Покупатели сменили коттеджи на дачи

На рынке малоэтажного строительства стагнация. 90% сделок по продаже объектов в загородных поселках заключены до кризиса. Покупатели, которых сегодня немного, готовы брать землю в престижных районах и начинать строительство самостоятельно. Девелоперы пошли на скидки.

На какие загородные дома сохранился спрос? Почему банки не готовы кредитовать покупку загородных домов?
На сколько застройщики скинули цены на дома в поселках?

Сегодня на территории Казани находятся 79 поселков, в которых живут более 200 тыс. человек. В окрестностях города заявлено строительство еще 16 загородных поселков. Из них строятся 12, а дома продаются только в 8-ми. Застройщики изначально стремились разработать проекты для разных категорий покупателей: эконом-, бизнес- и премиум-классов. Но, по словам риэлторов, на деле большинство проектов не дотягивают до премиум-класса инфраструктурой, а для эконом-класса слишком дорого стоят. В уже построенных поселках ежемесячное обслуживание домов стоит порядка 7-12 тыс. руб., что не по карману типичному представителю эконом-класса.

Сделать загородное жилье более доступным обещали чиновники. По словам Айрата УСМАНОВА, торгово-экономического представителя Республики Татарстан, в 2007 г. государство выделило субсидии на приобретение жилья в объектах малоэтажного строительства на сумму свыше 1 млрд руб. Эти средства распределили в виде социальной ипотеки и программ улучшения жилищных условий для бюджетников на покупку домов за городом и в его черте. Но покупатели, получившие помощь государства, отдавали предпочтение в основном городским квартирам.

Чтобы поддержать загородных застройщиков, чиновники разработали программу финансирования до 2015 г. В программе, по словам Айрата Усманова, значатся увеличение сроков кредитования строительства объектов для застройщиков до 5-7 лет и переход к прямому финансированию затрат на строительство инженерной инфраструктуры. А также привлечение к кредитованию пула проектов, прошедших конкурсные отборы Росстроя, ресурсов Внешэкономбанка.

Кризис эти планы скорректировал. Однако, по мнению риэлторов, проблемы загородных поселков начались задолго до кризиса — когда девелоперы не смогли разработать удобное соотношение цен и инфраструктуры своих проектов. «Большинство строящихся в окрестностях Казани поселков находятся на одном уровне комфортности, несмотря на их различную социальную ориентированность»,  — отметил Александр ШАМОВ, директор АН «Дорогой Дом».

Застройщики не готовы к тотальному снижению цен

По словам Нели САБИРОВОЙ, начальника строительного отдела УК «Гранд» (поселок «Обухово»), за последние полгода произошло значительное снижение цен на строительные материалы российского производства, но пропорционально этому выросла стоимость привозных. На 20% в среднем упала цена деревянных материалов. «Очень подешевел цемент. Прежде мы его брали по цене 6-8 тысяч рублей за тонну, теперь — по 3 тысячи. Также подешевел железобетон, но на 30% вырос в цене гипсокартон», — рассказала г-жа Сабирова. В итоге, себестоимость строительства снизилась в пределах 10%.

Розничная цена на загородные дома также стала снижаться. С января, увидев падение спроса, пошли на скидки в 10-20%. «На некоторые объекты скидка доходит до 30%», — отметил Александр Шамов.

Сами девелоперы предоставление 30-процентных скидок не подтвердили. Евгений Корольков, генеральный директор ООО «Компания «Сувар-Казань», сказал, что цены на квадраты в поселке «Лесной городок» снижены в пределах 5%. «Изначально мы продавали квартиры в поселке по 36 000 рублей за квадратный метр, а таунхаусы — от 33 000 рубля за квадрат. Сейчас мы продаем квартиры по цене 32 000 за квадратный метр, таунхаусы — 27 000 рублей», — рассказал он.

Владимир ОСТАШКО, генеральный директор компании «Антей» (поселок «Светлый»), сказал, что цена на дома не менялась за последний год и составляет 19 тыс. руб. за квадрат.

На дома в «Обухово», по словам Нели Сабировов, скидки делают в зависимости от формы оплаты. «Заплатив стоимость дома наличными, покупатель получает скидку в 5%», — отметила она. Но больших скидок компания не делает и рассматривает вариант поднятия цен в случае увеличения сезонного спроса. Из 16 построенных домов, по ее словам, не продано всего два.

Хамида БАДРУТДИНОВА, директор компании «Унистрой-риэлт», подтвердила снижение цен на дома в «Ореховке» на 7%. Но эффективности предоставления скидок, по ее словам, нет. «Сейчас на рынке фактически нет предложений по ипотеке, что дополнительно снижает спрос», — отметила она.

