Вячеслав Егоров: Элитный дом в Казани всего один

Казанская элита давно не интересуется квартирами, с точки зрения инвестиций. А вот от качественного жилья она бы не отказалась, но достойных предложений на казанском рынке почти нет, рассказал Вячеслав Егоров, глава Гильдии риэлторов РТ.

Элитный дом в Казани всего один
Вячеслав Егоров
Президент «Региональной Гильдии Риэлторов», Генеральный директор «Авангард-Риэлт»
Родился: 1970
Образование: Казанский педагогический институт
Семья: Женат, воспитывает троих сыновей

Открываешь любой журнал о недвижимости, и он пестрит объявлениями от застройщиков о продаже элитного жилья, недвижимости премиум-класса. Однако, по оценкам риэлторов, многие из существующих элитных жилых комплексов испытывают закономерные трудности с продажами. А причиной всему неверный расчет застройщиков и несоответствие предлагаемого жилья ожиданиям клиентов.

Элитное жилье не годится для инвестиций
Одно время вкладывать деньги в недвижимость считалось безопасно, удобно и выгодно. Цены на недвижимость росли, да и покупая квартиру на стадии вырытого котлована, можно было хорошо заработать. В последние годы жилье сильно дешевело.
В прошлом году существенно понизились цены на жилую недвижимость, это как подогрело спрос бизнес-элиты к инвестициям в жилье?
— Нет, тем более среди представителей элиты. Эта категория клиентов перестала рассматривать жилье с точки зрения инвестиций уже давно. Они предпочитают вкладывать деньги в более дорогостоящие проекты. А если все-таки речь заходит о недвижимости, то, скорее, это будет часть строящегося дома, подъезд.
Какие сделки с недвижимостью проводила бизнес-элита в прошлом году в большей степени?
— Бизнес-элита скорее избавлялась от жилья, чем покупала. Многие продавали имущество: вторые, третьи квартиры, чтобы вложить деньги в дело. Некоторые квартиры уходили с огромными скидками, в том числе и жилье повышенной комфортности можно было купить с дисконтом в 40-50%.
Хотя думаю, что некоторый спрос на покупку тоже был. Но, выбирая жилье для постоянного проживания, данная категория клиентов предпочитает обращаться не к риэлторам, а к застройщикам напрямую. Они действуют через поверенных лиц и по рекомендации.
Обслуживая данную категорию клиентов, риэлтор несет дополнительные затраты?
— Да, затраты агентства вырастают, хотя не всегда существенно. Помимо представительских расходов, риэлтор тратит на эту сделку больший рекламный бюджет, так как объявления о недвижимости премиум-сегмента даются не в газету «Из рук в руки», а в глянцевые журналы и на телевидение, участвует в специализированных выставках.
Дополнительный бюджет идет на обучение персонала риэлторского агентства работе с VIP-клиентами.
Как много риэлторов в агентствах обслуживают данный сегмент и какую подготовку они проходят?
— Думаю, что с элитой может работать один из двадцати риэлторов. Нужен определенный характер, а не просто навыки. Ну и, конечно, важно уметь слушать. В моей практике был сотрудник, который очень плохо говорил, делая ошибки в каждом слове, поэтому в основном молчал. Так вот его продажи резко превышали продажи остальных.
Перспективных сотрудников обычно обучают дополнительно. Мы в своей компании проводим внутрикорпоративные курсы. А также приглашаем тренера. Обычно по итогам двух-трехдневного тренинга он сам нам говорит о том, на что способен тот или иной сотрудник, как с ним работать дальше.
Сначала продают, потом строят
Риэлторы и застройщики давно ведут спор о критериях элитности жилья. Известно, что эти критерии никак не контролируются и зачастую покупателям приходится верить строителям на слово и опираться на собственный опыт.
Вы бы какое жилье в Казани отнесли к элитному?
— Классификация жилья существует. По вполне конкретным критериям можно оценить недвижимость по классам А, В, С. И в каждом классе есть еще деления на уровни. Но досконально этим никто в Казани не занимается. Если вам любопытно, могу сказать, что элитным может считаться жилье, высотой не более 6 этажей. Из экологически чистых материалов. Дом должен быть не панельным, из красного кирпича, потому что белый быстро ветшает. Местоположение дома — исторический центр, но без ветхих халуп вокруг.
И как много домов подпадает под эту характеристику?
— По оценке одного из ведущих российских архитекторов Виктора Токарева, в Татарстане категории «элитные» соответствует два дома. Один из них находится в Казани. Это жилой комплекс «Панорама», но и он набирает всего 21 балл из 24 необходимых.
Чем же не хороши остальные дома, позиционируемые в данном сегменте?
— У каждого свое. Кому-то не хватает парковочных мест. Это распространенная проблема, у кого-то качество материалов страдает. Наиболее сложно выдержать требования по инфраструктуре. В этих домах ведь должны быть представлены все возможные услуги. Начиная от консьержки и заканчивая химчисткой, аптекой, банком и т. д.
VIP-клиенты ориентируются на эти критерии, выбирая жилье, или руководствуются другими принципами?
