзшахтоосушения», мы обращались в Московский проектный институт с тем, чтобы они разработали техусловия на проектирование специально для нашего здания», — объясняет Игорь Кузин.

Сама специфика высотных технологий существенно повышает себестоимость и окупаемость строительства, поэтому далеко не каждый девелопер может позволить себе высотку. По словам Игоря Кузина, к удорожанию приводят нормативы, регулирующие строительство жилых объектов выше 75 м (их пока берут за основу казанские застройщики). «Например, здание должно быть испытано в аэродинамической трубе. Чтобы подать наверх воду и тепло, нужно строить несколько дополнительных технических этажей. У таких построек и специфическая система пожаротушения. Это практически «умный дом», — объясняет г-н Кузин.

Главный инженер компании «Стройград» Василий Козлов: «Требуется установка нескольких высокоскоростных лифтов, оборудованных дополнительными вентиляционными шахтами. Нужны особые системы кондиционирования, канализации, водоснабжения», — заключает он. По данным компании «Миллениум Зилант-Сити», минимальная себестоимость 1 кв. м в высотном объекте — не менее 1 тыс. евро. Высотность объекта приводит к удорожанию 1 кв.м. примерно на 30% по сравнению с многоэтажками, - прикидывает Яакко Тойвонен. Впрочем проблема удорожания решаема. По проекту, дома ЖК Современник ниже положенных 75 м всего на 2м. Это одновременно упрощает задачу застройщикам и не вызывает повышения стоимости жилья для покупателей.

Подобной тактики в Казани придерживаются не только финские бизнесмены. По данным проектировщиков комплекса «Берег», изначально им поступил заказ на проектирование 30-этажного дома, однако позже заказчик ограничился 22-мя этажами. Заказчик проекта и девелопер комплекса «Берег» — компания «Элгра» — отказалась от комментариев. Игорь Кузин считает, что таким образом «Элгра» решила снизить временные и денежные затраты.

Еще одно препятствие, по словам Демьянова, это зависимость от общего экономического климата в Казани: основные мощности направлены на восполнение дефицита жилья, в первую очередь недорогого.

Спрос на высотки — под вопросом

Строить высотки для девелопера не только затратно, но и рискованно с точки зрения окупаемости. Это специфический товар, особенно если дело касается квартир на высоких этажах, спрос на которые предсказать трудно. Впрочем, пока у местных игроков больше аргументов «против»: от элементарного страха высоты до высоких цен, что обусловлено удорожанием себестоимости строительства.

По мнению игроков рынка, и коммерческие, и жилые площади в казанских высотках будут принадлежать к ценовой категории не ниже бизнес-класса. «Высотный дом не может быть эконом-класса по определению: это не только большая себестоимость строительства, но и более дорогое обслуживание», — считает Игорь Кузин. Следовательно, прослойка покупателей подобной недвижимости изначально невелика.

Эксперты указывают на нюансы спроса, которые могут затруднить сбыт площадей. Валерий Абсалямов считает, что «солидным людям не нужен «муравейник», им предпочтительнее небольшие малоквартирные дома на тихих улицах в центре города. «Важным моментом, влияющим на продажи дорогого жилья, является создание равномерного социального окружения. На мой взгляд, девелопер вряд ли найдет столько покупателей из одной социальной среды», — заключает г-н Абсалямов.

Г-н Насыбуллин также сомневается в большом спросе на высотки: «Куда больший спрос будет на малоэтажное строительство за городом. Уважающий себя человек будет жить ближе к земле».

По опыту Валерия Абсалямова, этажи выше десятого в четырнадцатиэтажках действительно уходят просто по бросовым ценам. По данным риэлтора АН «Альянс-недвижимость» Лилии Поликарповой, 1 кв. м на верхних этажах на 1,5-2 тыс. руб. дешевле, чем на средних, при минимальной стоимости квартир в новостройках 37 тыс. руб./кв. м.

«Казанцы не готовы селиться на высоких этажах. Оторванность от земли — это полная зависимость от лифтов. К сожалению, этот страх еще очень силен. Пусть в доме будет и два, и три лифта, и все будут Otis, но люди, жившие когда-либо выше 9 этажа, вряд ли захотят вновь поселиться высоко», — считает Абсалямов.

Ко всем сомнениям прибавляется и затишье на первичном рынке жилой недвижимости. По данным «Риэлт-портала», рост цен на квартиры в новостройках за март составил всего 0,9%, а за весь прошедший год цены не изменились вовсе.

Яакко Тойвонен настроен более оптимистично: «Казань имеет хороший потенциал. Город развивается за счет миграции из других городов региона, платежеспособность населения с каждым годом растет». При этом в «ЮИТ-Лентек» предусмотрели и рассрочку, и возможность приобретения жилья по ипотеке.

Впрочем, никто из опрошенных игроков не берется судить о том, что будет со спросом на новостройки через два года, когда будут сданы первые высотки. Игорь Кузин считает, что «сливки снимет тот, кто построит свой дом первым. Жилые высотки — товар штучный».

Александр Осипов уверен, что в Казани высотки найдут своего покупателя, ведь высота всегда ассоциируется с властью. «В Москве хорошо продаются квартиры на последних этажах: не так хорошо, как на средних, но лучше, чем на первых. Мало того, чем выше этаж, тем дороже квартиры и офисы. Существует практика ценообразования: плюс 1 этаж — плюс 100$/кв. м. Это связано с тем, что на верхних этажах лучше вид из окон, и рядом стоящие здания не портят обзор», — рассказывает он. По мнению Осипова, спрос будет зависеть еще и от маркетинговых ходов девелопера, в частности, от формата квартир.

статистика
«Союзшахтоосушение» попробует забраться выше всех
ТОП-5 самых высоких строящихся и запроектированных зданий Казани

Источник: данные компаний.