Отсутствие ипотечных предложений отмечают и ипотечные брокеры. «Сейчас ни один из наших банков-партнеров не предлагает кредиты на покупку или строительство малоэтажного загородного дома. Загородная недвижимость в Казани и прежде не была популярным объектом кредитования», — отметила Гульшат ФАХРУЛЛИНА, директор компании «Финтайм». По ее словам, дом за городом — крайне неликвидный залог, тем более сейчас. В лучшем случае деньги на строительство малоэтажного загородного жилого дома можно получить под залог городской квартиры, либо в качестве беззалогового кредита. «Но при ежемесячном доходе 35-40 тысяч рублей размер беззалогового кредита может составлять примерно 130-180 тысяч рублей. А этих денег хватить только на достройку дома», — пояснила Гульшат Фахруллина.

Спросом пользуются земля и недорогие дачи

В некоторых компаниях говорят, что интерес к покупке загородных домов упал на 80-90%, в других — на 20-30%. Все согласились с тем, что покупательская активность нынешнего сезона сильно отстает от прошлогодней. Те, кто хотел купить себе загородный дом, чтобы приезжать в него на выходные круглый год — отложил покупку. Такие загородные усадьбы — роскошь, а не предмет первой необходимости. «Потенциальными покупателями загородных домов для постоянного проживания в основном были приезжие из других городов Татарстана на работу в Казань, либо состоятельный контингент, — рассказал Александр Шамов. — Работяги почти все уехали, работы в городе для них нет. А состоятельные клиенты либо уже купили дом, либо ждут больших скидок».

Пока же клиенты делают выбор в пользу не организованных поселков, а мест под точечную застройку в «обжитых» районах. Риэлторы причину неконкурентоспособности поселков видят в отсутствии хорошей инфраструктуры. «Ее обещают все девелоперы. Но никто пока не создал», — отметил г-н Шамов.

Стабильным, по словам риэлторов, остался только спрос на недорогие дачи — стоимостью не выше 400-500 тыс. руб.

Другим популярным объектом спроса осталась земля. «До кризиса хорошие земельные участки в популярных местах стоили порядка 250 тысяч рублей. Теперь скидка может составлять до 30%», — отметил Александр Шамов. Однако в ипотеку взять землю не получится. «По действующему законодательству земля не может быть залогом при оформлении ипотечного кредита и не может быть взыскана в уплату займа», — отметила Эльвира Хидиятуллина, управляющий АН «ХИРШ». Тем не менее, по ее словам, в некоторых районах пригорода покупать землю сейчас очень выгодно. «Есть районы, где продается земля сельхозназначения, фактически по кадастровой стоимости — 5 рублей за квадратный метр», — сказала эксперт.

Застройщики сменят профиль деятельности

Кризис заставит строительные компании пересмотреть маркетинговую политику, считают риэлторы. Поселок «Загородный клуб» уже стал строить дома со свободной планировкой, и, по словам риэлторов, спрос на жилье в данном поселке повысился на 10-15%. «АК БАРС-ЭСТЕЙТИНГ» в марте запустил программу кредитования для покупателей домов в поселке «Казанская усадьба». Срок кредита — до 15 лет. Финансирование программы производится инвестором проекта — «АК БАРС» Банком. С помощью программы девелопер рассчитывает продать до конца года оставшиеся 50 домов.

Некоторые поселки, не имея источников финансирования строительства домов, продают клиентам только землю. Так поступает «Никольская Усадьба» и «Сосновый Берег». По желанию клиента компании берутся и за строительство дома, но уже за средства покупателя. В настоящий момент в стадии строительства находятся 45 домов. А к концу года «Никольская Усадьба», по планам руководства, должна быть застроена полностью, то есть к тому времени будут проданы еще 15 участков.

Кроме того, многие строители будут зарабатывать на обслуживании (обустройство, «осовременивание») уже построенных объектов. «Строительство новых домов многим жителям стало не по карману. Думаю, что большинство тех, кто хотел построить новый дом, будут покупать готовые дома на вторичном рынке и нанимать специалистов для качественной отделки и ремонта. Строители как раз будут зарабатывать на таких услугах», — считает Александр Шамов.

евгений корольков: Цены на квадраты в поселке «Лесной городок» снижены несущественно, в пределах 5%.

гульшат фахруллина: Сейчас ни один из наших банков-партнеров не предлагает кредиты на покупку или строительство малоэтажного загородного дома.

владимир осташко: Стоимость домов в поселке «Светлый» не менялась за последний год.