Эксперт: Ритейлеры и логисты опустошают региональные рынки коммерческой недвижимости

2012 год для складской недвижимости: бум, ажиотаж, дефицит

В 2012 году на региональных рынках складской недвижимости царит ажиотаж, и в некоторых городах ощущается острейший дефицит качественных складов, говорится в отчете ГК «Бизнес Сити». Объемы поглощения площадей за два последних года выросли в 2-4 раза. Во многих мегаполисах (Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань и др.) качественные логистические комплексы заполнены под завязку. И это несмотря на то, что ставки аренды вышли на докризисный уровень ($70-115 за кв. м в год), а в некоторых случаях его превысили. В прошлом году в регионах было арендовано около 100-150 тыс. кв. м современных складов. Об основных драйверах рынка и перспективах его развития рассказывает руководитель ГК «Бизнес Сити» Роман Селин.

Бум в складском сегменте вызван региональной экспансией крупных международных и региональных  сетей, которые в последние два года устремились не только в города-миллионники, но также в областные и районные центры с населением 200-500 тыс. человек. Инвестиционная активность торговых компаний привела к увеличению объемов качественных торговых площадей. По данным аналитиков ГК «Бизнес Сити», в некоторых крупных городах уровень обеспеченности торговыми помещениями в расчете на 1 тыс. жителей в 1,5-2 раза превысил не только московские, но и среднеевропейские показатели.

Первыми о спросе заявили ритейлеры

По разным оценкам, всего в стране построено от 15 до 20 млн кв. м качественных торговых площадей. Начали тиражироваться новые форматы торговой недвижимости - аутлет-центры, ритейл-парки. «Вслед за увеличением оборотов розничной торговли, расширением зоны охвата торговых сетей, децентрализацией логистических схем возникла мощная волна спроса на качественные складские помещения, - комментирует Роман Селин. - Для снижения издержек и обеспечения ритмичности поставок товаропроводящим компаниям потребовались современные распределительные центры в узловых точках логистических маршрутов. Первыми спрос на логистическую инфраструктуру предъявили крупные ритейлеры. Однако вскоре выяснилось, что современных складских комплексов, которые позволяли бы осуществлять сложные и высокотехнологичные логистические операции, катастрофически не хватает. И это не удивительно: во многих городах на долю качественных площадей в совокупном объеме предложения складов приходится не более 25-30% рынка, а специализированных складов зачастую вообще нет». По экспертным оценкам, из 12 млн кв. м качественных складов только 6 млн расположены в регионах, а остальные объемы сконцентрированы  в Москве и области. И это при том, что именно в регионах сосредоточено более 80% населения и 70% оборота розничной торговли.

Спрос подтянул инвестиции

Закономерно, что возросшая активность ритейлеров подстегнула инвестиционную активность в складском сегменте. В регионах «разморозились» многие приостановленные в кризис спекулятивные проекты строительства логистической инфраструктуры. Многие торговые и производственные компании занялись созданием собственной складской инфраструктуры, либо расширением мощности существующих распределительных центров.   «В авангарде инвестиционного процесса сегодня оказались города Сибири и Урала, выгодно расположенные с точки зрения логистических потоков, - отмечает Роман Селин. - При этом наметилась децентрализация и переформатирование локальных рынков - со смещением девелоперской активности из городской черты в пригородные зоны и строительством крупных логистических комплексов с радиусом охвата 400-600 км. Всего, по предварительным прогнозам, в этом году в регионах будет построено около 200-300 тыс. кв. м качественных складов».