— Не только этими критериями. Таким клиентам гораздо важнее некая клубность их дома, то есть малое количество жильцов и определенный контингент. Люди бизнес-элиты предпочитают ЖИТЬ в том же окружении, что и они сами. Даже если дом хорош с точки зрения инфраструктуры, они могут туда не поехать. На этом обожглись многие застройщики.
Выходит, что сначала нужно продать дом и только потом строить?
— Совершенно верно, в Казани как раз начато строительство одного такого дома. Там только вырыт котлован, а уже продано порядка 20 квартир. Но этот как раз «дом для своих». Поэтому и спрос на квартиры в нем есть.
Остальные застройщики, строящие «псевдоэлитное» жилье несут убытки? Как они поступают, если дом построен, а приставка «премиум» не помогает в продажах?
— Они могут выставлять изначально высокие цены, но потом идут на снижение. Часто эта маркетинговая ошибка становится ловушкой для инвесторов проекта: приставка не привлекает элиту, но и другую категорию покупателей отпугивает.
Сколько стоит элитное и «псевдоэлитное» жилье в Казани. Велика ли разница в цене?
— Жилье,так называемой категории «улучшенное плюс» стоит 60-90 тыс. за кв. м, элитное же — от 115 тыс. за кв. м. Но ориентироваться на некий средний класс в Казани еще рано. Все жилье, которое стоит дороже, чем 30 тыс. за квадрат, плохо продается.
Вы говорили об особых требованиях к качеству материалов. Насколько дорожает себестоимость элитного жилья по сравнению с улучшенным?
— Материалы эту стоимость не сильно увеличивают. Основная разница в цене за землю. Так как элитное жилье — это исторический центр, а земли свободной тут почти нет, то и основная часть затрат идет на нее. Хотя иногда проект дорожает за счет архитектурного дизайна, нестандартного решения, как, например, у ЖК «Антика».
Спрос будет расти, а цены нет
Несмотря на отсутствие пока большого объема предложений в премиум-сегменте, спрос на высококачественное жилье будет расти. И тенденция такова, что элита потихоньку начинает переезжать за город.
В последнее время застройщики стали говорить о планируемом повышении цен на жилье. Коснется ли это и элитного?
— Думаю, что нет. Я сомневаюсь, что на обычное жилье эконом-класса цены будут подниматься. Говорить можно что угодно. Но если рынок не готов идти на повышение, то застройщикам потом придется снова делать скидки.
Пару лет назад началась мода на загородное жилье, и было начато строительство нескольких премиум-поселков. Это направление, по-вашему, имеет перспективы?
— Думаю, да. Хотя в прошлом году строительство поселков было почти полностью приостановлено, сейчас наблюдается некоторое оживление. Если не будет резких перемен, то года за два поселки будут заселены. Речь в первую очередь об «Ореховке», «Казанской Усадьбе», «Загородном Клубе» — тех поселках, концепция которых наиболее понятна.
Дома в этих поселках покупали и инвесторы для последующей перепродажи. Это подтверждает и мои рассуждения о том, что цены на дома в организованных поселках будут расти быстрее, чем на дома-«одиночки» в поселках с хаотичной застройкой.
Многие покупатели не спешат вкладывать деньги в дома в поселках без инфраструктуры. Кто из инвесторов уже вкладывает деньги в решение этого вопроса?
— Согласен, элитным поселок быть не может, пока в нем не заработает детский сад, магазин, фитнес-клуб и другие блага цивилизации. В Москве загородная застройка уже давно идет комплексно со строительством всех необходимых учреждений. У нас пока застройщики не готовы вкладывать в это деньги. Хотя, насколько известно, в Казань уже начали приходить компании, строящие поселки в Москве. Одним из первых их проектов станет поселок Ипотечного агентства РТ в зеленодольском направлении.
Очевидно, с усилением загородной застройки будет дорожать и земля. Каков ваш прогноз?
— В черте города земельные участки уже все раскуплены, здесь возможны только перепродажи. И цены будут расти в связи с дефицитом. На землю за городом я также ожидаю рост спроса и цены в ближайшие пару лет. Особенно популярными станут земли в пределах 20 км от Казани в зеленодольском, пестречинском, лаишевском направлениях.
Насколько выгодно будет инвестировать деньги в землю?
— В долгосрочной перспективе очень выгодно. Есть также отдельные участки, особенно инвестиционно привлекательные. Например, известно, что в направлении Нижнего Услона будут строить мост. Пока земли стоят там очень дешево, но однозначно будут дорожать. Это вопрос времени.
По всем направлениям премиум-застройки вы прогнозируете оживление. Как в связи с этим будет развиваться сам формат элитного жилья, будут ли вводиться более жесткие критерии и контроль над качеством данного вида недвижимости? Может быть, Гильдия риэлторов возьмет на себя инициативу контроля качества и присвоения своеобразных звезд по аналогии с гостиницами?
— Думаю, что в этом нет никакой необходимости. Рынок контролирует качество строительства, реагируя спросом. Если застройщик сознательно или несознательно обманул каким-либо образом потенциального клиента, то проиграет только он сам.